PANDUAN INVESTASI APARTEMEN

Mulai dari alasan memilih apartemen sebagai investasi hingga meraup untung dari bisnis sewa apartemen

Tahukah Anda bahwa kata “investasi apartemen” menyentuh angka 500 pencarian/bulan nya di Google dengan 505 ribu lebih hasil pencarian

(Note: sampai tulisan ini diterbitkan).

Ini menandakan bahwa salah satu bentuk investasi ini juga mulai banyak dilirik.

Lalu yang menjadi pertanyaannya adalah bagaimana caranya agar investasi apartemen yang akan Anda lakukan ini berhasil dan mendapatkan keuntungan?

Ingat, setiap bentuk bisnis atau usaha termasuk investasi ini pun ada resikonya, tapi resiko tersebut bisa diminimalisir asalkan Anda dapat merencanakan investasi tersebut dengan tepat dan benar.

Namun sebelum itu, Anda harus memahami apa definisi dari “investasi apartemen” itu sendiri.

Invetasi apartemen merujuk kepada sebuah apartemen/kondominium yang tujuan utamanya adalah disewakan dan bukan ditempati oleh pemiliknya.”

Tujuan dari investasi apartemen adalah mendapatkan keuntungan dari sewa dan kenaikan nilai properti.

Dengan panduan yang tepat dan market research yang baik, investasi apartemen yang akan Anda lakukan akan berjalan dengan lancar dan dipastikan “on the track”.

Mari kita mulai….

Note: Anda bisa langsung menuju ke bagian mana yang Anda ingin ketahui dengan cara mengecek langsung melalui daftar isi artikel dibawah ini, atau mulai membaca Pandian Lengkap Seputar Investasi Apartemen di Jakarta ini dari bagian pertama bagi Anda yang ingin mengetahui secara keseluruhan tentang investasi apartemen.

#1. Mengapa memilih investasi apartemen sebagai keuntungan masa depan Anda

“Kenapa sih milih investasi apartemen? Kan bisa aja investasi yang lain, bukan apartemen doang?”

Kira-kira begitulah pertanyaan yang mungkin sering muncul ketika Anda meminta pendapat dari rekan atau saudara Anda terkait rencana investasi yang akan Anda jalankan.

Katakanlah apapun pilihan investasinya akan berhasil jika Anda merencanakannya dengan matang, namun ada beberapa hal yang membuat investasi apartemen memiliki perbedaan dan patut anda coba demi merengkuh keuntungan di masa depan.

Mari, kita ambil contoh

“Pak Salim memiliki uang atau modal sebesar Rp. 500 juta yang ingin diinvestasikan untuk masa tuanya, namun dia bingung produk investasi apa yang pas untuknya. Apakah investasi emas, deposito, saham, reksadana, ataukah properti dalam hal ini rumah dan apartemen.”

Untuk membantu Anda yang kebetulan mengalami kondisi yang sama dengan Pak Salim, berikut rincian perbandingan instrumen investasi yang saya rangkum pada tabel berikut ini

INSTRUMEN INVESTASIJANGKA WAKTULIKUIDKELEBIHAN (+)KEKURANGAN (-)RESIKORETURN OF INVESTMENT
EmasShort termMudah• Bisa digadaikan
• Bisa menjadi tabungan
• Tidak ada regular income
• Fluktuatif (tergantung komoditi pasar)
• Rawan pencurian
• Biaya deposit box
Kebal InflasiTinggi
DepositoShort termSulit (ada masa jatuh tempo)• Resiko kehilangan uang kecil
• Low risk
• Kurang fleksibel dalam mengakses dana deposito
• Bisa kena pinalti (jika Tarik dana sebelum masa jatuh tempo)
RendahRendah (rata-rata 5% tahun)
SahamShort term & Long term
Tergantung bid offer• Ada diversifikasi• Fluktuasi harga yang cepatMenengah - TinggiHigh Risk High Return
ReksadanaShort term & Long term
Mudah cair dibanding deposito• Ada diversifikasi• Ada biaya yang dikeluarkan untuk menggunakan jasa manajer investasiMenengahHigh Risk High Return
RumahLong termTidak mudah dicairkan (fakta rumah bukan komoditi yang murah)• Bisa untuk regular income
• Harga selalu naik (tergantung lokasi)
• Bisa dijual kembali
• Ada biaya pajak dan administrasi lainnya seperti BPHTB, IMB, ILH, IPB, KDB, KLBRendahSedang - Tinggi
ApartemenLong term• lebih likuid dari rumah
• kurang likuid dibanding emas
• Bisa untuk regular income
• Harga selalu naik (tergantung lokasi)
• Bisa dijual kembali
• Ada biaya maintenance
• Tidak ada SHM (sertifikat hak milik) hanya ada strata title
RendahTinggi

Oke, mari kita kembali kita ke kasus yang dialami oleh Pak Salim, kita mulai simulasikan uang atau modal yang dimiliki oleh Pak Salim jika diinvestasikan ke deposito dan apartemen

Jika Pak Salim investasi di deposito

“Bunga 5% per tahun X Rp. 500.000.000 = Rp. 25.000.000 per tahun.

Katakanlah Pak Salim ingin investasi jangka panjang selama 15 tahun, maka Pak Salim akan mendapatkan keuntungan Rp. 375.000.000 (jika suku bunga deposito tetap). Perlu dicatat ini belum termasuk biaya admin dan pajak, dan perlu diingat suku bunga deposito yang kemungkinan turun setiap tahunnya.

Jika Pak Salim investasi di apartemen

Ada dua keuntungan yang akan diterima Pak Salim jika menginvestasikan uangnya tersebut ke dalam bentuk apartemen, pertama menjualnya kembali dan kedua ialah menyewakannya.

Misalkan, Pak Salim membeli satu unit apartemen seharga Rp. 500 juta pada tahun 2017 di wilayah X, dan pada tahun 2018 harga pasaran satu unit apartemen menjadi Rp. 600 juta.

Capital gain = (harga jual – harga beli) : harga beli x 100%

Rp. 600 juta – Rp. 500 juta = Rp. 100 juta : Rp. 500 juta = 0,2 x 100% = 20%. Jadi dalam satu tahun capital gain yang diperoleh adalah 20% per tahunnya.

Maka, dalam jangka waktu 15 tahun capital gain dari apartemen yang Pak Salim miliki naik menjadi 300% atau memiliki nilai properti sebesar Rp. 1,5 milyar di tahun ke-15.

Itu kalau Pak Salim berniat untuk menjual apartemennya di kemudian hari, lalu bagaimana jika Pak Salim ingin menyewakan apartemennya? Berapa keuntungan yang Pak Salim dapatkan?

Sebelum menghitung berapa keuntungan yang didapat Pak Salim dari menyewakan apartemennya, kita tentukan dulu tarif sewa dari apartemen Pak Salim

Secara umum rumus tarif sewa apartemen adalah

Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti (Rupiah) x Capitalization Rate (%)

*Capitalization Rate untuk Apartemen sekitar 7-12% (tergantung lokasi)

Tarif Sewa = 12 % x Rp. 500 juta = Rp. 60 juta/tahun atau Rp. 5 juta/bulan

Dalam 15 tahun, keuntungan kotor yang diterima oleh Pak Salim bisa mencapai Rp. 900 juta. Dengan catatan tidak ada jeda kekosongan selama 15 tahun.

Ini belum dikurangi biaya maintenance sebesar Rp. 500 ribu sebulan. Jika dalam 15 tahun biaya maintenance yang dikeluarkan sebesar Rp. 90 juta dan belum dikurangi biaya renovasi (jika diperlukan) dan kekosongan penyewa.

#2. Cara yang tepat dan benar untuk memulai investasi apartemen

Setelah Anda mantap untuk berinvestasi di bisnis apartemen, langkah selanjutnya adalah memulainya. Adapun langkah-langkah yang bisa Anda coba untuk memulai investasi apartemen adalah sebagai berikut:

1. Pilih pengembang (developer) yang terpercaya

Saat memutuskan untuk mencari apartemen untuk Anda jadikan sebagai investasi, pertama yang harus Anda lakukan adalah menggali informasi seputar pengembang yang terpercaya dan terbukti track recordnya. Apalagi jika Anda ingin membeli apartemen yang belum rampung pembangunannya.

Sekali lagi pastikan bahwa pengembang tersebut memiliki kredibilitas, legalitas, dan komitmen dalam mewujudkan “janji” pembangunannya.

Baca: 8 Developer Properti Paling Terkenal di Indonesia

2. Cermat dalam memilih lokasi

Hal yang kedua yang bisa Anda lakukan adalah menentukan lokasi dimana anda akan membeli apartemen.

Umumnya apartemen dibangun dilokasi yang strategis, seperti dekat dengan fasilitas dan sarana umum (stasiun, halte, rumah sakit, jalan tol, sekolah) hingga area bisnis (mall dan perkantoran).

Ada dua jenis area yang biasa dipilih developer untuk membangun apartemen yaitu prime area dan non-prime area, misalnya di Jakarta, prime area yang dimaksud adalah lokasi apartemen yang dekat dengan kawasan CBD seperti Kuningan, Sudirman, Permata Hijau atau Puri Indah.

Sedangkan non-prime area adalah lokasi yang masih belum banyak pembangunan contohnya di kawasan timur Jakarta, namun diprediksi akan menjadi kawasan bisnis dan niaga dalam beberapa tahun kedepan.

Yang membedakan keduanya adalah capitalization rate prime area lebih tinggi dibanding non-prime area yang mana bisa mempengaruhi nilai properti dan harga sewa

Baca: 7 Tips Memilih Lokasi Apartemen yang Tepat

3. Perhatikan fasilitas umum yang Disediakan

Nah hal ini juga penting bagi Anda yang ingin berinvestasi apartemen dengan cara menyewakannya.

Perhaikan fasilitas umum yang disediakan cukup memadai, hal ini juga berpengaruh kepada ketertarikan calon penyewa kelak pada apartemen yang Anda miliki.

Biasanya fasilitas umum yang menjadi kriteria mutlak para pencari sewa apartemen adalah;

  • Area parkir yang luas
  • Sistem keamanan yang mumpuni (CCTV, security staff, kartu akses)
  • Fasilitas olahraga
  • Lift
  • Internet wi-fi yang kencang / ngebut

4. Perhatikan Biaya Maintenance / IPL

Sebagai hunian, apartemen memiliki perbedaan yang signifikan dengan landed house. Salah satunya adalah biaya maintenance atau IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan).

Seringkali kejadian ada pengelola apartemen yang menaikkan biaya maintenance tanpa sepengetahuan penghuni atau pemilik apartemen.

Untuk menghindari keputusan sepihak yang cukup merugikan tersebut, Anda bisa menanyakan tentang kenaikan IPL dengan mengkonfirmasi dari penghuni sebelumnya apakah ada keterlibatan penghuni apartemen dalam memutuskan naiknya biaya maintenance tersebut

5. Jeli Membidik Segmen Pasar

Selanjutnya, yang perlu Anda coba lakukan adalah mengamati dengan jeli segmen pasar dari apartemen yang akan anda investasikan.

Sebagai contoh, misalkan apartemen Anda berada dekat dengan kawasan perkantoran, maka Anda juga harus pandai dalam menentukan harga jual atau sewa yang masih terjangkau dengan kantong karyawan.

Jangan sampai harga yang dibanderol tidak sesuai dengan kemampuan calon penyewa dan tentunya akan berimbas buruk pada bisnis investasi apartemen Anda

6. Kerjasama dengan Agen Properti Lokal

Tentunya mempromosikan apartemen Anda agar dilirik konsumen adalah hal yang wajib Anda lakukan. Anda juga bisa bekerja sama dengan agen properti lokal, salah satunya adalah Jendela360, yang menjadi jembatan antara pemilik apartemen dan pencari sewa apartemen di Jakarta.

Baca: 7 Keuntungan Menyewakan Apartemen Melalui Situs Properti

#3. Mengenal seluk beluk prospek investasi apartemen di Jakarta

Pada kurun waktu antara tahun 2017-2019, berdasarkan laporan Colliers International Indonesia akan ada 114 tower apartemen baru yang akan dibangun di Jakarta, yang masing-masing rinciannya sebagai berikut:

  • 28,014 unit di 49 tower pada 2017
  • 27,739 unit di 49 tower pada 2019
  • 7,623 unit di 16 tower pada 2019

Total akan ada 59.376 unit apartemen baru hingga akhir tahun 2019. Pada tahun 2017 kontribusi unit apartemen terbanyak dicatat oleh apartemen Puri Orchard yang dikembangkan oleh Adicipta Graha Kencana dan Taman Anggrek Residence oleh pengembang Agung Sedayu.

Perlu Anda ketahui pula berdasarkan hasil riset yang juga dilakukan oleh Colliers International Indonesia menemukan fakta bahwa rata-rata occupancy rate sewa apartemen di Jakarta naik dari 70,2 % menjadi 71,3% pada kuartal terakhir di 2017.

Untuk lebih jelasnya, saya akan berikan gambaran harga sewa pertahun dari setiap apartemen yang berada di beberapa lokasi di Jakarta untuk saat ini:

1. Kawasan Jakarta Barat

2. Kawasan Jakarta Selatan

3. Kawasan Jakarta Pusat

Selain di beberapa lokasi yang sudah disebutkan diatas, ada lima kawasan di Jakarta yang memiliki prospek tinggi apabila Anda ingin memulai berinvestasi di bidang properti khususnya apartemen. Kelima kawasan di Jakarta tersebut adalah:

1. Simatupang

Dikelilingi jalan tol yang menghubungkan ke seluruh Jabodetabek, TB Simatupang menjadi kawasan bisnis paling vital di ibukota. Belum lagi banyak fasilitas pendukung lainnya yang dibangun di sepanjang jalur ini seperti sekolah internasional, mall, dan pembangunan LRT.

2. Pondok Indah

Menjadi kawasan pilihan perusahaan-perusahaan multinasional, sekolah internasional, dan kalangan ekspatriat. Lokasinya yang dekat dengan proyek MRT dipastikan akan menambah nilai investasi di kawasan ini.

3. Bumi Serpong Damai (BSD)

Banyak proyek hunian seperti cluster rumah dan apartemen. Memiliki mall-mall besar, sekolah internasional, dan juga kawasan perkantoran. Diprediksi setiap tahunnya akan muncul apartemen baru.

4. Puri Indah

Puri Indah merupakan kawasan modern yang direncanakan sebagai pusat bisnis baru di Jakarta setelah CBD Sudirman, Thamrin, dan Kuningan. Letaknya yang strategis yakni dapat dijangkau dengan mudah melalui Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) dan Tol Dalam Kota membuat Puri tak hanya diisi dengan deretan hunian elit dan mewah, beberapa CBD dan mall-mall besar.

5. Thamrin

Terletak di jantung kota Jakarta, Thamrin merupakan salah satu CBD (Central Business District) utama di Jakarta. Kawasan ini juga diisi oleh kantor pemerintahan, dan mall-mall elit di Jakarta seperti Grand Indonesia dan Plaza Indonesia

#4. Seperti apa investasi apartemen yang menguntungkan itu?

Seperti apa sih investasi apartemen yang menguntungkan itu? Simak pembahasannya berikut ini

Setelah mengetahui langkah-langkah memulai bisnis investasi apartemen, yang perlu Anda ketahui adalah bagaimana supaya bisnis investasi apartemen Anda lancar dan menguntungkan. Berikut adalah hal yang harus Anda perhatikan

Anda akan untung, jika

Berikut ini adalah hal-hal yang perlu Anda cermati lagi agar bisnis investasi apartemen Anda menguntungkan dan dapat menjadi

  • Berinvestasi di apartemen di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Surabaya, dan kota besar lainnya mengingat semakin sulit lahan tapak dan tingginya harga landed house di kota besar.
  • Memilih lokasi apartemen yang strategis, tidak mesti di area CBD, misalkan dekat dengan fasilitas umum (stasiun, halte, sekolah, rumah sakit) dan pusat perbelanjaan.
  • Cermat dalam menentukan harga sewa, cari tahu range harga sewa di apartemen lain dekat lokasi apartemen Anda berada. Tetapkan harga yang bersaing, jangan terlalu rendah atau terlalu tinggi serta pasang harga yang masuk akal.
  • Rawat apartemen Anda, percantik dengan tambahan interior, dengan begitu calon penyewa apartemen akan lebih tertarik, at least for the first sight.
  • Mulai promosikan iklan sewa apartemen Anda melalui online, melalui portal khusus penyewaan apartemen, iklan baris, ataupun di forum diskusi online.

 

Anda akan rugi, jika

Namun sebaliknya, jika Anda tidak merencanakannya dengan tepat dan terukur, kerugianlah yang akan Anda dapatkan , maka dari itu  hal-hal berikut ini mesti Anda hindari supaya bisnis investasi apartemen Anda tidak mengalami kerugian

  • Malas ketika mencari informasi terkait apartemen yang akan Anda jadikan investasi. Jangan malas dan segan untuk mencari setiap detil dari apartemen incaran Anda, mulai dari rencana pembangunan, kondisi lokasi, legalitas tanah, dan informasi harga terakhir.
  • Membeli apartemen di saat sedang booming karena harganya yang sangat mahal
  • Tidak menghiraukan aspek legalitas. Jangan mudah teriming-imingi dengan harga murah, desain apartemen yang bagus, dan kelebihan lainnya, sekali perhatikan aspek legalitas mulai dari izin lahan sampai dengan izin pembangunan.
  • Tidak melakukan perawatan secara berkala.

Hindari “lapar mata”. Jangan sekadar tertarik dari tampilan fisik. Anda harus memiliki indicator perbandingan apartemen mana saja yang ingin Anda miliki untuk diinvestasikan.

#5. Beli apartemen untuk disewakan, kenapa tidak?

Saat ini banyak sekali developer yang mengembangkan property termasuk apartemen dengan cara memasarkannya dahulu, sedangkan bentuk fisik apartemennya sendiri belum ada.

Namun Anda jangan khawatir, justru ini kesempatan emas Anda untuk berinvestasi apartemen karena harga yang dipatok jauh lebih murah ketimbang jika membeli apartemen yang sudah jadi.

Lalu, apa yang harus Anda perhatikan jika ingin ikut investasi apartemen yang belum di groundbreaking?

Jika apartemen belum dibangun

  1. Pilih developer yang sudah menghasilkan banyak portofolio apartemen yang selesai dibangun
  2. Tidak memiliki dana tunai? Manfaatkan fasilitas kredit pemilikan apartemen (KPA).
  3. Pantau perkembangan pembangunan apartemen, jangan segan untuk tanyakan kepada developer kapan bangunan dirampungkan. Dan pastikan tidak ada halangan ketika proses pembangunan

Itu tadi tiga hal yang harus Anda perhatikan jika ingin berinvestasi di apartemen yang belum selesai pembangunannya. Lalu bagaimana jika apartemen Anda sudah diserah terimakan oleh pihak pengembang?

Jika apartemen sudah selesai dibangun

Sebelum Anda bisa menyewakan apartemen kepada calon penyewa, ada beberapa hal yang harus Anda lengkapi saat proses serah terima kunci apartemen, diantaranya

1. Melengkapi dokumen serah terima yang meliputi;

a. Fotokopi KTP (2 Lembar) dan asli KTP
b. Fotokopi NPWP (2 lembar) atas nama Anda
c. Fotokopi Surat Nikah dan Kartu Keluarga
d. Fotokopi dan asli Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) maupun Surat Pemesanan
e. Bukti pelunasan angsuran terakhir
f. Pas foto berwarna ukuran 3×4 cm (1 lembar)
g. Materai Rp 6.000 sebanyak:
2 (dua) lembar untuk yang pembayaran angsurannya sudah lunas seluruhnya
4 (empat) lembar untuk yang pembayaran angsuran tidak/belum lunas seluruhnya
h. Biaya administrasi legal Rp 350.000,- (khusus yang pembayaran tidak/belum lunas seluruhnya).
i. Surat pemberitahuan untuk Serah Terima Apartemen

2. Menandatangani Berita Acara Serah Terima

3. Membayar IPL, sinking fund, dan biaya lain (jika ada)

4. Penyerahan kunci dan kelengkapan lainnya

5. Melakukan checklist unit seperti memastikan stop kontak berfungsi, cek meteran air, mencoba kunci apartemen, cek lantai, dinding, keran air, jendela, serta cek meteran listrik.

Nah sekarang apartemen Anda sudah layak untuk dihuni atau disewakan kepada calon penyewa. Tinggal melengkapi perabotan jika memang nantinya akan Anda sewakan full furnished atau dibiarkan kosong (non-furnished).

Bingung mau promosi apartemen dimana? Percayakan kepada Jendela360 spesialis sewa menyewa apartemen di Jakarta. Anda cukup mengisi formulir dengan mencantumkan nama, email, nomor telepon, dan nama apartemen yang disewakan.

Bagaimana? Sudah siap meraup untung dari bisnis investasi apartemen? Jangan ragu memilih Jendela360 sebagai partner terbaik Anda untuk investasi apartemen di ibukota.

4 Comments

  1. Amiliana

    Saya mau tanya bbrp hal :
    1. Apakah apartemen di area permata hijau masih tinggi demand nya (utk disewakan) ?
    2. Apakah nilai investasinya sdh turun, mengingat sdh banyak sekali apartment di sana.
    3. Apartment apa saja di area permata hijau yg baik utk direkomendasikan berdasarkan tingginya nilai investasi dan demand utk penyewaan.

    Terima kasih

    Reply
    • Admin Jendela360

      Hi Amiliana

      Menjawab pertanyaan kamu diatas, berikut kami coba jawab ya 🙂

      1. Untuk area permata hijau sebetulnya masih ada demandnya, namun tidak terlalu tinggi. Kebanyakan expatriat, terutama warga negara Jepang lebih memilih tinggal di daerah Gandaria (jaraknya dekat dengan daerah Permata Hijau) karna sangat nyaman untuk mereka dan lebih banyak orang Jepang yang tinggal disana, komunitasnya pun lebih terbentuk dengan ditunjangnya mall Gandaria City, Papaya, & Restoran Jepang.

      2. Betul nilai investasinya sudah turun, namun sebetulnya bukan hanya di Permata Hijau saja, kebanyakan Apartemen mewah di Jakarta mengalami penurunan harga sewa di karenakan banyak expat yang dikembalikan ke negaranya, budget untuk sewa turun, dan keadaan ekonomi yang menurun. Sehingga pemilik Apartemen harus mau menurunkan harga sewanya juga.

      3. Daerah permata hijau mempunyai demand yang lebih rendah dibanding Gandaria & Simprug. Jadi kami yang kami rekomendasikan berdasarkan demand adalah Apartemen di daerah Gandaria & Simprug, seperti 1 Park Residence, Pakubuwono Residence, Pakubuwono Signature, dan Pakubuwono View.
      Untuk ROInya (Return on Investment) sendiri sekitar 6% – 9% / tahunnya.

      Untuk informasi lebih lanjut, bisa kontak customer care kami via whatsapp/telephone di nomor ini ya: 0813-8333-9360. Trims 🙂

      Reply
  2. Fery

    Apakah daerah cibubur junction cukup baik utk Sewa aprtment??

    Reply
  3. lukman

    apakah membeli apartement di sentul city adalah investai yang baik untuk kedepanya?

    Reply

Submit a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *