Panduan Menghadapi Penyewa yang Bermasalah – Siapa sih yang nggak mau punya penyewa yang bertanggung jawab? Selain bikin hati tenang, punya penyewa yang baik juga bisa bikin properti kita makin awet. Hubungan harmonis antara pemilik properti dan penyewa bukan hanya soal kewajiban kontrak semata, tetapi juga untuk menciptakan kenyamanan bersama.
Tapi, menjaga hubungan harmonis nggak selalu mudah, apalagi kalau masalah mulai muncul. Dampaknya? Nggak cuma bikin stres secara emosional, tapi juga bisa mengganggu keuangan dan operasional.
Oleh karena itu, artikel ini hadir untuk membantu kamu memberikan panduan menghadapi penyewa yang bermasalah dengan langkah-langkah profesional dan efektif, agar situasi tetap terkendali.
Note: Kamu bisa langsung menuju bagian langkah-langkah untuk mengatasi masalah penyewa atau bisa membacanya dari awal secara menyeluruh
Jenis-Jenis Masalah Penyewa
Penyewa Menunggak Pembayaran
Menurut Pasal 1548 KUH Perdata, sewa-menyewa adalah perjanjian di mana pihak penyewa membayar untuk menggunakan barang atau properti dalam jangka waktu tertentu. Jadi, sudah menjadi kewajiban penyewa untuk membayar uang sewa tepat waktu, yang biasanya disesuaikan dengan tanggal check-in dan berlaku untuk bulan-bulan setelahnya.
Seringkali, keterlambatan terjadi karena alasan seperti pengunduran jadwal gaji, masalah keuangan, keperluan pribadi, meskipun ada juga yang memang sengaja menunda. Keterlambatan bayar sewa memang sering jadi masalah, selain merugikan pemilik properti, juga bisa berdampak pada kelancaran operasional properti bahkan hingga mengganggu hubungan baik antara kedua belah pihak
Kerusakan Properti
Pernah mendengar istilah “Penyewa dari Neraka?” Orang-orang di industri properti sering menyebut penyewa yang tidak peduli aturan, merusak properti, atau bahkan mengganggu ketenangan lingkungan.
Kerusakan properti menjadi salah satu masalah klasik yang sering dihadapi pemilik properti. Mulai dari peralatan yang rusak, renovasi tanpa izin, hingga kebersihan yang buruk, semuanya bisa mengganggu kenyamanan dan nilai jual properti.
Namun, dalam urusan kerusakan properti, penting juga untuk memahami siapa yang sebenarnya bertanggung jawab—pemilik atau penyewa.
Penyewa bertanggung jawab menjaga properti tetap dalam kondisi baik selama masa sewa. Jika terjadi kerusakan akibat kelalaian, seperti merusak peralatan atau melakukan perbaikan tanpa izin, penyewa biasanya diwajibkan menanggung biaya perbaikan. Sebaliknya, kerusakan yang disebabkan oleh usia barang atau faktor alamiah—seperti perabot yang lapuk karena waktu—menjadi tanggung jawab pemilik properti.
Melanggar Perjanjian Sewa
Contoh penyewa yang melanggar perjanjian sewa bisa terlihat saat penyewa mengubah fungsi properti tanpa izin, misalnya mengonversi apartemen yang disewa untuk tempat tinggal menjadi kantor. atau melanggar aturan hunian seperti memelihara hewan di properti yang melarangnya.
Selain itu, penyewa yang menyewakan kembali atau memindahkan hak penghunian kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik juga melanggar perjanjian. Tindakan ini tidak hanya melanggar ketentuan dalam perjanjian, tetapi juga berpotensi menimbulkan masalah hukum yang serius
Masalah Deposit
Uang deposit sering menjadi sumber perdebatan antara penyewa dan pemilik properti. Deposit, yang biasanya dibayarkan sebelum masa sewa dimulai, berfungsi sebagai jaminan untuk melindungi pemilik dari risiko finansial, seperti kerusakan perabotan atau pelanggaran kontrak oleh penyewa. Meski umumnya ada kesepakatan bahwa deposit akan dikembalikan setelah masa sewa berakhir, pengembalian ini tidak selalu berjalan mulus.
Masalah sering muncul ketika penyewa beranggapan bahwa deposit harus dikembalikan tanpa potongan jika tidak ada kerusakan atau pelanggaran yang terjadi. Sementara di sisi lain, pemilik properti mungkin merasa berhak untuk memotong sebagian dari deposit tersebut jika ada kerusakan yang tidak sesuai dengan kondisi awal properti.
Selain itu, ketidaksesuaian persepsi tentang “kerusakan” atau kurangnya dokumentasi awal properti sering memperumit situasi. Agar tidak terjadi konflik, penting bagi kedua belah pihak untuk memiliki perjanjian yang jelas sejak awal, termasuk dokumentasi kondisi properti sebelum sewa dimulai dan setelahnya.
Gangguan Sosial
Gangguan sosial merupakan salah satu masalah yang sering terjadi antara penyewa dan pemilik properti. Contoh gangguan sosial ini bisa berupa kebisingan yang mengganggu kenyamanan penghuni lain, seperti suara musik keras atau pesta yang berlangsung hingga larut malam.
Selain itu, konflik dengan tetangga atau perilaku tidak pantas, seperti merokok di area umum atau membuat keributan, juga bisa menambah ketegangan di lingkungan sekitar. Masalah-masalah semacam ini dapat merusak suasana harmonis di lingkungan hunian dan mempengaruhi reputasi pemilik properti.
Langkah-Langkah Menghadapi Penyewa yang Bermasalah
Identifikasi Masalah
Jangan buru-buru emosi! Coba evaluasi situasi dengan lebih rasional dan cari tahu penyebab masalah yang timbul adalah langkah pertama dalam panduan menghadapi penyewa yang bermasalah.
Saat menghadapi masalah dengan penyewa, sangat wajar jika kita merasa frustrasi, apalagi jika penyewa terlihat enggan untuk menyelesaikan masalah dengan baik. Contohnya, jika apartemenmu rusak akibat kelalaian penyewa dan mereka menolak untuk menanggung biaya perbaikan.
Dalam situasi seperti ini, penting untuk tetap tenang dan tidak terbawa emosi. Ajak penyewa untuk berdiskusi secara baik-baik, dan jelaskan dengan alasan yang jelas dan logis mengapa mereka harus bertanggung jawab atas kerusakan yang terjadi.
Kumpulkan Bukti
Salah satu langkah penting dalam panduan menghadapi penyewa yang bermasalah adalah mengumpulkan bukti yang relevan. Bukti ini bisa berupa foto kerusakan properti, salinan surat perjanjian sewa, atau rekaman percakapan yang menunjukkan pelanggaran atau permasalahan tertentu.
Misalnya, foto kerusakan dapat membantu menunjukkan kondisi properti sebelum dan sesudah masa sewa, sementara rekaman percakapan dapat menjadi bukti upaya komunikasi kamu dengan penyewa.
Bukti-bukti ini akan sangat berguna, baik untuk mendukung penyelesaian secara damai maupun sebagai dokumen pendukung jika masalah harus diselesaikan melalui jalur hukum. Dengan memiliki bukti yang lengkap, Anda dapat memperkuat posisi Anda dan menjaga transparansi dalam menyelesaikan masalah.
Tinjau Perjanjian Sewa untuk Memastikan Pelanggaran
Langkah selanjutnya dalam panduan menghadapi penyewa yang bermasalah adalah meninjau kembali perjanjian sewa yang telah disepakati. Pastikan untuk memeriksa setiap klausul dan ketentuan yang telah disepakati, seperti kewajiban penyewa dalam merawat properti, aturan pembayaran, dan pembatasan lainnya.
Jika ditemukan pelanggaran, perjanjian sewa menjadi dasar yang kuat untuk menegur penyewa dan, bila perlu, mengambil langkah hukum.
Fokus Pada Solusi, Bukan Konfrontasi
Ketika masalah muncul selama masa sewa, penting untuk tetap fokus pada solusi, bukan konfrontasi. Cobalah menawarkan beberapa alternatif penyelesaian kepada penyewa. Biasanya, orang lebih mudah menyelesaikan masalah jika mereka diberi pilihan. Ini juga dapat membantu mencegah masalah berlarut-larut.
Misalnya, jika ada kerusakan pada properti yang memerlukan biaya perbaikan, kamu bisa menawarkan opsi potongan uang deposit atau cicilan bulanan agar beban pembayaran tidak terlalu memberatkan penyewa. Dengan cara ini, penyewa merasa didengar dan lebih mudah menerima solusi, sementara kamu sebagai pemilik properti juga tetap menjaga hubungan baik dan menghindari ketegangan.
Ajak Pihak ke-3 Sebagai Mediator
Jika komunikasi dengan penyewa rumah yang bermasalah mulai menemui jalan buntu, mengajak pihak ketiga sebagai mediator bisa menjadi solusi yang efektif. Pihak ketiga yang netral, seperti pengacara, agen properti, atau mediator profesional, dapat membantu menengahi konflik dengan cara yang adil dan objektif.
Mereka dapat memberikan pandangan yang lebih rasional dan membantu kedua belah pihak untuk mencapai kesepakatan tanpa emosi yang mengganggu. Dengan adanya mediator, proses penyelesaian masalah dapat berjalan lebih lancar dan memungkinkan tercapainya kesepakatan yang saling menguntungkan tanpa memperburuk hubungan antara pemilik dan penyewa.
Berikan Peringatan Resmi
Jika penyewa masih belum memenuhi kewajibannya meski sudah diberi kesempatan, langkah selanjutnya adalah memberikan peringatan resmi dalam bentuk surat tertulis. Peringatan ini biasanya dilengkapi dengan tenggat waktu yang jelas, memberikan kesempatan terakhir bagi penyewa untuk memperbaiki kelalaian atau menyelesaikan masalah yang ada.
Peringatan ini, yang sering disebut somasi, berfungsi untuk mengingatkan penyewa tentang kewajiban mereka yang belum dipenuhi, sekaligus memberi kesempatan bagi mereka untuk segera melakukan tindakan. Jika setelah peringatan resmi ini penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, Anda dapat mempertimbangkan untuk mengajukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri setempat.
Lakukan Tindakan Hukum jika Diperlukan
Jika masalah dengan penyewa terus berlanjut meskipun berbagai upaya penyelesaian telah dilakukan, tindakan hukum bisa menjadi opsi terakhir. Pemilik properti berhak mengajukan gugatan perdata berdasarkan pelanggaran yang dilakukan penyewa terhadap perjanjian sewa yang telah disepakati sebelumnya. Ini merupakan langkah terakhir dalam panduan menghadapi penyewa yang bermasalah.
Menurut Pasal 1338 KUHPer, perjanjian yang dibuat antara pemilik rumah dan penyewa memiliki kekuatan mengikat layaknya undang-undang bagi kedua pihak. Sementara itu, Pasal 1560 KUHPer menyatakan bahwa penyewa berkewajiban menggunakan properti sesuai tujuan yang disepakati serta membayar sewa tepat waktu.
Sebelum mengambil langkah hukum, pastikan semua bukti terkait telah dikumpulkan dan prosedur yang benar diikuti, sehingga proses hukum dapat berjalan sesuai aturan yang berlaku.
Tips untuk Mencegah Masalah Penyewa di Masa Depan
Pencegahan selalu lebih baik daripada pengobatan, kan? Nah, buat kamu yang lagi nyari penyewa baru, bagian ini bisa jadi panduan untuk memilih calon penyewa yang tepat. Dengan begitu, kamu bisa meminimalisir risiko timbulnya masalah di kemudian hari.
Seleksi Penyewa dengan Ketat
Untuk mencegah masalah penyewa di masa depan, penting bagi pemilik properti untuk melakukan proses seleksi yang ketat. Mulailah dengan pemeriksaan latar belakang dan kredit untuk memastikan calon penyewa memiliki rekam jejak keuangan yang baik. Jika ada, lakukan juga verifikasi referensi dari penyewa sebelumnya untuk membantu dalam menilai karakter dan tanggung jawab mereka.
Selain itu, transparansi adalah kunci dalam setiap transaksi properti. Pemilik rumah harus berhati-hati terhadap calon penyewa yang enggan memberikan informasi pribadi atau pekerjaan mereka, karena ini bisa menjadi indikasi adanya sesuatu yang disembunyikan.
Buat Perjanjian Sewa yang Jelas dan Deposit
Perjanjian sewa dan deposit adalah langkah penting untuk melindungi pemilik dan penyewa jika terjadi penyalahgunaan hak dan kewajiban. Surat perjanjian sewa dan keberadaan deposit membantu pemilik mengantisipasi potensi kerugian, misalnya jika penyewa meninggalkan rumah dalam kondisi rusak atau dengan tagihan yang belum dibayar, seperti air, listrik, atau kartu kredit.
Saat membuat perjanjian sewa dan memutuskan jumlah deposit yang perlu dibayarkan penyewa, penting untuk memastikan identitas calon penyewa lengkap dan sesuai data perjanjian, seperti KTP dan foto.
Selain itu, pasal-pasal dalam perjanjian ini harus jelas, termasuk tanggung jawab atas kerusakan, sanksi keterlambatan, dan ketentuan pembayaran. Pastikan perjanjian ini ditandatangani dan bermaterai agar sah secara hukum.
Komunikasi yang Terbuka
Untuk mencegah masalah penyewa di masa depan, penting untuk membangun komunikasi yang terbuka antara pemilik rumah dan penyewa. Dengan menjaga hubungan yang baik dan saling percaya, penyelesaian masalah akan menjadi lebih mudah jika muncul masalah di kemudian hari. Pemilik rumah sebaiknya rutin berkomunikasi dengan penyewa, mendengarkan keluhan atau kebutuhan mereka, dan memberikan respons yang jelas serta tepat waktu.
Asuransi Properti
Sangat dianjurkan untuk mengasuransikan properti sebelum disewakan, guna mengurangi risiko atau kejadian tak terduga yang bisa merugikan. Biasanya, pemilik properti tidak tahu banyak tentang kepribadian penyewa, apalagi jika belum pernah bertemu sebelumnya. Komunikasi hanya terjadi karena adanya transaksi sewa menyewa.
Melakukan asuransi properti juga membuat kamu sebagai pemilik dapat merasa lebih tenang saat mempercayakan hunianmu kepada orang lain untuk dihuni sementara, sekaligus memberikan perlindungan terhadap berbagai kemungkinan yang tidak diinginkan.
Jangan biarkan urusan penyewa membuatmu pusing! Gunakan Jendela360 dan serahkan urusan seleksi penyewa kepada tim profesional mereka. Dengan bantuan mereka, kamu bisa duduk santai dan fokus pada hal lain, sementara uang sewa terus mengalir.
Bagi penyewa, Jendela360 juga menawarkan pengalaman yang lebih nyaman dengan fitur 360 Virtual Tour, sehingga calon penyewa bisa menjelajahi unit apartemen secara online dengan mudah. Mereka juga bisa memilih apartemen berdasarkan lokasi, harga, dan jumlah kamar yang diinginkan. Plus, penyewa juga bisa menikmati kemudahan pembayaran cicilan yang sudah bekerja sama dengan berbagai bank swasta.
Jadi, kenapa repot-repot memilih penyewa secara manual ketika kamu bisa gunakan Jendela360.
