Apa Itu PPJB Apartemen? Pengertian dan Contoh Format Suratnya

Apa itu PPJB apartemen? — Bagi Anda yang sedang merencanakan untuk membeli apartemen, mungkin pernah mendengar istilah PPJB Apartemen. Istilah ini merujuk pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yang merupakan dokumen legal penting dalam proses transaksi properti, khususnya apartemen yang masih dalam tahap pembangunan.

Lalu, apa itu pengertian PPJB apartemen? Pahami pengertian, dasar hukum, dan fungsinya berikut ini!

Apa Itu PPJB Apartemen?

PPJB apartemen adalah perjanjian hukum antara pihak penjual (biasanya pengembang) dan pembeli apartemen sebelum dilakukan Akta Jual Beli (AJB). Dokumen ini digunakan untuk mengikat kesepakatan awal atas unit apartemen yang akan dibeli, terutama ketika unit tersebut belum selesai dibangun.

Perjanjian ini sangat penting untuk memberikan kepastian hukum kepada kedua belah pihak. Dengan adanya PPJB, penjual tidak bisa seenaknya menjual unit ke orang lain, sementara pembeli memiliki hak atas unit yang telah disepakati.

Dasar Hukum PPJB Apartemen

PPJB memiliki kekuatan hukum yang diatur dalam beberapa regulasi. Dasar hukumnya mencakup:

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata): Pasal 1320 dan 1338 yang mengatur syarat sahnya perjanjian.

• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman: Mengatur perjanjian jual beli properti.

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: Memberi dasar hukum untuk balik nama setelah AJB.

• SEMA MA No. 4 Tahun 2016 dan aturan turunan lain yang mendukung legalitas PPJB.

Dengan adanya dasar hukum ini, Anda tidak perlu khawatir akan keamanan transaksi selama semua proses dilakukan sesuai aturan.

Fungsi PPJB Apartemen

(Sumber: freepik)

1. Menjamin Hak dan Kepastian Transaksi

PPJB berfungsi sebagai bukti komitmen antara penjual dan pembeli. Perjanjian ini menjamin bahwa unit yang telah dipesan tidak akan dijual ke pihak lain.

Dengan adanya ikatan hukum yang kuat, Anda sebagai pembeli akan merasa lebih tenang karena kepemilikan atas unit sudah diamankan secara legal meskipun belum dilakukan AJB. Hal ini sangat penting terutama untuk pembelian unit yang masih dalam tahap pembangunan.

2. Perlindungan Hukum

Jika suatu saat terjadi sengketa, PPJB menjadi dokumen legal yang bisa dijadikan dasar penyelesaian masalah secara hukum.

Perjanjian ini dapat melindungi hak-hak pembeli maupun penjual jika terjadi wanprestasi, penundaan pembangunan, atau pelanggaran isi perjanjian. Artinya, Anda memiliki dasar hukum untuk mengajukan keberatan atau menyelesaikan masalah secara formal.

Baca juga: Kenali Perbedaan KPR dan KPA Sebelum Beli Hunian

3. Kepastian Pembayaran

Dalam PPJB akan tertulis jelas mengenai skema pembayaran, mulai dari uang muka, cicilan, hingga denda jika terjadi keterlambatan.

Ketentuan ini membuat kedua belah pihak memahami kewajibannya masing-masing. Bagi pembeli, Anda bisa merencanakan keuangan secara lebih matang sesuai dengan jadwal dan nominal yang sudah disepakati.

4. Syarat untuk Pengajuan AJB

PPJB adalah dokumen awal sebelum Anda bisa melanjutkan ke proses AJB. Biasanya, setelah cicilan lunas dan unit siap huni, barulah AJB dapat dibuat.

Tanpa adanya PPJB, Anda tidak akan memiliki dasar untuk menuntut pembuatan AJB atau proses balik nama sertifikat. Maka dari itu, penting bagi Anda untuk menyelesaikan semua tahapan dalam PPJB agar bisa memiliki legalitas penuh atas unit apartemen.

Apa Saja Isi Penting yang Tercantum dalam PPJB Apartemen?

Agar tidak salah langkah, Anda perlu memahami apa saja yang tercantum dalam PPJB Apartemen. Berikut beberapa poin pentingnya:

• Identitas Penjual dan Pembeli: Mencakup data pribadi lengkap kedua belah pihak

• Detail Unit Apartemen: Nomor unit, tipe, luas, lantai, dan fasilitas.

• Skema Pembayaran: Harga total, DP, cicilan, dan biaya tambahan.

• Ketentuan Serah Terima: Jadwal dan kondisi unit saat diserahterimakan.

• Hak dan Kewajiban: Termasuk tanggung jawab jika terjadi keterlambatan.

• Sanksi dan Penyelesaian Sengketa: Denda, pembatalan, atau jalur hukum.

PPJB juga biasanya disusun oleh notaris atau PPAT agar memiliki kekuatan hukum lebih kuat.

Proses Pembuatan PPJB Apartemen

(Sumber: freepik)

Agar Anda lebih memahami alur legalitas dalam pembelian unit apartemen, berikut adalah tahapan-tahapan dalam proses pembuatan PPJB:

1. Pembayaran Booking Fee atau DP

Tahap awal yang dilakukan adalah membayar booking fee atau uang muka sebagai tanda jadi bahwa Anda serius membeli unit apartemen. Besaran booking fee bervariasi tergantung developer dan tipe unit yang dipilih.

2. Penyusunan dan Penandatanganan PPJB di Hadapan Notaris

Setelah pembayaran awal, developer akan menyusun dokumen PPJB dan mengatur jadwal tanda tangan bersama notaris atau PPAT. Hal ini penting agar perjanjian memiliki kekuatan hukum yang sah.

3. Pembayaran Cicilan Sesuai Jadwal

Selanjutnya, Anda harus memenuhi kewajiban pembayaran sesuai skema yang telah disepakati dalam PPJB. Biasanya mencakup cicilan bertahap hingga lunas, sesuai dengan progres pembangunan.

4. Penyelesaian Konstruksi Unit oleh Pengembang

Di saat pembayaran berlangsung, pihak pengembang akan menyelesaikan pembangunan unit. Progres ini harus sesuai dengan jadwal serah terima yang tercantum dalam PPJB.

5. Pembuatan AJB dan Balik Nama Sertifikat

Setelah seluruh pembayaran lunas dan unit selesai dibangun, Anda dapat melanjutkan proses pembuatan AJB. AJB menjadi dasar untuk mengurus balik nama sertifikat dan mengesahkan status kepemilikan Anda secara resmi.

 

Proses ini umumnya berlangsung bertahap dan memerlukan koordinasi antara pembeli, developer, dan notaris untuk memastikan semua tahapan berjalan lancar dan sah secara hukum.

Perbedaan PPJB Apartemen dengan AJB

(Sumber: freepik)

Tidak sedikit orang yang belum memahami perbedaan antara PPJB apartemen dengan AJB. Padahal, keduanya memiliki fungsi dan posisi hukum yang sangat berbeda dalam proses jual beli properti. PPJB adalah perjanjian awal yang bersifat mengikat secara hukum sebelum dilakukan pemindahan hak milik melalui AJB.

Berikut ini beberapa poin utama yang membedakan antara PPJB dan AJB:

• Status Hukum. PPJB bersifat sementara sebagai pengikatan awal antara pembeli dan penjual. Sementara AJB adalah dokumen resmi yang mengalihkan hak milik secara legal.

• Waktu Pembuatan. PPJB dibuat saat unit apartemen belum selesai dibangun atau belum lunas pembayarannya. AJB baru bisa dibuat setelah seluruh pembayaran selesai dan unit sudah siap serah terima.

• Fungsi Utama. PPJB berfungsi untuk menjamin hak pembeli atas unit serta mengatur jadwal pembayaran dan tanggung jawab masing-masing pihak. Sedangkan AJB menjadi dasar hukum yang sah untuk balik nama sertifikat dan status kepemilikan.

Dengan memahami perbedaan ini, Anda bisa lebih tenang menjalani proses pembelian apartemen. Pastikan Anda menyelesaikan tahapan PPJB terlebih dahulu sebelum berlanjut ke AJB untuk mendapatkan legalitas penuh atas unit yang dibeli.

Jangan Langsung Tanda Tangan! Ikuti Tips Ini Terlebih Dahulu

(Sumber: freepik)

1. Cek Legalitas Developer

Sebelum menandatangani PPJB apartemen, pastikan Anda membeli unit dari developer terpercaya dan memiliki izin yang lengkap. Periksa apakah pengembang tersebut terdaftar di asosiasi resmi dan memiliki track record proyek yang jelas.

Langkah ini sangat penting untuk menghindari risiko penipuan atau proyek mangkrak. Developer yang legal dan berpengalaman umumnya memiliki reputasi baik dan transparan dalam proses penjualan.

2. Tinjau Seluruh Isi Dokumen dengan Teliti

Jangan terburu-buru saat membaca dokumen PPJB. Periksa semua pasal dan klausul yang ada, terutama mengenai harga, jadwal pembayaran, penalti, dan hak-hak Anda sebagai pembeli.

Jika Anda merasa ragu terhadap salah satu poin, sebaiknya konsultasikan terlebih dahulu dengan notaris atau pihak hukum yang berpengalaman di bidang properti.

Anda mungkin juga suka: Pilih Sewa atau Beli Apartemen? Lebih Baik yang Mana?

3. Pastikan Semua Biaya Tercantum dengan Jelas

Selain harga unit, PPJB juga harus memuat informasi lengkap mengenai biaya lain seperti pajak, biaya notaris, PPN, serta biaya pemeliharaan atau serah terima.

Dengan mengetahui total biaya sejak awal, Anda dapat merencanakan keuangan dengan lebih baik dan terhindar dari kejutan biaya tambahan yang tidak dijelaskan sebelumnya.

4. Lakukan Tanda Tangan di Hadapan Notaris

Agar dokumen PPJB memiliki kekuatan hukum, sebaiknya Anda melakukan penandatanganan di hadapan notaris atau PPAT yang kompeten.

Hal ini tidak hanya memberikan legitimasi hukum, tapi juga perlindungan ekstra jika di kemudian hari terjadi perselisihan atau pelanggaran kontrak.

Contoh Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Apartemen

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) UNIT APARTEMEN

Nomor: 012/PPJB/APT/VII/2025

Pada hari ini, Kamis, 24 Juli 2025, kami yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama: ….

Umur: ….

Pekerjaan: ….

Alamat: ….

Nomor KTP: ….

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai Pihak Pertama.

Nama: ….

Umur: ….

Pekerjaan: ….

Alamat: ….

Nomor KTP: ….

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai Pihak Kedua.

Kami berjanji untuk menyatakan dan mengikatkan diri dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas satu unit apartemen dengan ketentuan sebagai berikut

Pasal 1

Obyek Perjanjian

Pihak Pertama setuju untuk menjual dan Pihak Kedua setuju untuk membeli 1 (satu) unit apartemen sebagai berikut:

• Nama Proyek: ….
• Tower: ….
• Nomor Unit: ….
• Lantai: ….
• Tipe: ….
• Luas Netto: ….
• Luas Semi-Gross: ….

 

Pasal 2

Harga dan Pembayaran

Pihak Kedua akan memberikan uang tanda jadi sebesar Rp (nominal dalam angka) (nominal dalam huruf) kepada Pihak Pertama pada tanggal (….). Sisa pembayaran sebesar Rp (nominal dalam angka) (nominal dalam huruf) akan dibayarkan oleh Pihak Kedua pada tanggal (….).

Apabila terdapat keterlambatan pembayaran, maka Pihak Kedua akan membayarkan denda sebesar (….)% dari jumlah yang tertunggak.

 

Pasal 3

Jaminan dan Saksi

Pihak Pertama menjamin sepenuhnya bahwa unit apartemen yang dijual adalah benar-benar milik atau hak Pihak Pertama sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain dengan cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang lain atau pihak lain.

Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini sebagai saksi. Kedua orang saksi tersebut adalah:

Nama: ….

Umur: ….

Pekerjaan: ….

Alamat: ….

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai Saksi I

Nama: ….

Umur: ….

Pekerjaan: ….

Alamat: ….

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai Saksi II

 

Pasal 4

Jadwal Pembayaran

Pembayaran dilakukan sesuai jadwal yang telah disepakati oleh kedua pihak sebagaimana tertulis di bawah ini:

1. Booking fee dibayar pada tanggal penandatanganan perjanjian ini
2. DP pertama dibayarkan maksimal 7 (tujuh) hari setelah pembayaran booking fee
3. Pihak Kedua wajib untuk menyelesaikan pembayaran DP dalam waktu maksimal 30 hari
4. Apabila pembayaran melebihi batas waktu, maka Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar (…)% per hari dari jumlah tertunggak.

 

Pasal 5

Serah Terima Unit Apartemen

Serah terima unit apartemen direncanakan pada tanggal (….) dengan toleransi keterlambatan maksimal (….) bulan. Pihak Kedua wajib untuk menyelesaikan seluruh kewajiban pembayaran terlebih dahulu sebelum serah terima unit dilakukan.

 

Pasal 6

Pembatalan dan Denda

1. Apabila Pihak Kedua membatalkan secara sepihak, maka seluruh pembayaran booking fee dan DP tidak dapat dikembalikan.
2. Apabila Pihak Pertama membatalkan secara sepihak tanpa alasan yang sah, maka seluruh dana dikembalikan penuh dan ditambah kompensasi sebesar Rp (nominal dalam angka) (nominal dalam huruf)
3. Pihak Kedua yang menunggak pembayaran lebih dari 60 hari tanpa ada konfirmasi tertulis maka dianggap membatalkan pembelian unit apartemen.

 

Pasal 7

Status Kepemilikan dan Pembaliknamaan Kepemilikan

1. Sejak ditandatanganinya surat perjanjian ini, maka apartemen tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugian sepenuhnya menjadi hak Pihak Kedua
2. Pihak Pertama wajib membantu Pihak Kedua dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak apartemen tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait, memberikan keterangan, menandatangani surat yang bersangkutan, dan melakukan segala hal yang berhubungan dengan pembaliknamaan dan perpindahan hak Pihak Pertama ke Pihak Kedua
3. Segala macam biaya yang berhubungan dengan balik nama apartemen dari Pihak Pertama ke Pihak Kedua dibebankan sepenuhnya kepada Pihak Kedua

Pasal 8

Hal-hal Lain

Hal-hal lain yang belum tercantum dalam surat perjanjian ini akan dibicarakan dan diselesaikan melalui musyawarah secara kekeluargaan oleh kedua belah pihak.

Dibuat dan ditandatangani di (….), pada tanggal (….)

PIHAK PERTAMA

 

(TTD & Nama Direktur Pengembang)

 

PIHAK KEDUA

 

(TTD & Nama Pembeli)

 

Saksi-saksi:

 

(TTD & Nama Saksi I dan Saksi II)

 

Bingung Beli Apartemen? Sewa Aja Dulu Dengan Jendela360!

Memahami apa itu PPJB apartemen sangat penting bagi Anda yang berencana membeli atau menyewa hunian vertikal, terutama agar prosesnya berjalan aman dan sesuai hukum. Namun, jika Anda belum siap membeli dan masih mempertimbangkan opsi sewa, memilih apartemen yang tepat juga tak kalah penting. Untuk itu, Anda bisa mulai dengan menjelajahi pilihan apartemen terbaik di lokasi strategis melalui Jendela360.

Jendela360 adalah situs sewa apartemen yang telah terpercaya dengan puluhan ribu unit apartemen di kota-kota besar di Indonesia. Kualitas setiap unitnya terjamin karena telah melalui proses verifikasi.

Jendela360 memiliki fitur virtual tour menggunakan kamera 360 yang memungkinkan Anda untuk apartemen secara lebih detail tanpa harus beranjak dari tempat duduk Anda. Tim kami juga selalu bersedia dengan senang hati untuk membantu menemukan apartemen yang terbaik untuk Anda.

Seluruh transaksi Anda dengan Jendela360 juga terjamin aman tanpa adanya hidden fees karena dilakukan secara transparan.

Kunjungi website Jendela360 atau hubungi customer service kami untuk informasi lebih lanjut!