Setiap kali membeli rumah seken, kita perlu mengurus sejumlah administrasi. Salah satunya yang terpenting adalah mengurus biaya balik nama rumah.
Mengapa balik nama rumah perlu diurus? Agar Sertifikat Hak Milik (SHM) yang sebelumnya atas nama penjual, bisa dialihkan ke nama pemilik baru. Dengan begitu, SHM sepenuhnya dimiliki pemilik baru, dan ia memiliki kuasa penuh atas rumahnya.
Cara Mengurus Balik Nama Rumah
Anda bisa mengurus proses balik nama rumah secara pribadi, atau melalui PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Langkahnya dimulai dari membuat surat permohonan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
Mengurus proses balik nama lewat PPAT memang lebih mudah dibanding mengurusnya secara mandiri. Jika memutuskan untuk mengurus lewat PPAT, sebelum membuat permohonan ke BPN, ada sejumlah berkas yang perlu dipersiapkan, yakni:
- KTP pembeli dan penjual
- Sertifikat tanah asli
- Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT
- Bukti pelunasan SSB-BPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).
Setelah berkas rampung, langkah selanjutnya adalah datang ke Kantor Pertanahan. Pihak BPN nantinya akan mengeluarkan bukti permohonan balik nama. Mereka juga akan mencoret nama pemilik lama, dan menggantinya dengan nama pembeli di buku dan setifikat tanah.
Biasanya, proses balik nama akan rampung dalam waktu 14 hari, atau paling lama 3 bulan dari hari permohonan. Prosesnya termasuk pembubuhan paraf dari Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk.
Biaya-Biaya Balik Nama Rumah
Besarnya biaya balik nama rumah tergantung dari besarnya nilai transaksi dan kewajiban yang belum dibayar. Untuk lebih jelasnya, berikut adalah biaya-biaya yang perlu Anda bayar ketika mengurus balik nama rumah.
1. Biaya Verifikasi Sertifikat
Sebelum balik nama, SHM perlu dicek terlebih dahulu oleh BPN setempat. Tujuannya untuk memastikan kalau properti yang diperjualbelikan memiliki legalitas sah dan tidak sedang dipersengketakan.
Biaya yang perlu dikeluarkan untuk verifikasi ini berkisar antara Rp50.000 sampai Rp100.000.
2. Biaya Validasi Pajak
Kewajiban membayar pajak PPh, PBB dan BPHTB perlu dipenuhi terlebih dahulu sebelum balik nama. Biaya notaris atau PPAT yang perlu dibayarkan untuk perkara ini mulai dari Rp200.000 atau sesuai kesepakatan bersama.
3. Biaya Formulir Balik Nama
Ketika Anda datang ke kantor BPN dan membawa semua berkas yang diperlukan, Anda akan diminta untuk mengisi formulir pendaftaran. Formulir pendaftaran balik nama ini biayanya sama di setiap daerah, yakni Rp50.000. Berbeda jika Anda menggunakan jasa calo, yang cenderung me-mark-up biaya-biaya perintilan seperti ini.
4. Biaya Balik Nama Rumah
Balik nama rumah sendiri ada biayanya. Biaya yang perlu dibayarkan adalah sebesar Rp25.000 atau lebih, tergantung dari jenis bangunan dan luasnya. Jika tergolong rumah mewah, tentu harga yang dibayar lebih mahal. Biaya balik nama rumah juga bisa berbeda jika yang mengurus adalah notaris PPAT.
5. Biaya AJB
AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen penting ketika proses balik nama. Isinya menyatakan peralihan kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli. Ketika membuat AJB di PPAT, akan ada biaya yang perlu dikeluarkan.
Besaran biaya penerbitan AJB dipatok 5% dari total transaksi. Yang wajib membayarkan adalah penjual, pembeli, atau keduanya, tergantung kesepakatan. Untuk proses pembuatan AJB sendiri memakan waktu 1 sampai 3 bulan.
Baca juga: Panduan Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah [Lengkap]
6. Biaya BPHTB
Telah dijelaskan sebelumnya SSB-BPHTB atau Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah berkas wajib yang perlu diurus sebelum balik nama. Untuk mendapatkannya, Anda perlu membayar BPHTB terlebih dahulu.
BPHTB dibayarkan sebesar 5% dari harga jual yang dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Namun perlu diingat, hanya tanah seharga Rp60.000.000 ke atas saja yang perlu membayar BPHTB. Jika tanah yang dijual seharga di bawahnya, tidak dikenakan BPHTB.
7. Biaya Notaris
Biaya notaris opsional saja, hanya dikenakan jika Anda menggunakan jasa notaris untuk balik nama. Prosentasenya sebesar 0,5% hingga 1% dari total transaksi. Biaya ini sudah termasuk biaya pembuatan AJB, jasa notaris dan balik nama.
Baca juga: Jual Beli Tanah Pakai Notaris? Ini Biaya yang Harus Anda Siapkan
Biaya Balik Nama Rumah Warisan
Biaya balik nama rumah warisan tidak memiliki perbedaan signifikan dengan balik nama rumah yang didapat dari jual beli. Perbedaannya terletak pada pembayaran BPHTB-nya saja.
BPHTB rumah jual beli dihitung menggunakan angka NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak). Sedangkan pembayaran BPHTB rumah warisan dihitung dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) total yang dalam kasus ini, dianggap sebagai NPOP.
Prosentase penghitungannya sama, yakni 5% x (NPOP – NPOPTKP). NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) besarnya disesuaikan dengan masing-masing daerah. Misalnya NPOPTKP di Jakarta adalah Rp350.000.000, sedangkan Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp300.000.000
Untuk lebih memahami penghitungan BPHTB warisan, berikut adalah simulasinya:
- Luas Tanah 1.200 m2
- NJOP = Rp1.100.000 per m2
- NPOP = NJOP Total = Rp1.100.000 x 1.200 = Rp1.320.000.000
- NJOPTKP waris di Jakarta adalah Rp350.000.000
Jadi, biaya BPHTB yang perlu dibayarkan ahli waris untuk balik nama adalah:
BPHTB = 5% x (Rp1.320.000.000 – Rp350.000.000) = Rp48.500.000
Untuk biaya lain diluar pembayaran BPHTB tidak jauh berbeda dengan biaya balik nama dari rumah jual beli. Akan ada biaya pendaftaran, biaya panitia, pengukuran dan lain sebagainya.
Biaya Balik Nama Rumah Hibah
Hibah artinya memberi secara cuma-cuma. Perbedaannya dengan warisan adalah pemberi hibah masih hidup, dan penerimanya tidak harus ahli waris, bisa siapa saja yang dikehendaki pemberi hibah. Jika hibah yang diberikan berupa rumah, penerima bisa melakukan balik nama dari nama pemberi ke nama penerima.
Prosedur pembuatan akta hibah sendiri telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Adapun dokumen yang diperlukan untuk membuat akta hibah adalah sebagai berikut:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon
- Fotokopi identitas yang meliputi KTP, KK dan surat kuasa jika diperlukan
- Sertifikat asli tanah hibah
- Akta tanah hibah dan pengantar dari PPAT
- Izin pemindahan hak
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
- Penyerahan bukti SBB-BPHTB dan SSP/PPH untuk tanah yang nilainya lebih dari Rp60.000.000
- Surat pernyataan bebas sengketa
- Surat penguasaan fisik, yang ditandatangani penghibah dan dilegalisir notaris.
Bagaimana dengan biaya balik nama pada rumah hibah? Tidak ada perbedaan yang signifikan dengan balik nama rumah jual beli dan balik nama rumah warisan. Biaya terbesar akan jatuh kepada pelunasan BPHTB yang jumlahnya tergantung dari nilai rumah.
Daftar Biaya yang Diperlukan untuk Balik Nama
Supaya mempermudah Anda dalam memperkirakan biaya untuk balik nama rumah, saya akan menjabarkannya dalam bentuk tabel.
| No. | Biaya | Besaran Biaya | Keterangan |
|---|---|---|---|
| 1 | Verifikasi Sertifikat | Rp100.000 | |
| 2 | Validasi Pajak | Rp200.000 | |
| 3 | Formulir Pendaftaran | Rp50.000 | |
| 4 | Balik Nama Rumah | Rp25.000 | Tergantung jenis rumah |
| 5 | AJB | 5% (Dihitung dari total transaksi) | Prosentase tidak menentu |
| 6 | BPHTB | 5% (Dihitung dari NPOPTKP) | Rumah warisan menggunakan NJOP |
| 7 | Notaris | 1% (Dihitung dari total transaksi) | Berdasarkan kesepakatan. |
Itulah biaya-biaya balik nama rumah yang perlu diketahui sebelum membeli rumah seken. Jika ditelisik lebih lanjut, biaya-biaya tersebut sebenarnya cukup sederhana. Asalkan pajak sudah dibayar dan BPHTB telah diurus, biaya balik nama akan jauh lebih murah dan sederhana.
