Balik nama sertifikat tanah adalah proses pemindahan kepemilikan hak atas tanah dari penjual ke pembeli yang tercatat dalam sertifikat tanah. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti sah kepemilikan atas tanah dan bangunannya, serta dasar untuk berbagai transaksi, seperti jual beli atau sewa.
Proses balik nama penting untuk memastikan bahwa tanah tersebut sah menjadi milik Anda. Langkah ini biasanya dilakukan setelah transaksi jual beli selesai dan memerlukan pembayaran biaya administrasi di BPN atau PPAT.
Jika Anda membeli tanah, pastikan untuk melakukan balik nama agar hak kepemilikan diakui secara hukum. Proses ini memastikan Anda menjadi pemilik yang sah dan dapat menghindari sengketa di masa depan.
Persyaratan Balik Nama Sertifikat Tanah
Berikut adalah persyaratan untuk melakukan balik nama sertifikat tanah tanpa menggunakan notaris atau PPAT, sebagaimana diungkapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/BPN:
- Formulir Permohonan: Harus diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya dengan materai cukup (formulir yang disediakan oleh Kantor Pertanahan).
- Fotokopi Identitas: Fotokopi KTP atau KK pemohon/pemegang hak dan penerima hak yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Badan Hukum: Untuk badan hukum, fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Sertifikat Tanah Asli: Sertifikat tanah yang akan dibalik nama.
- Akta Jual Beli: Diperlukan untuk balik nama karena transaksi jual beli yang dibuat oleh PPAT.
- Akta Hibah: Diperlukan untuk balik nama karena hibah yang dibuat oleh PPAT.
- Akta Wasiat Notarial: Diperlukan untuk balik nama karena pewarisan.
- Fotokopi KTP Para Pihak: Fotokopi KTP pihak penjual, pembeli, dan atau kuasanya (untuk balik nama karena jual beli).
- Izin Pemindahan Hak: Jika dalam sertifikat terdapat ketentuan yang mengharuskan izin pemindahan hak dari instansi yang berwenang.
- Fotokopi SPPT PBB: Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan yang dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Bukti Setoran BPHTB: Penyerahan bukti SSB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan/BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan saat pendaftaran hak.
- Bukti Pembayaran Pajak: Untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta (untuk balik nama karena hibah), penyerahan bukti pembayaran BPHTB dan Surat Setoran Pajak (SSP/PPH).
Langkah-Langkah Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Melalui BPN
- Pengajuan Permohonan: Setelah menyiapkan semua syarat, termasuk akta, pemohon dapat mengunjungi Kantor Pertanahan untuk mengajukan permohonan balik nama sertifikat tanah. Pada tahap awal, pemohon menyerahkan berkas permohonan kepada petugas loket untuk diverifikasi.
- Verifikasi Berkas: Petugas loket akan memeriksa kelengkapan berkas. Jika dinyatakan lengkap, data akan diinput ke dalam sistem Komputerisasi Kantor Pertanahan (KKP), dan dua surat penting, yakni Surat Tanda Terima Berkas (STTB) dan Surat Perintah Setor (SPS), akan diterbitkan.
- Pembayaran Biaya PNBP: Setelah menerima STTB dan SPS, pemohon diharuskan untuk membayar biaya penerimaan negara bukan pajak (PNBP) ke bank. Setelah pembayaran lunas, berkas akan didistribusikan ke unit kerja terkait untuk pemeriksaan lebih lanjut.
- Pemeriksaan Ulang Berkas: Jika berkas kurang lengkap, petugas unit kerja akan mengembalikannya kepada petugas loket untuk kemudian diserahkan kembali kepada pemohon agar dapat dilengkapi. Jika sudah lengkap, proses berlanjut ke tahap berikutnya.
- Pemeriksaan Buku Tanah: Setelah berkas lengkap, proses selanjutnya adalah pengambilan buku tanah untuk pemeriksaan dan verifikasi. Analis akan memastikan keakuratan data sebelum melanjutkan ke proses balik nama pada buku tanah.
- Pencatatan Peralihan Hak: Setelah verifikasi, pencatatan peralihan hak atas tanah (balik nama) dilakukan pada buku tanah. Setelah selesai, sertifikat tanah yang telah dibalik nama akan diserahkan kepada pemohon.
Baca juga: Sewa apartemen di Bekasi
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah yang Perlu Diketahui
- Biaya Penerbitan AJB (Akta Jual Beli)
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang sah secara hukum yang mengikat penjual dan pembeli dalam transaksi jual beli tanah. Biaya untuk penerbitan AJB ini umumnya ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli. Besarnya biaya AJB berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, tergantung pada wilayah dan kesepakatan antara kedua belah pihak. - BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, dan biasanya dibayar oleh pembeli. Besarnya BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah, dengan tarif standar sebesar 5% dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). - Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Biaya ini dikenakan oleh Kantor Pertanahan untuk memverifikasi keabsahan sertifikat tanah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, biaya pengecekan sertifikat tanah tidak boleh melebihi Rp 50.000. - Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Biaya untuk balik nama pada sertifikat tanah dikenakan untuk mengganti nama pemilik yang tertera di sertifikat. Biaya ini umumnya sekitar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan menjadi tanggungan bagi pembeli tanah.
Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, berikut adalah contoh perhitungan dengan angka yang berbeda:
Misalnya, Anda membeli tanah seluas 150 meter persegi dengan harga Rp 15.000.000 per meter persegi. Berikut adalah perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah:
- Biaya Penerbitan AJB (Akta Jual Beli)
0,5% x Rp 15.000.000 = Rp 75.000 - BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
5% x Rp 15.000.000 x 150 m2 = Rp 1.125.000 - Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah
Sesuai dengan peraturan, biaya pengecekan sertifikat tanah adalah Rp 50.000 - Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
5% x Rp 15.000.000 = Rp 750.000
Total Biaya
Biaya yang harus dikeluarkan untuk tanah seluas 150 meter persegi dengan harga Rp 15.000.000 per meter persegi adalah:
Rp 75.000 (AJB) + Rp 1.125.000 (BPHTB) + Rp 50.000 (Pengecekan Sertifikat) + Rp 750.000 (Balik Nama) = Rp 2.000.000
Jadi, total biaya yang perlu disiapkan untuk proses balik nama sertifikat tanah dalam contoh ini adalah Rp 2.000.000.
Berapa Lama Proses Balik Nama Sertifikat Tanah?
Proses balik nama sertifikat tanah di BPN biasanya memakan waktu sekitar lima hari kerja, dimulai setelah pemohon menyerahkan berkas lengkap ke Kantor Pertanahan setempat. Namun, durasi ini bisa lebih lama jika melibatkan pembuatan akta, seperti dalam transaksi hibah atau warisan.
Sebelum mengajukan balik nama, pemohon harus menyiapkan dokumen pendukung, seperti akta yang mendasari peralihan hak. Misalnya, untuk hibah, diperlukan akta hibah dari PPAT, sementara untuk warisan, akta wasiat menjadi salah satu persyaratannya.
Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pembuatan akta di PPAT harus dihadiri oleh semua pihak dan disaksikan oleh minimal dua saksi. Setelah itu, PPAT wajib mengirimkan akta dan dokumen terkait ke Kantor Pertanahan dalam waktu maksimal tujuh hari setelah penandatanganan akta.
Jadi, jika proses balik nama dimulai dari pembuatan akta, waktu yang dibutuhkan akan lebih lama.
Baca juga: Rekomendasi dan info apartemen
Hal yang Perlu Diperhatikan dalam Proses Balik Nama Sertifikat Tanah
Sering kali muncul kebingungan terkait perbedaan nama antara sertifikat tanah dan bangunan dengan nama wajib pajak di Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Meskipun nama pada sertifikat tanah telah diperbarui, nama pada PBB mungkin masih tercatat nama lama.
Hal ini terjadi karena proses balik nama sertifikat tanah dan PBB dilakukan di instansi yang berbeda: sertifikat diurus di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan PBB di kantor pajak.
Penting untuk dicatat, meskipun sertifikat sudah diperbarui, pemilik properti tetap harus mengurus pembaruan data di BPN. Proses ini sering terlupakan, padahal perubahan kepemilikan yang tercatat di lembaga milik negara tersebut perlu dicocokkan dengan data pajak di kantor pajak atau pemerintah daerah. Meskipun objek pajaknya sama, subjek hukumnya berubah dengan pergantian pemilik, dan langkah ini krusial untuk memastikan pembaruan data yang akurat di PBB.
Proses balik nama sertifikat tanah melibatkan berbagai langkah yang perlu diperhatikan, mulai dari persyaratan hingga biaya yang terlibat. Pemilik properti harus memahami setiap tahap dan kewajiban yang harus dipenuhi, termasuk pembaruan data di Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Meskipun prosesnya mungkin terkesan rumit, semua upaya tersebut sebanding dengan keamanan hukum yang didapatkan setelah tanah resmi menjadi milik Anda. Dengan demikian, Anda dapat membangun rumah atau properti lain tanpa khawatir menghadapi masalah hukum di kemudian hari.
Memahami proses balik nama sertifikat tanah secara detail sangat penting untuk memastikan legalitas properti yang Anda miliki. Tidak hanya untuk tanah, perhatian serius terhadap legalitas kepemilikan juga perlu dilakukan untuk jenis properti lainnya, termasuk apartemen. Dengan demikian, Anda akan lebih leluasa dalam memanfaatkan properti tersebut, baik untuk dihuni maupun sebagai pertimbangan investasi. Salah satu bentuk investasi yang dapat Anda lakukan dengan mudah dari kepemilikan apartemen adalah dengan menyewakannya.
Jendela360.com adalah solusi tepat untuk memasarkan layanan sewa apartemen dengan cara yang mudah dan transparan. Sebagai platform terpercaya, Jendela360.com juga menawarkan berbagai kemudahan kepada calon penghuni untuk mendapatkan unit sewa apartemen sesuai kebutuhan dan anggaran yang dimiliki. Jendela360.com tidak hanya membantu membuka peluang investasi properti yang menjanjikan, namun juga membantu menemukan tempat tinggal yang ideal dan terjangkau untuk Anda.
