Hunian vertikal seperti rumah susun atau apartemen kini menjadi alternatif yang populer bagi mereka yang ingin tinggal di pusat kota. Namun, tahukah Anda bahwa kepemilikan properti jenis ini memiliki aturan hukum yang berbeda dibandingkan dengan rumah tapak? Inilah pentingnya kamu perlu mengenal SHM Sarusun.
Saat Anda membeli rumah tapak, status kepemilikan mencakup tanah dan bangunan di atasnya, yang diakui melalui Sertifikat Hak Milik (SHM). Sebaliknya, untuk rumah susun atau apartemen, kepemilikan diatur melalui Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun/SHMRS), atau dikenal juga sebagai strata title.
Sebelum memutuskan untuk membeli apartemen, sangat penting untuk memastikan bahwa properti yang Anda beli memiliki sertifikat hak milik yang sah. Artikel ini ada sebagai panduan bagi anda yang baru mengenal SHM Sarusun.
Baca juga: Rekomendasi Apartemen Mewah di Jakarta
Mengapa SHM Sarusun Penting?
Kamu perlu mengenal SHM Sarusun karena ini dapat memberikan kepastian hukum bagi pemilik unit hunian vertikal, memastikan hak atas unit yang dimiliki, termasuk hak menggunakan fasilitas bersama yang tersedia. Sertifikat ini menjadi dokumen penting yang harus dipahami, terutama oleh calon pembeli apartemen atau rumah susun.
Selain memberikan perlindungan hukum, SHM Sarusun juga mencerminkan perbedaan mendasar antara hunian vertikal dan rumah tapak. Tidak hanya dari segi bentuk dan fasilitas, tetapi juga status kepemilikan yang diatur.
Dasar Hukum SHM Sarusun
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, sertifikat ini mencakup hak pribadi atas unit yang dimiliki sekaligus hak bersama atas tanah, benda, dan bagian lain yang digunakan bersama. Berbeda dari sertifikat rumah tapak, SHM Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan setempat berdasarkan Akta Pemisahan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara umum, SHM Sarusun mirip dengan sertifikat tanah atau bangunan lainnya. Namun, ada perbedaan penting, yaitu adanya persentase kepemilikan atas tanah bersama yang dihitung secara proporsional. Nilai ini ditentukan saat perencanaan dan tercantum dalam sertifikat. Selain itu, sertifikat ini memiliki ciri khas dengan warna merah muda (pink), yang membedakannya dari jenis sertifikat lainnya.
Perbedaan SHM Sarusun dengan SKBG Sarusun
Menurut Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terdapat dua jenis bukti kepemilikan untuk satuan rumah susun (sarusun): Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMRS) dan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun). Meski sama-sama sertifikat, keduanya memiliki perbedaan mendasar, baik dari tujuan maupun masa berlaku.
1. Apa Itu SHM Sarusun dan SKBG Sarusun?
- SHM Sarusun adalah bukti kepemilikan atas rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai di atas tanah negara.
- SKBG Sarusun, sebaliknya, merupakan bukti kepemilikan rumah susun yang berdiri di atas tanah milik pemerintah, seperti Barang Milik Negara (BMN), Barang Milik Daerah (BMD), atau tanah wakaf yang disewa.
2. Perbedaan Utama: Status dan Peruntukan
- SHM Sarusun diperuntukkan bagi masyarakat kelas menengah hingga atas, sedangkan SKBG Sarusun lebih diarahkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
- Dari sisi penerbitan, SHM Sarusun dikeluarkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota, sementara SKBG Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota terkait bangunan gedung.
3. Masa Berlaku dan Hak atas Tanah
- SHM Sarusun:
- Berlaku tanpa batas waktu, namun hak atas tanahnya memerlukan perpanjangan. Jika tanah berstatus HGB, masa berlaku maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan diperbarui lagi hingga 30 tahun.
- Untuk tanah Hak Pakai, masa berlaku serupa, namun bisa diperpanjang tanpa batas waktu jika lahan tetap dimanfaatkan sesuai ketentuan.
- SKBG Sarusun:
- Berlaku hingga 60 tahun. Masa berlaku ini dapat diperpanjang dengan perpanjangan sewa tanah oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) dengan pemilik tanah, sesuai rekomendasi teknis berdasarkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Keunggulan SHM Sarusun
Hak Kepemilikan Penuh
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) menawarkan keuntungan yang lebih dibandingkan SKBG Sarusun. Dengan SHM Sarusun, pemilik tidak hanya memiliki hak atas bangunan apartemen, tetapi juga hak atas tanah tempat bangunan tersebut berdiri. Hal ini memberikan kepastian kepemilikan yang lebih solid dan jangka panjang.
Sebaliknya, SKBG Sarusun hanya memberikan hak atas bangunan tanpa mencakup hak atas tanah, yang biasanya merupakan tanah sewaan milik negara atau pemerintah daerah, bukan tanah milik developer.
Legalitas yang Kuat
SHM Sarusun memberikan legalitas yang kuat dalam transaksi jual beli, warisan, atau hak gadai. Sebagai sertifikat dengan hak kepemilikan tertinggi untuk unit apartemen, SHM Sarusun setara dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah tapak.
Ini berarti pemilik SHM Sarusun memiliki hak penuh atas unit apartemennya, termasuk hak untuk menjual, menyewakan, mewariskan, dan menggadaikannya. Dengan demikian, SHM Sarusun menawarkan fleksibilitas yang lebih bagi pemiliknya.
Cara Kepemilikan SHM Sarusun
Pengurusan SHMSRS harus dilakukan oleh pengembang apartemen, berbeda dengan SHM yang bisa diurus secara mandiri oleh pemilik. Setelah rusun selesai dan mendapatkan izin layak huni, pengembang wajib memisahkan sertifikat setiap unit melalui Akta Pemisahan Rumah Susun yang dibuat oleh PPAT.
Bagi yang membeli apartemen, pastikan untuk mengurus hak milik SHMSRS ke kantor pertanahan atau notaris, dengan bantuan pengembang hingga sertifikat hak milik diterbitkan.
Peralihan SHM Sarusun:
- Untuk jual beli, harus ada Akta Pembuat Akta Tanah dan SHM Sarusun
- Untuk pewarisan, perlu melampirkan surat kematian, surat wasiat atau surat keterangan waris, serta bukti kewarganegaraan ahli waris.Proses Perpanjangan SHMSRS
Proses memperpanjang SHMSRS harus dimulai maksimal dua tahun sebelum sertifikat Anda kedaluwarsa. Dokumen yang perlu disiapkan meliputi formulir permohonan, identitas diri (KTP dan KK), sertifikat hak guna bangunan (HGB) asli, legalitas perusahaan, dan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun berjalan.
Tips Mengurus SHMRS
Memastikan semua dokumen properti lengkap sejak awal pembelian.
Agar proses pengurusan SHM Sarusun berjalan lancar, pastikan semua dokumen terkait properti sudah lengkap sejak awal pembelian. Mulai dari sertifikat tanah, identitas diri, hingga izin bangunan, semua harus dipersiapkan dengan teliti. Jangan menunda untuk melengkapi dokumen, karena kelengkapan ini akan mempermudah langkah-langkah selanjutnya
Mengetahui NPP Sarusun
Mengetahui Nilai Perbandingan Proposional (NPP) sangat penting dalam pengurusan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). NPP merupakan angka yang menggambarkan perbandingan antara satuan rumah susun dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Ada dua cara utama untuk menghitung NPP: pertama, berdasarkan luas atau nilai satuan rumah susun terhadap total luas bangunan; kedua, berdasarkan perhitungan biaya pembangunan keseluruhan yang dilakukan oleh pengembang pada awal pembangunan.
Perhitungan ini digunakan untuk menetapkan hak dan kewajiban atas bagian bersama dan tanah bersama. NPP ini juga menjadi dasar dalam proses pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
Mengenal SHM Sarusun dan memahaminya adalah langkah penting untuk memastikan kepemilikan properti Anda sah dan terlindungi secara hukum. SHM Sarusun bukan hanya sekadar dokumen, tetapi juga bukti bahwa Anda memiliki hak penuh atas unit rumah susun yang Anda huni atau miliki.
Tanpa SHM, kepemilikan Anda bisa berisiko, apalagi jika ada perubahan kepemilikan atau sengketa di masa depan. Jika Anda belum memiliki SHM Sarusun, segera urus prosesnya! Semakin cepat Anda mengurusnya, semakin aman pula kepemilikan properti Anda.
