Ketika bisnis Anda berkembang, Anda akan memerlukan tempat usaha baru yang lebih akomodatif. Ruko bisa menjadi pilihan, karena selain harga sewanya yang murah, ruangan-ruangan di dalamnya juga mampu memfasilitasi bisnis-bisnis rintisan hingga tingkat lanjut. Jika Anda tertarik untuk menyewa properti yang satu ini, ada beberapa tips menyewa ruko yang bisa dijadikan acuan.
1. Memilih Lokasi Ruko yang Tepat
Tips menyewa ruko yang pertama adalah memilih ruko yang lokasinya menguntungkan bagi bisnis Anda. Pada prinsipnya, lokasi ruko yang Anda pilih haruslah berada di tengah pelanggan-pelanggan atau mudah dicapai oleh mereka yang tertarik dengan bisnis Anda. Contohnya, jika bisnis Anda bergerak di bidang kuliner, Anda dapat memilih ruko yang terletak di dekat perkantoran atau sekolah. Sedangkan bagi Anda yang berbisnis di bidang otomotif, lokasi di tepi jalan adalah yang terbaik.
Hal lain yang perlu Anda pertimbangkan terkait lokasi ruko adalah keberadaan bisnis pesaing. Anda perlu menghindari ruko-ruko yang di sekitarnya terdapat bisnis-bisnis substitutif atau pengganti dari bisnis Anda. Sebaliknya jika bisnis-bisnis di sekitar ruko bersifat komplementer atau melengkapi, Anda patut membidik lokasi tersebut.
2. Perhatikan Aspek Legalitas
Untuk menghindari masalah hukum, Anda perlu mengetahui aspek legalitas dibalik ruko yang Anda tempati. Status kepemilikan apa yang dimiliki pemilik ruko? Apakah HGB (Hak Guna Bangunan) atau sudah SHM (Sertifikat Hak Milik)?
Jika status kepemilikannya masih berupa HGB, Anda perlu memeriksa masa berlakunya. Pastikan juga bahwa ruko yang akan Anda sewa sudah memiliki IMB (Izin Mendirikan Usaha) dan boleh dimanfaatkan sebagai ruang usaha.
Baca juga: Macam-Macam Contoh Sertifikat Apartemen yang Penting Diketahui
3. Sesuaikan dengan Budget Anda
Ketika memutuskan untuk menyewa ruko, Anda perlu menyisihkan beberapa persen hasil pendapatan kotor untuk biaya sewanya. Idealnya, persentase anggaran yang dikeluarkan untuk sewa ruko adalah 3% hingga 8% dari pendapatan kotor.
Jumlah ini tergantung dari jenis bisnis yang Anda geluti. Jika bisnis Anda bergerak di bidang elektronik, persentasenya bisa hanya 2%. Akan tetapi untuk bisnis pakaian, Anda mungkin perlu menganggarkan 8% dari total pendapatan kotor.
4. Pertimbangkan Fasilitas di Dalam Ruko
Tips menyewa ruko untuk bisnis selanjutnya adalah memperhatikan fasilitas apa saja yang sudah tersedia di ruko. Usahakan pilih ruko yang menyediakan fasilitas-fasilitas penunjang bisnis Anda. Jika bisnis Anda berkutat pada keluar masuknya barang, pilih ruko yang menyediakan lahan parkir luas. Sedangkan untuk bisnis yang menampung banyak karyawan, ruko yang Anda pilih perlu menyediakan ruang kantor, ruang pertemuan klien, maupun listrik dan air yang memadai.
5. Perhatikan Biaya-Biaya Lainnya
Perlu diingat meski ruko memiliki fasilitas berupa listrik dan air, biaya tagihannya tidak melulu dibebankan kepada pemilik. Penyewa bisa saja membayarkan tagihan-tagihan tersebut, tergantung kesepakatan di dalam perjanjian sewa ruko.
Selain itu, biaya lain yang dapat dibebankan ke penyewa ruko adalah pajak, biaya asuransi dan perawatan bangunan (maintenance). Menurut lumatax.com, paling tidak ada empat skema dalam pembayaran biaya yang berlaku pada sewa-menyewa tempat retail, yakni:
- Net Lease: Penyewa membayar uang sewa ditambah dengan sebagian biaya pajak, asuransi dan/atau perawatan gedung.
- Double Net Lease: Penyewa membayar biaya sewa ditambah dengan pajak dan asuransi.
- Triple Net Lease: Penyewa membayar uang sewa ditambah dengan uang pajak, asuransi dan perawatan gedung.
- Fully Service (Gross) Lease: Pemilik membayar semua biaya-biaya tersebut, akan tetapi tarif sewanya bisa melambung untuk menutupi biaya-biaya ini.
Baca juga: Jual Beli Tanah Pakai Notaris? Ini Biaya yang Harus Anda Siapkan
6. Tentukan Ukuran Ruko yang Tepat
Banyak orang beranggapan ukuran ruko ‘semakin besar semakin baik’. Padahal tidak semua bisnis membutuhkan ruko berukuran besar. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan sebelum menentukan ukuran ruko adalah jumlah karyawan, furniture dan ruangan yang diperlukan. Jika Anda terlanjur menyewa ruko berukuran besar, namun jumlah karyawan terlalu sedikit untuk mengisinya, ruang yang tersisa justru akan terbuang sia-sia bukan?
7. Cek Apakah Ruko yang Anda Sewa Termasuk Bangunan Konservasi atau Tidak
Tips sewa ruko ini berlaku bagi Anda yang ingin menyewa ruko di Jakarta Barat, khususnya di wilayah Kota Tua. Di sana banyak terdapat ruko-ruko kuno yang masih kokoh dan disewakan untuk pemilik baru.
Jika ruko yang Anda sewa termasuk ke dalam bangunan konservasi seperti yang tertera dalam UU No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya, maka ada beberapa ketentuan yang harus diperhatikan. Salah satunya yang paling utama adalah tidak boleh mengubah fasad atau kulit terluar bangunan. Selain itu, penambahan lantai dan pelebaran bangunan juga dilarang.
8. Jangan Lupakan Aspek Keamanan
Lingkungan yang tidak aman akan berdampak buruk bagi bisnis Anda. Oleh karena itu, pilihlah ruko yang terletak di lokasi yang relatif aman. Artinya minim tingkat kejahatan dan aman dari bencana alam.
Terkadang bencana dan musibah datang tanpa bisa dihindari. Untuk meminimalisir resikonya, Anda perlu memastikan adanya klausul force majeure di dalam perjanjian sewa.
Yang dimaksud force majeure adalah keadaan di luar kuasa seseorang yang bentuknya merugikan. Beberapa contoh dari force majeure yaitu kebakaran, banjir, tanah longsor, gempa bumi, huru-hara, perang, hingga penjarahan. Jika klausul ini sudah masuk dalam perjanjian, pemilik tidak dapat menuntut ganti rugi atas kerusakan rukonya, jika disebabkan oleh bencana-bencana tersebut.
9. Pilih Durasi Sewa Ruko yang Sesuai
Durasi sewa ruko bisa bermacam-macam. Umumnya, pemilik akan menyarankan Anda untuk menyewa lebih dari dua tahun dengan pembayaran di muka untuk dua tahun pertama. Jika Anda merasa durasi tersebut terlalu lama, Anda dapat mencari ruko lain yang bisa dibayar per 3 bulan atau per 6 bulan sekali.
10. Hindari Kontrak Sewa yang Kaku
Pemilik ruko tentu menginginkan Anda untuk menyewa rukonya lebih lama. Caranya dengan menggunakan kontrak sewa yang kaku untuk mengikat Anda. Di saat seperti inilah Anda perlu mempertimbangkan perkembangan bisnis Anda ke depan sebelum menandatangani kontrak.
Bisnis Anda mungkin tidak berjalan dengan semestinya, hingga perlu kebijakan memotong pengeluaran, termasuk biaya sewa. Atau sebaliknya, bisnis Anda bisa sangat berkembang, hingga membutuhkan ruko baru yang lebih besar untuk beroperasi. Anda tidak dapat pindah begitu saja jika kontrak yang Anda tandatangani memiliki ketentuan-ketentuan kaku.
11. Pelajari Rekam Jejak Pemilik Ruko
Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, Anda perlu menyelidiki rekam jejak pemilik ruko. Apakah ia sedang terlilit utang sekarang? Jika iya, Anda perlu memastikan bahwa ruko yang disewakan tidak sedang dijadikan agunan. Merupakan kesalahan fatal jika Anda terlambat menyadari hal ini. Pasalnya, bank sewaktu-waktu bisa saja menyita ruko, meskipun Anda sudah membayar uang sewanya.
12. Jangan Terburu-buru Menandatangani Kontrak Sewa Ruko
Jika Anda disodorkan kontrak sewa ruko, jangan terburu-buru untuk menandatanganinya. Pemilik biasanya akan memasukkan ketentuan-ketentuan mereka sendiri di dalam perjanjian, yang belum tentu menguntungkan bagi pihak penyewa.
Oleh karena itu, sebelum menandatangani, bacalah terlebih dahulu kontrak yang diberikan. Jika ditemukan pasal atau ketentuan yang tidak pas, Anda dapat mendiskusikannya kepada landlord agar dapat disesuaikan.
13. Minta Bantuan Agen Properti
Jika Anda belum berpengalaman dalam menyewa ruko, ada baiknya menggunakan jasa agen properti untuk mempermudah urusan Anda. Mereka tahu mana pemilik-pemilik ruko yang jujur dan tidak akan mencurangi Anda. Agen properti juga mengetahui soal ruko-ruko mana saja yang sedang disewakan dan mungkin tidak ada di listing online saat ini.
Baca juga: Pembagian Komisi Sewa Rumah, Agen Properti Wajib Tahu
Menyewa ruko bukanlah perkara mudah. Dibutuhkan kesabaran dan kejelian untuk menemukan ruko yang cocok untuk bisnis Anda. Tips menyewa ruko di atas dapat membantu Anda dalam menentukan ruko terbaik untuk dihuni.
