Bisakah WNA Punya Apartemen di Indonesia? Simak Ketentuan & Dasar Hukum 2026

Kalian tahu tidak kalau Indonesia tuh semakin diminati oleh WNA, loh. Data terakhir tahun 2024 aja mencatat setidaknya ada 183.964 TKA di Indonesia dan mayoritas berasal dari China. Mungkin beberapa dari kalian ada yang penasaran di mana sih mereka tinggal?; apakah hanya sewa atau bisa beli properti, sih?

Isu boleh tidaknya WNA punya properti, seperti apartemen, di Indonesia memang masih simpang siur dan tentu membuat banyak orang penasaran, tidak hanya WNI, tetapi juga para ekspatriat. Banyak yang masih mempertanyakan apakah WNA punya apartemen di Indonesia itu boleh secara hukum.

Melalui berbagai kebijakan terbaru, termasuk Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 dan aturan turunannya, kini WNA bukan hanya bisa tinggal di Indonesia, tapi juga memiliki unit apartemen tertentu dengan hak kepemilikan yang diakui secara hukum, tentu dengan syarat dan ketentuan yang berlaku.

Nah, kali ini Jendela360 akan membahas secara lengkap, jelas, dan faktual tentang mekanisme, syarat administratif, jenis hak kepemilikan, serta batasan yang berlaku untuk WNA yang ingin punya apartemen di Indonesia.

Namun, jika kamu lebih tertarik untuk sewa apartemen bulanan di Jakarta saja, Jendela360 juga punya lebih dari 5.000 rekomendasi unit terbaik yang sudah full-furnished, loh.

Dasar Hukum: Regulasi Terbaru soal Kepemilikan WNA

Sejak PP No. 18 Tahun 2021 diberlakukan, aturan soal kepemilikan hunian vertikal seperti apartemen menjadi lebih jelas dan terbuka untuk WNA. Regulasi ini merupakan turunan dari UU Cipta Kerja, yang membahas hak atas tanah, hak pengelolaan, satuan rumah susun (apartemen), dan pendaftaran tanah di Indonesia.

Sebelumnya, dalam aturan lama WNA hanya bisa punya hak pakai atas satuan rumah susun, tapi sekarang pemerintah membuka kesempatan lebih luas termasuk kepemilikan strata title resmi, sertifikat hak milik satuan rumah susun, dengan syarat tertentu yang akan kita bahas di poin berikutnya.

Siapa yang Boleh Membeli Apartemen di Indonesia?

Buat kamu yang penasaran, jawabannya sedikit lebih kompleks tapi semakin ramah bagi WNA, terutama sejak aturan baru terkait properti di Indonesia terus berkembang. Intinya, WNA kini boleh punya apartemen di Indonesia, tapi tetap dengan syarat dan aturan yang jelas supaya semuanya legal dan diakui oleh negara.

Pertama, WNA harus punya dokumen imigrasi yang sah seperti paspor lengkap dan visa aktif (KITAS atau KITAP biasanya jadi persyaratan administratif ideal saat proses di kantor pertanahan). Pemerintah menekankan bahwa status imigrasi yang valid penting untuk memastikan transaksi properti sesuai hukum.

Kedua, kepemilikan ini tidak otomatis sama seperti warga Indonesia yang punya Hak Milik atas tanah karena status tanah tetap tidak boleh dimiliki langsung oleh WNA berdasarkan hukum agraria Indonesia. Namun, WNA bisa memegang unit apartemen sendiri (strata title) atau hak pakai yang tercatat secara legal di kantor pertanahan.

Selain itu, ada beberapa kriteria tambahan yang biasanya diberlakukan:

• Apartemen yang ingin dibeli harus berada di wilayah atau jenis proyek yang memenuhi standar kepemilikan asing (misalnya kawasan yang dikembangkan dengan fasilitas untuk kepemilikan asing).
• Pemerintah juga menetapkan batasan harga minimum dan jumlah unit yang boleh dimiliki WNA, supaya kepemilikan asing tidak mendominasi pasar hunian vertikal lokal.

Singkatnya, WNA boleh membeli dan mendaftarkan apartemen atas nama mereka sendiri, selama semua dokumen lengkap dan unit yang dibeli memenuhi persyaratan hukum yang berlaku.

Jenis Hak Kepemilikan yang Bisa Dimiliki WNA

📍Strata Title / Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Perubahan besar dari PP No. 18/2021 adalah bahwa WNA kini dapat memiliki sertifikat strata title (SHMSRS) atas unit apartemen mereka. Ini artinya sertifikat unit bisa tercatat sebagai hak milik atas satu unit rumah susun, meskipun tanahnya di bawahnya menggunakan hak lain seperti HGB.

Dalam praktiknya:

• WNA bisa memiliki SHMSRS yang berdiri di atas tanah HGB atau tanah negara.
• Nama WNA tercantum dalam sertifikat unit secara sah.

📍 Hak Pakai (Right to Use)

Alternatif yang lebih tradisional adalah hak pakai, yakni hak menggunakan unit apartemen untuk jangka waktu tertentu meski WNA tidak memegang hak tanahnya secara hak milik penuh. Sistem ini juga masih diakui dalam aturan lama dan tetap relevan untuk kepemilikan jangka panjang.

Batasan Kepemilikan & Harga Minimal

Walaupun aturan baru membuka peluang WNA punya apartemen di Indonesia, pemerintah tetap memberikan batasan penting agar pasar properti tetap adil dan tidak didominasi pembeli asing. Tujuannya adalah menjaga keseimbangan antara pertumbuhan investasi dan kebutuhan hunian masyarakat lokal.

1. Batasan Jumlah Unit

Salah satu aturan utama adalah batasan jumlah unit apartemen yang dapat dimiliki oleh WNA. Secara umum, WNA hanya diperbolehkan memiliki satu unit apartemen yang memenuhi syarat harga dan lokasi tertentu. Hal ini diatur untuk menghindari dominasi pembelian dalam jumlah besar oleh pembeli asing.

Selain itu, ada juga ketentuan umum bahwa WNA hanya dapat memiliki unit yang termasuk dalam kategori komersial atau kawasan residensial yang ditentukan oleh pemerintah.

2. Batasan Harga Minimal

Pemerintah juga menetapkan batasan harga minimal untuk pembelian unit oleh WNA. Ini berlaku untuk hunian seperti apartemen, bertujuan memastikan bahwa unit yang dibeli tergolong pada segmen “premium/komersial” dan tidak mengganggu pasar hunian menengah ke bawah.

📍 Contoh batasan harga minimal unit apartemen yang bisa dibeli WNA (bervariasi tergantung wilayah):

• DKI Jakarta: minimal sekitar Rp3 miliar.
• Banten & Jawa Barat: minimal sekitar Rp2 miliar.
• Bali & Yogyakarta: sekitar Rp2 miliar.
• Daerah lain di Indonesia: bisa mulai dari Rp1 miliar tergantung lokasi dan kebijakan lokal.

Aturan ini memastikan bahwa unit yang dibeli oleh WNA termasuk segmen properti dengan nilai investasi relatif tinggi, sehingga berdampak positif terhadap perekonomian lokal tanpa menekan pasar hunian terjangkau.

3. Batasan Luas & Konteks Ekonomi

Selain harga, ada juga batasan lain seperti luas maksimum yang bisa dimiliki, misalnya tanah di bawah unit, dan dampak ekonomi yang boleh dipertimbangkan oleh pemerintah ketika memberikan persetujuan kepemilikan. Misalnya, kepemilikan bisa diperluas jika pembelian dan penggunaan unit dipandang memberikan dampak positif bagi ekonomi lokal.

Proses Umum Pembelian Apartemen oleh WNA

1. Verifikasi Status Hukum & Persiapkan Dokumen

Proses dimulai jauh sebelum tanda tangan kontrak. WNA harus mempersiapkan dokumen imigrasi yang valid, seperti paspor, visa, atau izin tinggal (KITAS/KITAP) karena dokumen ini akan diperlukan saat pendaftaran kepemilikan apartemen di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Bahkan meskipun aturan terbaru memperbolehkan pembelian dengan dokumen dasar seperti paspor dan visa, mempunyai KITAS/KITAP tetap memperkuat posisi hukum secara administratif.

Selain itu, penting juga memastikan unit yang akan dibeli memenuhi syarat zonasi dan title yang diizinkan untuk dimiliki WNA, misalnya strata title untuk satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah HGB atau hak pakai.

2. Due Diligence & Pemeriksaan Properti

Sebelum deal, kamu wajib melakukan due diligence, yakni pengecekan menyeluruh terhadap legalitas apartemen yang ingin dibeli. Ini mencakup:

• Verifikasi sertifikat strata title unit di kantor BPN.
• Pastikan tidak ada tanggungan, sita, atau sengketa atas unit.
• Cek bahwa developer/penjual punya hak yang sah untuk menjual unit tersebut sebagai strata title yang diperbolehkan untuk WNA.

3. Tanda Tangan Akta Jual Beli (AJB)

Kalau sudah yakin semua dokumen dan status properti bersih, langkah selanjutnya adalah menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris/PPAT. Dokumen ini jadi bukti resmi transaksi jual-beli antara pembeli WNA dan penjual.

Notaris akan memastikan:

• Detail transaksi sesuai peraturan.
• Semua syarat administratif terpenuhi.
• Pajak transaksi diurus sebelum pendaftaran.

4. Perpanjangan & Validitas Kepemilikan

Jika hak yang dimiliki oleh WNA adalah hak pakai atau leasehold, kamu perlu memahami bahwa ini bersifat jangka waktu, misalnya 30 tahun awal, lalu bisa diperpanjang sesuai aturan yang berlaku.

Proses pembelian dan pendaftaran ini mungkin terdengar panjang, tapi mengikuti tahapan di atas secara disiplin akan membantu memastikan bahwa kepemilikan unit apartemen oleh WNA tercatat sah dalam sistem hukum Indonesia, aman, dan tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

Kesimpulan: WNA Punya Apartemen di Indonesia & Solusi Hunian Modern

Singkatnya, WNA boleh punya apartemen di Indonesia, bukan sekadar sekilas aturan, tetapi kini secara hukum lebih terstruktur setelah hadirnya regulasi terbaru. Pemerintah mengizinkan WNA memiliki sertifikat strata title atas unit apartemen, sepanjang persyaratan administratif, seperti dokumen imigrasi, terpenuhi dan unit berada di lokasi serta memenuhi kriteria nilai yang berlaku.

Artinya, meskipun tanah tetap menggunakan hak seperti HGB atau hak pakai, kepemilikan unit itu sah di mata hukum Indonesia. Regulasi ini membuka peluang hunian maupun investasi yang transparan dan legal untuk warga asing di Tanah Air.

Mulai Cari Hunian Sewa Tahunan atau Bulanan di Jendela360

Kalau kamu sedang merencanakan tinggal di Indonesia untuk jangka pendek atau panjang, baik sebagai ekspat maupun profesional urban, tinggal di apartemen sewa adalah pilihan yang praktis dan nyaman, terutama jika ingin berada dekat dengan akses transportasi, kantor, dan pusat kota.

👉 Jendela360 menawarkan pencarian sewa apartemen bulanan atau tahunan yang mudah dan cepat dengan ribuan unit ready to move in di Jakarta, Tangerang, Bekasi, Depok, dan sekitarnya. Semua listing sudah 100% terverifikasi dengan foto lengkap dan tur virtual 360°, jadi kamu bisa memilih hunian yang sesuai gaya hidup dan budget tanpa repot.

Mulai dari studio cozy sampai unit keluarga luas — semua bisa kamu cari lewat filter lokasi, harga, tipe unit, hingga fasilitas. Proses sewa pun dibantu oleh tim profesional Jendela360 supaya kamu bisa tinggal nyaman tanpa ribet.