Akta jual beli tanah mungkin sudah tidak asing lagi di telinga orang-orang yang ingin membeli sebidang tanah, dengan atau tanpa bangunan di atasnya. Dokumen ini dapat menjadi bukti legal atas peralihan hak dari pemilik lama (penjual) kepada pemilik yang baru (pembeli). Sayangnya, tidak banyak yang familiar dengan cara membuat akta jual beli tanah, karena rumitnya birokrasi yang harus dipahami.
Padahal jika ditelaah lebih jauh, membuat akta jual beli tanah tidaklah terlalu rumit. Tanpa bantuan calo pun, Anda tetap bisa mengurusnya sendiri dan akhirnya mendapatkan status legal atas tanah yang Anda beli.
Syarat Membuat Akta Jual Beli Tanah
Baik pihak penjual maupun pembeli perlu menyiapkan beberapa berkas sebelum membuat Akta Jual Beli atau AJB tanah mereka di PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Berkas-berkas tersebut adalah sebagai berikut.
Berkas yang Disiapkan Penjual
Berkas yang disiapkan penjual sedikit lebih banyak dari berkas yang disiapkan pembeli. Adapun berkas-berkas yang dimaksud adalah sebagai berikut:
- Fotokopi surat nikah (jika sudah berkeluarga)
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK atau Kartu Keluarga
- Sertifikat tanah
- PBB tahun terakhir yang asli
- STTS (Surat Tanda Terima Setoran) dari PBB Penjual
- Fotokopi NPWP
Yang perlu diperhatikan penjual terkait berkas-berkasnya ini adalah masalah sertifikat tanah. Pastikan sertifikat tanah yang akan dibawa ke PPAT asli, dan bisa dipertanggungjawabkan. Pastikan juga tidak ada blokir dari pihak kepolisian, pengadilan atau orang pribadi atas sertifikat tanahnya.
Blokir pada sertifikat tanah menunjukkan bahwa status tanah tersebut masih bermasalah. Untuk menyelesaikannya, pemilik dapat mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) ke kantor kelurahan setempat, agar bisa diketahui pihak mana yang memblokir dan apa masalahnya.
Selain sertifikat tanah, STTS atau Surat Tanda Terima Setoran dari PBB tanah juga harus diperhatikan. Tunggakan perlu diselesaikan secepatnya, sebelum mengajukan ke PPAT. Jika tidak dibayar, pemilik tidak bisa melakukan validasi atas pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan PPh (Pajak Penghasilan).
Berkas yang Disiapkan Pembeli
Berkas-berkas yang disiapkan pembeli jauh lebih sederhana dibanding penjual. Jika Anda adalah pihak pembeli, berkas-berkas tersebut perlu dilengkapi:
- Fotokopi KTP
- Fotokopi KK (Kartu Keluarga)
- Fotokopi surat nikah (bila sudah berkeluarga)
- Fotokopi NPWP.
Baca juga: Tanpa Ribet dan Antri, Begini Cara Mudah Membuat NPWP secara Online
Dimana Mengurus Akta Jual Beli Tanah?
Setelah berkas-berkas tersebut lengkap, Anda dapat datang ke PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk mengurus AJB Anda. PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang berwenang dalam membuat akta jual beli di wilayah tertentu.
PPTA di suatu wilayah hanya berwenang untuk membuat akta di wilayah itu saja. Jadi, PPTA Jakarta Timur tidak berwenang dalam membuat AJB di Bekasi, begitupun sebaliknya. Anda perlu mendatangi PPTA di wilayah tanah yang Anda beli atau jual untuk membuat AJB-nya.
Jangan khawatir, jika di wilayah tempat tanah Anda berdiri tidak ada PPTA, Anda tetap dapat mengurus akta jual belinya di camat setempat. Camat berperan sebagai PPTA sementara yang juga melayani pembuatan akta jual beli tanah. Camat di sini diangkat sebagai PPTA untuk daerah-daerah terpencil yang belum memiliki PPTA.
Bagaimana Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah?
Berkas sudah lengkap dan Anda sudah menghadap PPTA untuk membuat Akta Jual Beli Tanah, selanjutnya akan ada prosedur yang perlu Anda lalui untuk menyelesaikan pembuatan akta. Prosedur-prosedur tersebut adalah sebagai berikut:
1. Pemeriksaan Sertifikat Tanah dan PBB
Akta Jual Beli tanah akan melindungi transaksi pada tanah yang sudah bersertifikat. Untuk membuktikannya, Anda perlu menyertakan:
- Fotokopi dan dokumen asli sertifikat tanah
- Bukti pembayaran PBB
- Identitas penjual dan pembeli
Nantinya, PPAT akan melihat kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah di Kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional. Ini dilakukan PPAT untuk mengetahui tanah yang dimaksud sedang tidak dalam sengketa hukum, tidak sedang dijadikan jaminan ataupun dalam penyitaan pihak lain.
Selain itu, PPAT juga akan memeriksa STTS atau Surat Tanda Terima Setoran PBB. Dokumen ini penting untuk memastikan bahwa tanah yang akan diperjualbelikan tidak menunggak pajak.
2. Persetujuan Suami atau Istri
Khusus untuk penjual yang telah menikah, harus menyertakan bukti persetujuan dari suami atau istri. Mengapa? Karena ketika seseorang menikah, harta mereka akan bercampur, termasuk hak atas tanah. Bentuk persetujuan suami atau istri ditunjukkan dengan penandatanganan surat persetujuan khusus.
Bagaimana jika suami atau istri penjual sudah meninggal? Jika ini yang terjadi, penjual pelru melengkapi dokumen tambahan berupa Surat Keterangan Kematian dari Kantor Keluarahan. Hak atas tanah dari pasangan yang sudah meninggal akan diwarisi ke anak-anak hasil pernikahan tersebut. Oleh karenanya mereka wajib memberikan persetujuan dalam AJB sebagai pengganti dari persetujuan suami atau istri.
Jika suami atau istri karena suatu hal tidak dapat menandatangani AJB, maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris. Surat persetujuan tidak diperlukan jika sejak awal, pasangan suami istri yang menjual tanah telah membuat perjanjian tentang pemisahan harta.
3. Penandatanganan Akta Jual Beli
Setelah dokumen-dokumen dilengkapi, diverifikasi dan pihak-pihak terkait juga sudah memberikan persetujuannya, tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta. Proses tanda tangan dapat dilakukan oleh penjual maupun pembeli yang hadir pada saat itu.
Prosesi ini harus dihadiri oleh minimal dua saksi yang umumnya berasal dari kantor PPAT bersangkutan atau dua pegawai notari, jika menggunakan jasa notaris. Tahap penandatanganan menandakan AJB telah rampung dan sah di mata hukum.
4. Proses Balik Nama
Proses terakhir yang perlu dijalani pembeli adalah mengubah nama pemilik dengan namanya, atau yang dikenal dengan istilah balik nama. Agar bisa balik nama, petugas PPAT akan meminta pembeli untuk membuat surat permohonan balik nama.
Setelah AJB tuntas, petugas PPAT juga akan menyerahkan beberapa berkas Akta Jual beli beserta berkas lain, seperti Surat Permohonan Balik Nama, Sertifikat Tanah, Fotokopi KTP penjual dan pembeli dan bukit pelunasan PBB dan BPTHB ke kantor pertanahan.
Nantinya pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan. Setelah itu, nama penjual akan dicoret dengan tinta hitam, lalu diberi paraf oleh pihak kantor pertanahan. Sedangkan untuk nama pemilk baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat yang juga akan ditandatangani oleh pihak kantor pertanahan. Setelah 14 hari kerja, pemilik baru sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah balik nama ini.
Mengurus Akta Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
Untuk dapat membuat AJB tanah yang belum bersertifikat, Anda perlu mendaftarkannya dulu agar mendapat sertifikat. Yang dimaksud dengan tanah tanpa sertifikat atau tanah girik adalah tanah-tanah hak milik adat atau tanah-tanah hak lain seperti Eigendom, Verponding, dan lainnya yang belum dikonversi menjadi salah satu dari hak tertentu (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dsb).
Tanah girik dapat didaftarkan secara serentak oleh pemerintah, atau secara sporadik dengan inisiatif dari si pemilik tanah. Jika pemutihan, atau sertifikasi tanah secara serentak belu dilakukan pemerintah di daerah Anda, Anda dapat mendaftarkannya sendiri melalui prosedur berikut:
- Mendapatkan surat pernyataan bahwa tanah yang Anda ajukan belum pernah disertifikasi sebelumnya. Surat rekomendasi ini dapat diperoleh dari lurah/camat setempat. Sertakan juga surat riwayat tanah yang dimaksud.
- Surat yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa dari RT/RW/Lurah.
- Lakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan.
- Penerbitan gambar situasi atau surat ukur dengan pengesahannya.
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau surat ukur. Bukti pembayaran ini disertakan jika tanah yang dimohon berasal dari tanah negara atau tanah garapan.
- Proses pertimbangan pada panitia A.
- Pengumuman di Kantor Pertanahan dan Kantor Kelurahan/Kecamatan terkait letak tanah setempat selama lebih kurang 2 bulan.
- Pengesahan pengumuman.
- Penerbitan sertifikat tanah.
Cara Mengurus Surat Tanah yang Hilang
Surat tanah adalah komponen paling penting dalam cara membuat akta jual beli tanah. Jika surat tanah bermasalah, pembuatan Akta Jual Beli juga makin sulit. Telebih jika surat tanah tersebut hilang.
Akan tetapi, bagi pemegang sertifikat tanah yang hilang, tetap bisa menggantinya dengan yang baru. Adapun prosedur penggantiannya adalah sebagai berikut:
1. Melaporkan ke Kepolisian
Langkah awal yang bisa Anda lakukan untuk mendapat sertifikat tanah yang baru adalah melaporkan kehilangan sertifikat tanah ke pihak yang berwenang, yaitu kepolisian. Nantinya, pihak kepolisian akan memeriksa kelengkapan berkas laporan, berupa surat pengantar dari kelurahan dan lainnya.
Kepolisian juga menghimbau untuk mengumumkan kehilangan tersebut di media cetak nasional. Jangan khawatir, langkah pengumuman ini biasanya dilakukan oleh kantor BPN, atas biaya pemohon. Setelahnya terbit Berita Acara Pemeriksaan (BAP) yang nantinya akan dibawa ke Kantor BPN.
2. Memblokir Sertifikat Tanah
Untuk memblokir sertifikat tanah, Anda membutuhkan beberapa dokumen seperti fotokopi sertifikat tanah dan identitas pemilik sertifikat. Pemblokiran ini penting agar sertifikat Anda tidak disalahgunakan pihak yang tidak bertanggung jawab di luar sana.
3. Mengurus Penggantian Sertifikat Tanah di Kantor BPN
Langkah selanjutnya setelah mengurus Surat Keterangan Kehilangan Sertifikat Tanah di kantor polisi adalah mengajukan permohonan pembuatan sertifikat pengganti di BPN. Ada formulir yang harus Anda isi guna menindaklanjuti pengajuan sertifikat pengganti ini. Nantinya, formulir akan ditandatangani pemohon dan dibubuhi materai di atasnya.
Ketika mengurus permohonan penggantian sertifikat, Anda membutuhkan beberapa dokumen seperti:
- KTP asli dan fotokopian
- Kartu Keluarga asli dan fotokopian
- Fotokopi sertifikat tanah yang dimaksud (jika ada)
- Fotokopi bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
- Surat kehilangan dan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) kehilangan sertifikat tanah dari kepolisian
- Surat kuasa apabila dikuasakan kepada pihak lain.
4. Pengumuman di Media Cetak
Pihak BPN akan mengumumkan berita acara pengambilan sumpah yang dilakukan pemohon dengan bantuan rohaniawan terkait sertifikat tanah yang hilang. Berita acara akan dimuat di media cetak atas biaya pemohon. Ini bertujuan untuk berjaga-jaga jikalau ada pihak-pihak yang merasa keberatan dengan penggantian sertifikat tersebut.
5. Penerbitan Sertifikat Pengganti
Bila dalam waktu 30 hari sejak diumumkannya berita acara di media cetak tidak ada yang merasa keberatan, maka kantor BPN akan menerbitkan sertifikat pengganti. Sebelum itu, mereka juga telah mengukur ulang tanah yang menjadi klaim wilayah pemohon, untuk memperbaharui data mereka.
Biaya Pembuatan AJB Tanah
Pemohon perlu mengeluarkan sejumlah uang ketika membuat Akta Jual Beli tanah. Komponen biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat akta ini seperti PPh atau Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Berikut adalah rinciannya:
- Pajak Penghasilan yang wajib dibayarkan oleh penjual adalah 5% dari harga tanah
- Sedangkan biaya yang wajib dibayarkan pembeli adalah BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak)
- Biaya lain yang ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli adalah biaya jasa PPAT.
Baca juga: Nggak Perlu Ngantri Lama, Begini Cara Lapor Pajak Secara Online Mudah dan Cepat
Jika ditelaah lebih lanjut, cara membuat akta jual beli tanah sebenarnya hanya membutuhkan satu dokumen krusial, yaitu sertifikat tanah yang bebas sengketa dan pajaknya sudah dibayarkan. Selebihnya adalah persyaratan administratif yang bisa Anda penuhi dengan mudah. Dengan mengetahui cara membuat AJB yang baik, Anda tentu tidak perlu lagi meminta bantuan calo yang ilegal.
