Dalam transaksi jual beli tanah, notaris berperan sebagai pihak yang menentukan keabsahan dari proses jual beli itu. Tidak heran jika ada biaya tambahan untuk jasa notaris yang disebut dengan honorarium. Biaya notaris jual beli tanah memiliki besarannya sendiri yang terpisah dari biaya-biaya akta jual beli (AJB) lainnya, seperti PPh, BPHTB, dsb.
Apa Itu Biaya Notaris?
Sederhananya, biaya notaris adalah biaya yang dikeluarkan oleh pihak-pihak yang membuat perjanjian jual beli untuk jasa hukum yang diberikan notaris. Dasar hukum dari biaya notaris ada pada UU no.30 tahun 2004 pasal 36 ayat 1 tentang honorarium notaris:
“Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai dengan kewenangannya.”
Adapun besaran biaya yang dikeluarkan didasarkan pada dua nilai khusus, yakni nilai ekonomis dan nilai sosiologis. Dalam UU no. 30, nilai ekonomis yang dimaksud ditentukan dari objek setiap akta sebagai berikut:
- sampai dengan Rp100.000.000,00 (seratus juat rupiah) atau ekuivalen gram emas ketika itu, honorarium yang diterima paling besar adalah 2,5% (dua koma lima persen);
- di atas Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima paling besar 1,5% (satu koma lima persen); atau
- di atas Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak, tetapi tidak melebihi 1% (satu persen) dari objek yang dibuatkan aktanya.
Sementara itu, nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000,00 (lima juta rupiah).
Baca juga: Kamu dan Pasangan Ingin Punya Rumah Sendiri? Ini Dia Estimasi yang Harus Dipersiapkan
Siapa yang Menanggung Biaya Notaris?
Pembuatan AJB atau Akta Jual Beli tanah sebenarnya adalah kewenangan dari PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Akan tetapi, mereka tidak menanggung biaya pembuatan, termasuk biaya notaris di dalamnya. Pihak yang menanggung tergantung dari kesepakatan. Penjelasannya adalah sebagai berikut:
Pada dasarnya, jual beli tanah dilakukan atas dasar perjanjian. Menurut pasal 1320 KUH Perdata (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), perjanjian yang sah harus memenuhi empat syarat, yakni:
- kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
- kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
- suatu pokok persoalan tertentu;
- suatu sebab yang tidak terlarang.
Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa membuat AJB perlu adanya kesepakatan. Pihak yang akan menanggung biaya pembuatan AJB di PPAT juga termasuk dalam kesepakatan itu. Jadi, kemungkinannya, bisa salah satu pihak menanggung seluruhnya (pihak penjual atau pembeli) maupun keduanya membagi biaya pembuatan AJB sama rata.
Layaknya notaris, PPAT juga mengenakan biaya honorarium dalam pembuatan AJB. Hal ini merujuk pada pasal 32 ayat 1 PP 24/2016, yang berbunyi:
“Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.”
Baca juga: Informasi Lengkap Kredit Pemilikan Apartemen (KPA)
Besaran Biaya Notaris Jual Beli Tanah
Jika dirinci lebih jauh lagi, biaya notaris untuk jual beli tanah dapat diklasifikasi ke dalam aneka biaya. Diantaranya seperti biaya cek sertifikat, validasi pajak, biaya AJB, biaya balik nama, biaya SKHMT dan biaya APHT. Berikut adalah penjelasannya.
Biaya Cek Sertifikat
Pengecekan sertifikat sangat penting sebelum melakukan transaksi jual beli tanah. Tujuannya, agar sertifikat tanah yang diperjualbelikan dapat diketahui statusnya, apakah bermasalah atau tidak. Masalah-masalah yang umum ada pada sertifikat tanah seperti pemblokiran, penyitaan, sengketa dan lain sebagainya.
Umumnya, pihak pembelilah yang akan menanggung biaya cek sertifikat ini. Namun tidak menutup kemungkinan penanggungan biaya didasarkan atas kesepakatan kedua belah pihak. Besaran biaya yang dibayarkan tergantung dari kebijakan kantor pertanahan setempat.
Biaya AJB (Akta Jual Beli)
Pembuatan AJB di PPAT juga memerlukan biaya. Besarannya berbeda di setiap daerah, asalkan tidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi di akta. Yang menganggung biaya ini biasanya adalah kedua belah pihak, penjual maupun pembeli. Atau, bisa juga dengan kesepakatan salah satu pihak saja.
Biaya APHT
Jika tanah beserta rumah di atasnya dibeli secara kredit menggunakan KPR bank, maka akadnya akan membutuhkan APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan. APHT adalah akta pengikatan agunan (rumah) yang pembuatannya bertujuan agar bank mampu mengklaimnya jika terjadi kredit macet. Pembuatan akta ini juga membutuhkan biaya.
Biaya SKMHT
Ketika pembuatan APHT menemui kendala, karena pemohon tidak bisa hadir di hadapan PPAT misalnya, maka dapat diterbitkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk mengalihkan kuasa. Tentu ini akan memakan biaya tambahan.
Baca juga: Mau Bayar Sewa Apartemen Tanpa Kartu Kredit? Cicil Aja di Jendela360!
Biaya Balik Nama
Biaya Balik Nama atau yang biasa disingkat dengan BBN, dikenakan kepada pembeli saat proses balik nama sertifikat properti, dari penjual ke pembeli. Jika pembeli membeli properti melalui pengembang, maka BBN diurus oleh pengembang. Konsumen tinggal membayarnya saja.
Akan tetapi, jika individu membeli properti lewat individu lainnya, maka biaya balik nama diurus oleh si pembeli. Besaran BBN berbeda-beda, namun rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi.
Proses balik nama yang dilakukan dengan jasa notaris, biayanya sekitar 0,5% hingga 1% dari total transaksi. Harga ini sudah termasuk pembuatan AJB, balik nama dan jasa notaris. Waktu pengerjaannya mencapai 30 hari.
Biaya Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Yang dimaksud pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, seperti daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, sertifikat dengan perubahan-perubahan, termasuk balik nama di dalamnya.
Biaya pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah dapat dihitung berdasarkan rumus berikut:
T = (1/1000 x Nilai Tanah) + Rp50.000
Nilai Tanah merupakan nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional dalam peta zona nilai tanah yang disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk tahun berkenaan dan untuk wilayah yang belum ada peta zona nilai tanah, digunakan NJOP atas tanah pada tahun berkenaan.
Contoh Penghitungan Biaya Notaris Jual Beli Tanah
Jika kita mempertimbangkan komponen biaya-biaya di atas dalam biaya notaris, maka mengutip dari dunianotaris.com, besaran biaya yang akan dibayarkan adalah sebagai berikut.
| Jenis Biaya | Besaran Uang yang Dibayarkan |
|---|---|
| Biaya Cek Sertifikat | Rp100.000 |
| Biaya Validasi Pajak | Rp200.000 |
| Biaya SK 59 | Rp100.000 |
| Biaya Jasa Notaris untuk AJB | Rp2.400.000 |
| Biaya SKHMT | Rp250.000 |
| Biaya Balik Nama | Rp750.000 |
| Biaya APHT | Rp1.200.000 |
| Total | Rp5.000.000 |
Angka Rp5 juta tidaklah mutlak. Beberapa notaris mungkin akan mematok harga yang lebih mahal, dan yang lainnya lebih murah. Ada juga notaris yang mengenakan tarif jasa dengan penghitungan sekitar 0,5 sampai 1% dari keseluruhan nilai transaksi yang dijalankan.
Jika Anda sudah mengetahui besaran biaya notaris jual beli tanah, tentu Anda bisa menyiapkan dananya untuk kelancaran transaksi Anda. Biaya notaris adalah komponen yang penting dalam transaksi jual beli tanah, jadi tidak boleh terlewat. Untungnya, besaran biaya yang dibayarkan tidak seberapa jika dibandingkan dengan harga tanah yang menjadi objek transaksi jual beli.
