Haruskah Penyewa Pindah Jika Rumah Dijual Pemilik?

Sewa apartemen atau ngontrak rumah memang jadi solusi yang praktis, terutama untuk Anda yang merantau ke kota lain. Akan tetapi, bukan tidak mungkin pemilik rumah tiba-tiba meminta Anda untuk segera pindah karena rumah tersebut akan dijual. Padahal, masa sewa Anda belum selesai.

Situasi ini tentu akan membingungkan bagi Anda sebagai penyewa. Haruskah penyewa pindah rumah jika rumah dijual pemilik? Bagaimana cara bernegosiasi dengan pemilik yang mau menjual rumah atau apartemen yang Anda sewa? Simak penjelasannya berikut ini!

Dasar Hukum Perjanjian Sewa di Indonesia

(Sumber: freepik)

Definisi Perjanjian Sewa

Perjanjian sewa diatur dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa sewa-menyewa adalah kesepakatan di mana pemilik memberikan kenikmatan atau manfaat dari suatu barang kepada penyewa untuk jangka waktu tertentu dengan bayaran yang telah ditetapkan. Artinya, selama kontrak berlangsung, penyewa memiliki hak hukum untuk memanfaatkan rumah atau properti sesuai perjanjian.

Definisi ini menjadi dasar penting untuk memahami bahwa hubungan sewa bukan hanya kesepakatan lisan atau formalitas semata, melainkan mengikat secara hukum. Dengan begitu, baik penyewa maupun pemilik wajib mematuhi isi perjanjian dan tidak bisa mengabaikan ketentuan yang sudah disepakati bersama.

Perjanjian Tidak Bisa Dibatalkan Sepihak

Pasal 1338 KUH Perdata menegaskan bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang terikat. Konsekuensinya, kontrak sewa rumah tidak dapat dibatalkan sepihak, kecuali ada persetujuan dari kedua belah pihak atau alasan yang diatur dalam undang-undang. Hal ini memberikan kepastian hukum bahwa penyewa tetap memiliki perlindungan hingga masa sewa berakhir.

Dengan ketentuan ini, pemilik rumah tidak bisa begitu saja memutus kontrak dengan alasan pribadi, termasuk karena ingin menjual rumah. Jika pemilik memaksa penyewa untuk pindah tanpa persetujuan, maka tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai pelanggaran perjanjian atau wanprestasi.

Pengaruh Penjualan Properti terhadap Perjanjian Sewa

Pasal 1576 KUH Perdata menyatakan bahwa penjualan suatu barang yang sedang disewakan tidak serta merta mengakhiri perjanjian sewa. Dengan kata lain, jika rumah dijual kepada pihak lain, kontrak sewa tetap sah dan mengikat sampai masa sewanya habis, kecuali kontrak memang mencantumkan ketentuan sebaliknya. Hal ini melindungi penyewa agar tidak dirugikan ketika pemilik memutuskan untuk menjual propertinya.

Ketentuan ini sangat penting karena sering kali muncul anggapan bahwa penyewa harus pindah begitu rumah berpindah tangan. Padahal, hukum justru memberikan jaminan bahwa hak penyewa tetap dilindungi. Oleh sebab itu, penyewa tidak perlu khawatir selama kontraknya masih berlaku, meskipun rumah telah berganti pemilik.

Anda mungkin juga suka: Contoh Surat Perjanjian Sewa Apartemen [Terlengkap]

Hak Penyewa dan Kewajiban Pemilik

(Sumber: freepik)

Hak Penyewa Tetap Menempati Rumah

Penyewa memiliki hak utama untuk tetap menempati rumah hingga masa sewa yang tercantum dalam kontrak berakhir. Hak ini tetap berlaku meskipun pemilik memutuskan untuk menjual rumah yang masih disewa. Selama tidak ada klausul dalam perjanjian yang menyatakan kewajiban penyewa untuk pindah saat rumah dijual, penyewa berhak menikmati properti tersebut tanpa diganggu pihak mana pun, termasuk pemilik baru.

Ketentuan ini memberikan rasa aman bagi penyewa karena status kepemilikan rumah tidak mengubah perjanjian sewa yang telah dibuat sebelumnya. Dengan kata lain, perjanjian sewa tetap mengikat siapa pun yang menjadi pemilik rumah sampai masa sewa benar-benar berakhir.

Kewajiban Pemilik Rumah

Pemilik rumah berkewajiban menghormati kontrak sewa yang sudah ditandatangani bersama penyewa. Itu berarti pemilik tidak dapat secara sepihak memaksa penyewa pindah sebelum masa sewa habis, kecuali ada persetujuan bersama atau kontrak menyatakan sebaliknya dengan kompensasi yang disepakati. Melanggar kewajiban ini bisa membuat pemilik dianggap wanprestasi.

Selain itu, pemilik juga harus memastikan bahwa rumah dalam kondisi layak huni sepanjang masa sewa. Kewajiban ini termasuk menjaga keamanan, kebersihan, serta memberikan hak akses penuh kepada penyewa sesuai perjanjian. Dengan begitu, hubungan sewa berjalan adil dan sesuai dengan ketentuan hukum.

Jadi, Haruskah Penyewa Pindah Jika Rumah Dijual Pemilik?

Menjawab pertanyaan haruskah penyewa pindah jika rumah dijual pemilik, secara hukum jawabannya adalah tidak. Selama masa sewa masih berlaku dan tidak ada klausul kontrak yang mengatur kewajiban pindah, penyewa tetap berhak menempati rumah tersebut. Perjanjian sewa yang sah dianggap mengikat layaknya undang-undang bagi pihak-pihak yang membuatnya, sehingga tidak dapat dibatalkan sepihak.

Ketentuan dalam Pasal 1576 KUH Perdata juga menegaskan bahwa penjualan rumah tidak serta-merta membatalkan kontrak sewa. Artinya, meskipun rumah berpindah tangan kepada pemilik baru, perjanjian sewa tetap harus dihormati hingga masa sewanya berakhir. Hal ini menjadi perlindungan penting bagi Anda sebagai penyewa agar tidak dirugikan oleh keputusan pemilik untuk menjual properti.

Apa yang Harus Dilakukan Penyewa Jika Rumah Dijual Oleh Pemilik?

(Sumber: freepik)

1. Periksa Kembali Kontrak Sewa

Langkah pertama yang paling penting adalah meninjau kembali kontrak sewa yang telah Anda tandatangani. Periksa dengan teliti apakah ada klausul khusus mengenai kemungkinan pemilik menjual rumah di tengah masa sewa, serta hak dan kewajiban yang muncul dari klausul tersebut. Jika kontrak tidak mencantumkan ketentuan tersebut, maka secara hukum Anda tetap berhak menempati rumah hingga masa sewa berakhir.

Membaca kontrak secara detail juga membantu Anda memahami posisi yang sebenarnya. Banyak penyewa yang merasa cemas ketika pemilik ingin menjual rumah, padahal hukum sebenarnya memberikan perlindungan yang jelas. Dengan pemahaman kontrak, Anda bisa lebih percaya diri dalam menghadapi permintaan pemilik.

2. Bernegosiasi Secara Kekeluargaan

Jika pemilik meminta Anda pindah sebelum masa sewa berakhir, sebaiknya coba lakukan negosiasi terlebih dahulu. Negosiasi bisa berupa permintaan kompensasi biaya pindah, pengembalian sisa uang sewa, atau bahkan perpanjangan waktu hingga Anda menemukan tempat tinggal baru. Cara ini sering kali lebih efektif dan menghindari konflik berkepanjangan.

Pendekatan kekeluargaan akan menunjukkan bahwa Anda terbuka untuk solusi yang adil bagi kedua pihak. Dengan komunikasi yang baik, pemilik pun biasanya lebih bersedia memberikan opsi win-win, daripada harus menghadapi jalur hukum yang bisa memakan waktu dan biaya.

Baca juga: Bagaimana Cara Memperbarui Kontrak Sewa Apartemen?

3. Gunakan Dasar Hukum

Jika negosiasi tidak menghasilkan kesepakatan, Anda bisa mengacu pada dasar hukum yang berlaku. Pasal 1338 KUH Perdata menyatakan bahwa perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Selain itu, Pasal 1576 KUH Perdata menegaskan bahwa menjual rumah yang masih disewa tidak otomatis membatalkan kontrak sewa.

Dengan membawa landasan hukum ini, Anda memiliki posisi yang lebih kuat dalam mempertahankan hak tinggal. Pemilik pun akan sulit memaksa Anda keluar jika tidak sesuai dengan aturan yang ada. Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk mengetahui pasal-pasal kunci yang bisa dijadikan pegangan.

4. Ajukan Gugatan Jika Terpaksa

Jika semua cara damai tidak berhasil dan pemilik tetap memaksa Anda pindah tanpa alasan sah, langkah terakhir adalah menempuh jalur hukum. Anda bisa mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas dasar wanprestasi karena pemilik melanggar perjanjian sewa. Gugatan ini bertujuan agar hak Anda sebagai penyewa tetap dihormati sesuai kontrak yang berlaku.

Meskipun terlihat rumit, jalur hukum sering kali menjadi solusi terakhir yang efektif untuk menegakkan keadilan. Dengan membawa bukti kontrak sewa, bukti pembayaran, serta komunikasi dengan pemilik, Anda memiliki peluang besar untuk memenangkan perkara. Hal ini juga memberikan pelajaran penting bagi pemilik agar lebih menghormati perjanjian yang sudah disepakati.

Hindari Masalah Perjanjian Sewa dengan Sewa Apartemen Melalui Jendela360!

Agar Anda tidak menemukan masalah pelanggaran perjanjian dengan pemilik, sewa apartemen melalui Jendela360!

Jendela360 merupakan situs sewa apartemen yang telah terpercaya dengan puluhan ribu unit apartemen di kota-kota besar Indonesia.

Jendela360 memiliki fitur virtual tour menggunakan kamera 360 yang dapat membantu melihat apartemen secara lebih detail dan memudahkan proses pencarian apartemen Anda.

Seluruh transaksi Anda dengan Jendela360 juga terjamin aman tanpa adanya hidden fees karena dilakukan secara transparan.

Kunjungi website Jendela360 atau hubungi customer service kami untuk informasi lebih lanjut!