Pahami Apa Itu Over Kontrak dalam Sewa Apartemen dan Rumah

Bagi banyak orang, menyewa rumah, apartemen, atau ruko bukan hal baru. Namun, sering muncul situasi ketika kontrak sewa masih berjalan, tetapi penyewa lama tidak lagi membutuhkannya. Misalnya karena pindah pekerjaan, pindah kota, atau alasan finansial. Di sinilah istilah over kontrak atau oper kontrak sering muncul sebagai solusi.

Jika Anda baru mendengar istilah ini, mungkin muncul pertanyaan, apa itu over kontrak? Secara sederhana, over kontrak adalah proses pengalihan kontrak sewa dari penyewa lama kepada penyewa baru, dengan persetujuan pemilik properti. Praktik ini banyak terjadi pada rumah, ruko, hingga over kontrak apartemen di kota-kota besar.

Namun, perlu dipahami bahwa over kontrak tidak sekadar menyerahkan kunci begitu saja. Ada aspek hukum, perjanjian tertulis, hingga kewajiban pajak yang perlu diperhatikan agar semua pihak merasa aman. Simak penjelasannya berikut ini!

Apa Itu Over Kontrak?

Over kontrak adalah pengalihan hak sewa yang masih berjalan dari penyewa lama kepada penyewa baru, dengan izin dan persetujuan dari pemilik properti. Berbeda dengan sublease atau menyewakan kembali secara sepihak, over kontrak melibatkan tiga pihak sekaligus: pemilik, penyewa lama, dan penyewa baru.

Praktik ini muncul karena banyak penyewa tidak bisa melanjutkan kontrak penuh, entah karena pindah tugas, pindah kota, atau alasan pribadi. Dengan oper kontrak, penyewa lama tidak merugi, sementara penyewa baru bisa menikmati sisa masa sewa dengan harga yang relatif lebih terjangkau.

Landasan Hukum Over Kontrak

Dasar Hukum Umum Over Kontrak

Secara hukum, over kontrak diatur dalam beberapa aturan penting:

• KUH Perdata Pasal 1548: mendefinisikan perjanjian sewa menyewa
• KUH Perdata Pasal 1559: melarang penyewa menyewakan kembali tanpa persetujuan pemilik
• PP No. 44 Tahun 1994: mengatur penggunaan rumah oleh bukan pemilik, yang menekankan pentingnya izin pemilik

Legalitas Over Kontrak

Over kontrak sah dilakukan asalkan ada izin dari pemilik. Tanpa persetujuan, kontrak bisa dibatalkan dan bahkan berisiko gugatan ganti rugi. Oleh karena itu, sebaiknya klausul terkait oper kontrak dicantumkan jelas di kontrak awal.

Baca juga: Cicilan KPR vs Sewa Apartemen: Mana yang Terbaik untukmu?

Cara Melakukan Over Kontrak Properti dengan Aman

(Sumber: freepik)

1. Izin dari Pemilik

Langkah pertama yang paling penting adalah meminta izin dari pemilik properti. Tanpa persetujuan pemilik, over kontrak bisa dianggap tidak sah dan berisiko menimbulkan masalah hukum di kemudian hari. Persetujuan ini sebaiknya tidak hanya berupa ucapan, melainkan dituangkan secara tertulis agar memiliki kekuatan hukum yang jelas.

Dengan adanya izin tertulis, posisi Anda sebagai penyewa baru akan lebih terlindungi. Selain itu, pemilik juga akan merasa lebih tenang karena mengetahui siapa yang menempati propertinya. Ini menjadi dasar penting agar hubungan antara pemilik, penyewa lama, dan penyewa baru tetap harmonis.

2. Periksa Kontrak Lama

Sebelum menerima oper kontrak, mintalah salinan kontrak sewa lama untuk diperiksa secara detail. Dokumen ini biasanya mencantumkan klausul apakah over kontrak diizinkan atau justru dilarang. Selain itu, Anda juga bisa mengetahui hak dan kewajiban penyewa sebelumnya, termasuk kewajiban yang harus Anda teruskan.

Memeriksa kontrak lama membantu Anda menghindari kesalahpahaman atau tuntutan yang tidak adil. Dengan memahami isi kontrak, Anda bisa memastikan bahwa kesepakatan yang akan dibuat tidak melanggar aturan yang sudah ada sebelumnya.

3. Cek Kondisi Properti

Sebelum sepakat mengambil alih kontrak, lakukan pengecekan fisik terhadap properti yang akan ditempati. Perhatikan kondisi bangunan, fasilitas, serta perlengkapan yang ada di dalamnya. Dokumentasikan melalui foto atau video agar ada bukti bila ditemukan kerusakan.

Langkah ini penting agar Anda tidak terbebani biaya perbaikan atas kerusakan yang sebenarnya bukan tanggung jawab Anda. Selain itu, kondisi properti yang terdokumentasi dengan baik akan memudahkan penyelesaian jika terjadi perselisihan di kemudian hari.

4. Pastikan Tidak Ada Tunggakan

Sebelum mengambil alih kontrak, pastikan penyewa lama tidak memiliki tunggakan. Tagihan seperti listrik, air, internet, atau iuran lingkungan sebaiknya sudah dilunasi. Mintalah bukti pembayaran terakhir agar semuanya jelas dan transparan.

Jika ada tunggakan yang belum dibayar, bisa saja beban itu dialihkan kepada Anda sebagai penyewa baru. Hal ini tentu merugikan, karena Anda harus menanggung kewajiban yang bukan tanggung jawab Anda. Oleh karena itu, verifikasi tagihan wajib dilakukan sebelum proses over kontrak disepakati.

5. Hitung Semua Biaya

Dalam over kontrak, biaya yang perlu diperhitungkan bukan hanya sisa sewa. Anda juga harus memperhitungkan deposit, biaya perawatan, hingga kemungkinan perbaikan properti. Dengan begitu, Anda tahu secara jelas berapa total biaya yang harus disiapkan.

Perhitungan yang transparan akan membuat kedua belah pihak merasa lebih nyaman. Selain itu, hal ini juga mengurangi potensi sengketa yang bisa muncul bila ada perbedaan pemahaman terkait keuangan.

6. Buat Perjanjian Oper Kontrak

Setelah semua poin diperiksa, langkah terakhir adalah membuat perjanjian oper kontrak secara tertulis. Perjanjian ini sebaiknya ditandatangani oleh tiga pihak: pemilik, penyewa lama, dan penyewa baru. Dokumen harus mencantumkan identitas lengkap, detail properti, masa sewa, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Dengan adanya perjanjian tertulis, posisi hukum Anda sebagai penyewa baru menjadi lebih kuat. Selain itu, perjanjian juga berfungsi sebagai pedoman jika muncul masalah di kemudian hari, sehingga semua pihak memiliki dasar hukum yang jelas.

Data yang Harus Tercantum dalam Perjanjian Over Kontrak

(Sumber: freepik)

1. Identitas Para Pihak

Surat perjanjian over kontrak harus memuat identitas lengkap kedua belah pihak, baik pihak yang mengoper kontrak maupun penerima kontrak. Identitas ini mencakup nama, alamat, nomor KTP, serta informasi kontak yang valid agar tidak menimbulkan kebingungan di kemudian hari.

2. Objek yang Dikontrakkan

Perjanjian juga harus menjelaskan objek yang dikontrakkan secara detail, misalnya rumah, apartemen, atau ruko. Informasi ini sebaiknya mencakup alamat lengkap, ukuran bangunan, hingga fasilitas yang termasuk di dalamnya.

3. Jangka Waktu Over Kontrak

Hal penting lain adalah durasi kontrak yang dialihkan. Perlu dituliskan dengan jelas kapan masa sewa dimulai, kapan berakhir, serta apakah ada opsi perpanjangan untuk menghindari kesalahpahaman.

4. Nilai Kontrak dan Cara Pembayaran

Surat perjanjian wajib mencantumkan besaran biaya yang harus dibayarkan oleh pihak penerima kontrak serta metode pembayaran yang disepakati. Dengan begitu, kedua belah pihak memiliki kepastian terkait aspek finansial.

5. Hak dan Kewajiban Para Pihak

Untuk menjaga keadilan, perjanjian perlu menguraikan hak dan kewajiban masing-masing pihak. Hal ini mencakup kewajiban membayar tepat waktu, hak untuk menggunakan fasilitas, serta tanggung jawab jika terjadi kerusakan.

6. Ketentuan Mengenai Perpanjangan atau Pengakhiran

Perjanjian harus menyebutkan syarat jika ingin memperpanjang masa sewa atau justru mengakhiri kontrak sebelum waktunya. Dengan demikian, tidak ada pihak yang merasa dirugikan bila terjadi perubahan rencana.

7. Tanda Tangan dan Saksi

Agar sah secara hukum, surat perjanjian over kontrak perlu dilengkapi tanda tangan para pihak dan saksi. Kehadiran saksi menjadi bukti tambahan jika terjadi perselisihan di masa depan.

Anda mungkin juga suka: Bolehkah Menjual Rumah yang Sedang Disewakan? Ini Hukumnya!

Aspek Pajak dalam Over Kontrak

(Sumber: freepik)

1. PPh Final atas Sewa Bangunan

Dalam praktik over kontrak, sewa bangunan termasuk objek PPh Final. Artinya, pihak yang menyewakan atau mengoper kontrak memiliki kewajiban untuk membayar pajak penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku agar transaksi ini sah secara hukum.

2. Pihak yang Bertanggung Jawab Membayar Pajak

Kewajiban membayar pajak biasanya dibebankan pada pihak yang menyewa apartemen, rumah, atau properti lainnya sehingga pihak yang mengambil over kontrak kemungkinan adalah pihak yang selanjutnya membayar pajak tersebut. Hal ini harus dicantumkan secara jelas dalam perjanjian agar tidak menimbulkan sengketa.

3. Tarif Pajak yang Berlaku

Tarif PPh Final untuk sewa bangunan ditetapkan pemerintah dan berlaku secara nasional. Dengan mengetahui besaran tarif ini, Anda bisa memperhitungkan biaya tambahan yang timbul dari transaksi over kontrak.

4. Bukti Potong atau Bukti Setor Pajak

Dalam setiap transaksi over kontrak, penting untuk memiliki bukti potong atau bukti setor pajak. Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa kewajiban pajak telah dilaksanakan dengan benar sesuai regulasi.

5. Risiko Jika Pajak Tidak Dibayarkan

Mengabaikan kewajiban pajak dalam over kontrak dapat menimbulkan risiko, seperti sanksi administrasi hingga masalah hukum. Oleh karena itu, memastikan kewajiban pajak terpenuhi adalah langkah penting untuk keamanan transaksi.

Bolehkah Langsung Over Kontrak Tanpa Persetujuan Pemilik?

(Sumber: freepik)

1. Potensi Pembatalan Kontrak

Melakukan over kontrak tanpa izin dari pemilik sah bangunan dapat membuat kontrak dinyatakan batal. Pemilik berhak menolak perjanjian yang dibuat tanpa persetujuan mereka, sehingga pihak penerima kontrak bisa kehilangan hak tinggal atau penggunaan bangunan. Kondisi ini tentu merugikan karena biaya yang sudah dikeluarkan berisiko hilang begitu saja.

Selain itu, pembatalan kontrak juga dapat menimbulkan perselisihan hukum. Pihak pemilik bisa menuntut karena merasa dirugikan, sedangkan pihak penerima kontrak tidak memiliki dasar yang kuat untuk membela diri. Hal ini membuat posisi hukum penyewa menjadi lemah.

2. Kerugian Finansial

Over kontrak tanpa izin sering kali menimbulkan kerugian finansial yang signifikan. Pihak penerima kontrak bisa kehilangan uang yang sudah dibayarkan, baik itu untuk biaya sewa, renovasi, maupun perbaikan properti yang dilakukan selama masa sewa.

Tidak hanya itu, jika pemilik melaporkan masalah ini ke jalur hukum, ada kemungkinan tambahan biaya hukum yang harus ditanggung. Kerugian ganda ini bisa sangat memberatkan, terutama jika jumlah dana yang terlibat cukup besar.

3. Sengketa Hukum

Tanpa adanya izin resmi, over kontrak bisa berujung pada sengketa hukum antara pemilik, penyewa lama, dan penyewa baru. Sengketa ini biasanya terkait hak penggunaan bangunan, tanggung jawab pembayaran, serta status legalitas kontrak yang dibuat.

Proses penyelesaian sengketa hukum bisa memakan waktu lama dan biaya tinggi. Selain merugikan secara finansial, hal ini juga menimbulkan stres dan ketidaknyamanan bagi pihak yang terlibat.

4. Hilangnya Kepercayaan dengan Pemilik

Over kontrak tanpa izin dapat merusak hubungan baik dengan pemilik bangunan. Pemilik bisa menganggap penyewa tidak jujur atau tidak bertanggung jawab, sehingga menurunkan tingkat kepercayaan di kemudian hari.

Akibatnya, peluang untuk memperpanjang kontrak atau bekerja sama kembali di masa depan menjadi sangat kecil. Reputasi sebagai penyewa pun bisa terdampak negatif, membuat pemilik properti lain ragu untuk menyewakan unitnya.

Ingin Sewa Apartemen dengan Mudah dan Bebas Masalah? Sewa Apartemen dengan Jendela360!

Tidak dapat dipungkiri over kontrak adalah solusi praktis untuk mereka yang ingin cepat mendapatkan hunian dengan waktu sewa yang lebih bebas. Akan tetapi, menyewa properti tanpa mencari over kontrak dengan durasi sewa yang fleksibel juga bisa Anda lakukan dengan sewa apartemen melalui Jendela360.

Jendela360 adalah platform sewa apartemen yang telah terpercaya dengan puluhan ribu unit di kota-kota besar di Indonesia. Kualitas setiap unitnya terjamin karena telah melalui proses verifikasi. Dengan Jendela360, Anda bisa lebih bebas untuk memilih sewa apartemen bulanan maupun tahunan.

Jendela360 memiliki fitur virtual tour menggunakan kamera 360 yang memungkinkan Anda untuk apartemen secara lebih detail tanpa harus beranjak dari tempat duduk Anda. Tim kami juga selalu bersedia dengan senang hati untuk membantu menemukan apartemen yang terbaik untuk Anda.

Seluruh transaksi Anda dengan Jendela360 juga terjamin aman tanpa adanya hidden fees karena dilakukan secara transparan.

Kunjungi website Jendela360 atau hubungi customer service kami untuk informasi lebih lanjut!