Panduan Lengkap Hukum Sewa Menyewa Rumah di Indonesia

Hukum Sewa Menyewa Rumah — Memiliki tempat tinggal adalah kebutuhan dasar setiap orang, baik itu rumah sendiri maupun hunian sewa. Namun, banyak orang yang belum memahami bahwa proses sewa-menyewa rumah sebenarnya diatur secara hukum. Hukum sewa menyewa rumah—baik sewa rumah tapak maupun sewa apartemen—tidak hanya melindungi pemilik, tetapi juga penyewa, agar kedua pihak mendapatkan keadilan dan kepastian hukum selama masa kontrak berlangsung.

Bagi Anda yang baru pertama kali menyewa rumah, kontrakan, atau bahkan apartemen, memahami peraturan sewa rumah menjadi hal yang penting. Kesepakatan lisan saja tidak cukup, karena tanpa dasar hukum yang kuat, potensi sengketa atau kerugian bisa saja muncul. Mulai dari pengusiran sepihak, penyalahgunaan properti, hingga masalah pengembalian uang sewa.

Karenanya, agar proses sewa menyewa lebih lancar, pahami hukum dan aturannya berikut ini!

Dasar Hukum Sewa-Menyewa Rumah di Indonesia

Secara hukum, sewa-menyewa rumah termasuk dalam perjanjian perdata yang diatur oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1548 sampai Pasal 1600. Dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa sewa-menyewa adalah perjanjian di mana satu pihak memberikan hak menikmati barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu dengan pembayaran yang telah disepakati.

Selain KUHPerdata, ada juga Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik yang memperkuat perlindungan hukum dalam hubungan antara pemilik dan penyewa. Peraturan ini mencakup hak, kewajiban, dan tata cara penyelesaian sengketa. Dalam konteks modern, banyak juga pemilik dan penyewa apartemen mengacu pada peraturan serupa, karena prinsip hukum sewa menyewa pada dasarnya sama antara rumah dan apartemen.

Hak dan Kewajiban Pemilik dan Penyewa

Hak dan Kewajiban Pemilik

Pemilik rumah wajib memberikan hak kenikmatan kepada penyewa sesuai kesepakatan. Artinya, penyewa berhak menggunakan rumah tanpa gangguan selama masa kontrak berlangsung. Pemilik juga bertanggung jawab atas pajak properti seperti PBB, kecuali jika dalam kontrak disepakati lain.

Di sisi lain, pemilik tidak boleh melakukan pengusiran sepihak tanpa alasan yang sah. Tindakan tersebut melanggar hukum sewa menyewa rumah dan dapat digugat secara perdata jika terbukti merugikan penyewa. Oleh karena itu, setiap tindakan terkait pembatalan sewa harus berlandaskan kontrak tertulis.

Hak dan Kewajiban Penyewa

Penyewa memiliki hak untuk menempati rumah dalam kondisi layak dan sesuai dengan perjanjian. Selain itu, penyewa wajib membayar biaya sewa tepat waktu dan menjaga kondisi rumah agar tetap baik. Apabila terjadi kerusakan akibat kelalaian, penyewa harus bertanggung jawab memperbaikinya.

Penyewa juga tidak diperbolehkan mengubah fungsi bangunan atau menyewakan kembali (sub-sewa) tanpa izin tertulis dari pemilik. Hal ini penting untuk menghindari pelanggaran terhadap peraturan sewa rumah yang berlaku.

Anda mungkin juga suka: Sewa Rumah atau Apartemen? Mana yang Murah dan Strategis?

Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah

Bentuk Perjanjian

Ada dua jenis perjanjian sewa yang umum digunakan, yaitu perjanjian autentik dan perjanjian bawah tangan. Perjanjian autentik dibuat melalui notaris dan memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat di pengadilan. Sedangkan perjanjian bawah tangan biasanya hanya ditandatangani oleh kedua pihak tanpa notaris. Meskipun sah secara hukum, kekuatan pembuktiannya lebih lemah jika terjadi sengketa.

Untuk transaksi jangka panjang seperti kontrakan rumah selama satu tahun atau lebih, sebaiknya gunakan perjanjian autentik agar Anda mendapatkan perlindungan hukum maksimal.

Klausul Wajib dalam Perjanjian

Sebuah perjanjian sewa idealnya memuat:

• Hak dan kewajiban masing-masing pihak (misalnya, siapa yang membayar listrik, air, atau biaya kebersihan).
• Jangka waktu sewa serta mekanisme perpanjangan kontrak.
• Besaran uang sewa dan sistem pembayarannya.
• Ketentuan deposit serta pengembalian setelah kontrak berakhir.

Cara penyelesaian sengketa bila terjadi pelanggaran perjanjian.

Klausul ini menjadi dasar hukum bagi kedua pihak jika di kemudian hari timbul perselisihan.

Ketentuan Pengusiran dan Pengembalian Uang Sewa

Dalam hukum sewa menyewa rumah, pemilik tidak bisa mengusir penyewa secara sepihak. Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata, setiap perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya. Artinya, pelanggaran terhadap isi kontrak bisa dianggap sebagai tindakan melawan hukum.

Jika penyewa dirugikan oleh tindakan pemilik, ia berhak menuntut atau meminta ganti rugi. Namun sebaliknya, jika penyewa yang melanggar kesepakatan (misalnya menunggak sewa atau merusak properti), pemilik dapat menghentikan kontrak sesuai ketentuan yang tercantum dalam perjanjian.

Untuk pengembalian uang sewa, Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Pasal 11 menyebutkan bahwa apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, pihak lainnya berhak menuntut pembatalan perjanjian dan pengembalian uang sewa sesuai kondisi. Oleh karena itu, penting bagi kedua pihak untuk menyepakati klausul pembatalan secara tertulis sejak awal.

Aturan Kontrakan dan Over-Kontrak Rumah

Dalam praktiknya, istilah “kontrakan” sering digunakan untuk sewa rumah tahunan. Kontrakan termasuk dalam ruang lingkup hukum sewa-menyewa yang sama dengan rumah biasa. Artinya, baik kontrakan maupun rumah sewa bulanan tetap harus memiliki dasar perjanjian tertulis dan tunduk pada peraturan yang sama.

Sementara itu, over-kontrak atau sub-sewa adalah situasi ketika penyewa utama menyewakan kembali rumah yang ia sewa kepada pihak lain. Hal ini sah dilakukan jika tercantum dan disetujui dalam kontrak utama. Jika tidak, tindakan ini bisa dianggap pelanggaran dan berpotensi menyebabkan kontrak utama dibatalkan secara hukum.

Baca juga: Ingin Sewa Apartemen? Ini 10 Pertanyaan yang Sering Ditanyakan

Tips untuk Pemilik dan Penyewa

1. Pastikan Dokumen Lengkap

Selalu buat perjanjian sewa tertulis, lengkap dengan identitas kedua pihak, alamat properti, dan tanda tangan saksi. Untuk nilai kontrak besar atau jangka panjang, gunakan notaris agar perjanjian Anda sah secara hukum. Simpan pula bukti pembayaran dan foto kondisi awal properti.

2. Pahami Isi Kontrak dengan Teliti

Jangan terburu-buru menandatangani kontrak. Bacalah setiap pasal, terutama mengenai tanggung jawab perawatan rumah, biaya tambahan, dan aturan pengakhiran sewa. Jika ada hal yang kurang jelas, mintalah revisi sebelum menandatangani agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

3. Lakukan Langkah Hukum Bila Terjadi Pelanggaran

Jika salah satu pihak melanggar kesepakatan, misalnya menunggak pembayaran atau mengusir tanpa alasan sah, gunakan jalur hukum perdata sesuai isi kontrak. Anda juga bisa meminta bantuan notaris atau pengacara untuk mediasi agar proses penyelesaiannya lebih adil.

 

Mengetahui hukum sewa menyewa rumah bukan hanya penting untuk menghindari konflik, tetapi juga untuk memastikan hak Anda terlindungi secara hukum. Baik Anda sebagai pemilik maupun penyewa, semua pihak wajib memahami isi kontrak dan melaksanakan kewajiban masing-masing.

Gunakan perjanjian tertulis, ikuti peraturan sewa rumah yang berlaku, dan hindari tindakan sepihak tanpa dasar hukum. Jika Anda masih ragu dengan isi kontrak atau proses hukum yang berlaku, pertimbangkan untuk berkonsultasi dengan notaris atau ahli hukum properti agar setiap langkah yang Anda ambil sesuai dengan aturan yang berlaku di Indonesia.

Apabila Anda masih ragu, tidak ada salahnya meminta bantuan dengan jasa agen properti terpercaya seperti Jendela360.

Jendela360 merupakan situs sewa apartemen yang telah terpercaya dengan puluhan ribu unit apartemen berkualitas di kota-kota besar Indonesia.

Jendela360 memiliki fitur virtual tour menggunakan kamera 360 yang dapat membantu melihat apartemen secara lebih detail dan memudahkan proses pencarian apartemen Anda.

Seluruh transaksi Anda dengan Jendela360 juga terjamin aman tanpa adanya hidden fees karena dilakukan secara transparan.

Anda juga bisa dengan mudah menemukan rekomendasi apartemen Jakarta Selatan, apartemen Jakarta Barat, apartemen Jakarta Pusat, dan kota-kota lainnya dengan Jendela360.

Kunjungi website Jendela360 atau hubungi customer service kami untuk informasi lebih lanjut!