PANDUAN MENENTUKAN HARGA SEWA APARTEMEN

Cara mudah untuk Anda menentukan harga sewa apartemen yang tepat.

Sudah memiliki properti sendiri merupakan sebuah keuntungan besar. Sebagai produk investasi yang tak lekang dimakan waktu, properti bisa disewakan untuk pemasukan pasif jika memang tidak ditinggali sendiri.

Properti apartemen merupakan hunian favorit bagi generasi milenial yang mendambakan kehidupan yang praktis dengan fasilitas lengkap dan keamanan terjaga. Dengan mudah, Anda bisa menyimpulkan bahwa para mahasiswa dan pekerja muda cenderung lebih memilih sewa apartemen dibandingkan kontrak rumah.

Anda sudah punya apartemen yang kosong dan siap disewakan namun bingung menentukan harga sewa? Ada beberapa cara menentukan harga sewa yang bisa dijadikan panduan agar Anda bisa balik modal dengan cepat dari menyewakan apartemen milik Anda dan menuai keuntungan.

DAFTAR ISI:

Atau simply gunakan “Ctrl+F” untuk menemukan informasi yang Anda cari.

#1 Cek harga pasaran

Panduan menentukan harga sewa apartemen

nuwnsw.org.au

Ini adalah cara paling mudah dilakukan. Cari tahu berapa harga sewa untuk tipe unit dan fasilitas yang sama di lokasi apartemen yang sama. Kemudian Anda bisa mematok harga sedikit di bawah atau di atas harga pasar.

Sesuaikan dengan fasilitas elektronik seperti AC, kasur, lemari, dan peralatan lainnya yang tersedia dalam unit. Harga sewa apartemen dengan full furnished tentu akan lebih tinggi dibandingkan dengan unit semi furnished atau kosongan.

Namun, pastikan harganya jangan terlalu rendah atau terlalu tinggi dari harga pasar. Perbedaan harga yang terlalu murah dibandingkan unit lain akan membuat calon penyewa curiga ada masalah dengan unit apartemen dan harga yang terlalu tinggi tentu membuat calon penyewa mundur teratur.

Baca juga: Panduan Pemilik Sewaan

#2 Sistem Cap Rate

Cap Rate atau capitalization (tingkat kapitalisasi) adalah indikator yang sering digunakan dalam bisnis penjualan dan pembelian properti. Tingkat perhitungannya akan berbeda-beda tergantung jenis dan lokasi properti.

Menurut pakar properti Anto Erawa, seperti dikutip di Okezone, perhitungan harga sewa apartemen bisa ditetapkan dengan menerapkan rumus Cap Rate berikut ini:

Harga Properti x Cap Rate (%) = Harga sewa / tahun

Untuk saat ini, nilai Cap Rate(%)/Capitalization untuk apartemen adalah berkisar antara 7% – 12%, tergantung dari kondisi properti, lokasi, dan faktor lainnya. Cara ini biasa digunakan untuk unit apartemen yang masih baru beroperasi.

Asumsikan harga jual apartemen Anda adalah Rp 500 juta, dengan capitalization rate sebesar 10%, maka harga sewanya adalah: Rp 500 juta x 10% = Rp 50 juta/tahun atau sekitar Rp 4 juta/bulan.

#3 Berdasarkan NJOP

Kebalikan dari Cap Rate, cara ini biasa digunakan untuk apartemen yang sudah cukup lama berdiri. Besaran biaya sewa yang dihitung dengan cara ini menggunakan rumus berikut:

Nilai NJOP x  7-8% = Harga sewa / tahun

Misalkan Anda membeli apartemen pada tahun 2010 saat harganya Rp 300 juta, setelah 8 tahun maka harganya naik menjadi Rp 500 juta di tahun 2018. Maka perhitungannya adalah Rp 500 juta x 7% = Rp 35 juta/tahun atau sekitar Rp 3 juta/bulannya.

#4 Berdasarkan yield

Yield adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti. Normalnya, nilai yield untuk apartemen adalah 7% – 10% dari harga unit apartemen. Jika Anda membeli unit apartemen dengan harga Rp 500 juta dan menggunakan yield 8%, maka perhitungannya adalah Rp 500 juta x 8% = Rp 40 juta/tahun atau sekitar Rp 3,5 juta/bulan.

#5 Biaya pemeliharaan barang

Panduan menentukan harga sewa apartemen

internetunblock.us

Jika Anda menyewakan apartemen full furnished, jangan lupa bahwa barang-barang dalam unit seperti AC, TV, WiFi, water heater, dan lainnya memiliki masa hidup yang harus diganti apabila sudah mencapai jangka waktu tertentu. Kalkulasikan berapa kira-kira masa hidupnya ditambah dengan biaya perawatan dan reparasi jika rusak.

Sebagai contoh, AC sebenarnya bisa bertahan hidup dengan baik hingga 10 tahun. Namun, pola pemakaian yang tidak benar membuat umur AC biasanya hanya mencapai 5-6 tahun. Meskipun Anda memutuskan biaya pencucian AC dan perbaikan ditanggung oleh penyewa, namun tetap saja Anda harus melakukan pengecekan lagi apabila penyewa berganti agar penyewa baru mendapatkan AC yang berada dalam kondisi prima.

#6 Biaya IPL

Apartemen menengah ke bawah biasanya mematok biaya IPL yang cukup murah sehingga beberapa pemilik apartemen menggratiskan biaya IPL kepada penyewanya. Cari tahu berapa biaya IPL untuk unit apartemen Anda. Jika sekiranya Anda memutuskan untuk menggratiskannya, apakah itu akan membebani Anda?

Baca juga : Biaya di Apartemen

#7 Biaya asuransi

Panduan menentukan harga sewa apartemen

guardian.ng

Bukan hanya kesehatan dan jiwa yang perlu diasuransikan, properti juga sebaiknya diasuransikan sebagai tindakan preventif.

Hal-hal yang ditanggung dalam asuransi apartemen menurut PSAKI (Polis Standar Asuransi Kebakaran Indonesia) yang diterbitkan oleh Asosiasi Asuransi Umum Indonesia (AAUI) antara lain adalah risiko kebakaran, ledakan, kejatuhan pesawat terbang dan juga asap. Selain hal-hal yang sudah disebutkan tadi, Anda juga bisa memilih memperluas jaminan risiko seperti kerusuhan atau huru-hara, kerusakan properti atau barang berharga akibat perbuatan jahat atau pemogokan, banjir dan atau kerusakan karena air/badai angin topan, tanah longsor dan kebongkaran.

Pembayaran asuransi apartemen berbeda-beda tergantung perjanjian. Ada asuransi yang ditanggung pemilik unit, dan ada yang ditanggung oleh pengelola apartemen. Jika Anda menanggung sendiri biaya asuransi unit Anda, maka tentu biaya asuransi juga harus dimasukkan dalam harga sewa.

Jika hanya mengasuransikan unit tanpa perabotan, perhitungan biaya asuransi adalah berdasarkan pada biaya pembangunan unit per meter persegi, bukan harga pembelian satu unit apartemen karena asuransi hanya akan menanggung biaya perbaikan atau pembangunan unit kembali. Sebagai contoh, apartemen tipe studio seluas 21 meter persegi dengan biaya pembangunan Rp 5 juta per meter persegi maka nilai asuransinya adalah 21 meter persegi x Rp 5 juta = Rp 105 juta.

Anda ingin mengasuransikan perabotan juga? Cukup jumlahkan semua nilai pembelian perabotan baru dalam unit apartemen.

Ada baiknya juga Anda melengkapi asuransi dengan Public Liability. Keberadaan Public Liability akan memberikan Anda proteksi apabila melakukan kelalaian yang menimbulkan kerusakan atau luka-luka bagi pihak ketiga.

Misalnya, Anda lupa mematikan kompor sehingga terjadi kebakaran yang menyambar ke unit tetangga dan menimbulkan kerusakan sehingga tetangga Anda menuntut biaya ganti rugi. Dengan adanya proteksi Public Liability, maka biaya ganti rugi untuk tetangga Anda akan diganti oleh pihak asuransi.

Untuk saat ini, asuransi apartemen biasanya sudah termasuk dalam biaya pembelian unit dengan proteksi standar sehingga Anda tidak perlu repot-repot membeli asuransi terpisah. Jika Anda ingin upgrade proteksi yang diberikan, maka bisa dibicarakan dengan pengelola apartemen.

Dari berbagai cara dan unsur yang bisa dipertimbangkan untuk menentukan harga sewa apartemen di atas, ada satu aturan yang wajib Anda ketahui: posisikan diri sebagai calon penyewa. Jika Anda adalah penyewa, maukah Anda membayar biaya sewa sebesar yang Anda inginkan tesebut?

0 Comments

Submit a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *