Perbedaan SHM dan HGB: Pengertian dan Cara Ubahnya

Perbedaan SHM dan HGB — Bagi pasangan muda atau keluarga yang tengah merencanakan pembelian rumah pertama, memahami aspek legal properti adalah hal penting yang sering kali diabaikan. Salah satu poin krusial yang wajib dipahami adalah perbedaan SHM dan HGB. Sertifikat hak atas tanah tidak hanya menentukan status kepemilikan, tapi juga memengaruhi keamanan investasi jangka panjang Anda.

Agar tidak keliru, perhatikan penjelasan mengenai perbedaan antara SHM dan HGB berikut ini!

1. Pengertian dan Dasar Hukum

Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM adalah bukti kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan di atasnya. Pemilik SHM memiliki hak yang paling kuat, tidak terbatas waktu, dan dapat diwariskan. SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), dan merupakan jenis hak yang paling diutamakan dalam urusan properti.

Dasar hukum SHM tertuang dalam Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah hak untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Artinya, Anda hanya memiliki bangunan, bukan tanahnya. Umumnya, tanah tersebut masih menjadi milik negara atau pihak lain. HGB diberikan untuk jangka waktu tertentu dan biasanya digunakan oleh pengembang untuk membangun apartemen, perkantoran, atau kawasan komersial.

Dasar hukum HGB diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 dan diperjelas dalam PP No. 18 Tahun 2021.

Anda mungkin juga suka: Kenali Perbedaan KPR dan KPA Sebelum Beli Hunian

2. Perbedaan Jenis Hak dan Status Kepemilikan SHM dan HGB

Perbedaan yang paling mendasar antara SHM dan HGB terletak pada status kepemilikannya.

• HGB hanya memberikan hak atas bangunan, sementara tanahnya tetap milik negara atau pihak lain.

• SHM memberikan hak penuh atas tanah dan bangunan. Kepemilikan ini lebih kuat dan memberikan kebebasan lebih luas untuk menggunakan atau mengalihkannya.

Bagi pasangan muda yang ingin memiliki rumah sebagai aset jangka panjang, SHM tentu lebih menguntungkan karena memberikan kepastian hukum yang lebih kuat.

3. Jangka Waktu Perpanjangan

SHM tidak memiliki batas waktu. Sertifikat ini berlaku seumur hidup dan bisa diwariskan kepada ahli waris. Kepemilikannya hanya bisa hilang apabila dilepaskan atau dialihkan kepada orang lain.

Tidak seperti SHM, HGB perlu diperpanjang secara berkala. HGB berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Apabila tidak diperpanjang, tanah dapat kembali ke negara atau pemilik awalnya.

Biaya Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB)

Biaya yang dikenakan untuk perpanjangan HGB tergantung dengan harga tanah per meter persegi. Rumus perhitungan biayanya merujuk pada Peraturan Pemerintah No.46 Tahun 2002, yaitu:

[((Jangka Waktu Perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT] x 50%

NPT merupakan Nilai Perolehan Tanah yang sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP)

Anda dapat mendapatkan nilai NPT dan NPTTKUP dalam SPPT PBB tanah yang ingin diperpanjang.

4. Perbedaan Fungsi dan Kegunaan

Sertifikat Hak Milik digunakan untuk bangunan pribadi seperti rumah tinggal. Sementara itu, HGB biasanya digunakan untuk proyek komersial atau hunian vertikal seperti apartemen dan rumah susun.

Akan tetapi, HGB bukanlah bukti kepemilikan apartemen karena unit apartemen memiliki sertifikat kepemilikannya sendiri, yaitu Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Seperti HGB, SHMSRS juga harus diperpanjang secara berkala dan tidak bersifat secara permanen seperti SHM.

Baca juga: Mengenal SHM Sarusun: Panduan Lengkap Sebelum Membeli Apartemen

5. Mengubah HGB Menjadi SHM

Properti yang sudah memiliki SHM tentu akan memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang hanya memiliki HGB saja. Jika Anda membeli rumah dengan status HGB, Anda dapat mengurus peningkatan hak menjadi SHM melalui kantor ATR/BPN. Prosesnya memerlukan dokumen lengkap dan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Beberapa dokumen yang perlu Anda lengkapi untuk mengubah HGB menjadi SHM adalah sebagai berikut:

 

• Sertifikat asli HGB
• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
• Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan
• Fotokopi KTP dan KK
• Surat pernyataan bermeterai yang menegaskan bahwa Anda tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang
• Surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan sesuai lokasi properti tersebut berada

Selain syarat dokumen di atas, mengubah HGB menjadi SHM juga memerlukan biaya yang cukup besar dengan referensi sebagai berikut:

• Biaya notaris: Sekitar Rp1,5 – 5 jutaan
• Biaya pendaftaran tanah: Rp50 ribu untuk luas tanah 600 m2
• Biaya ukuran tanah: Rp1 – 3 juta, tergantung dengan lokasi dan ukuran tanah
• Biaya PNBP: 2% x (NJOP atau nilai pasar – Rp600 juta)
• BPHTB: 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Jika seluruh dokumen sudah dilengkapi dan biaya sudah dibayar, maka pengubahan HGB menjadi SHM dapat diproses selama 5 hari kerja.

Memahami perbedaan SHM dan HGB bukan hanya soal legalitas, tapi juga tentang keamanan dan kenyamanan dalam memiliki hunian. Terutama bagi Anda yang sedang membangun kehidupan bersama pasangan atau keluarga, memilih status properti yang tepat akan memberikan ketenangan jangka panjang.

Namun, bagi Anda yang masih belum siap membeli rumah sendiri dan ingin mencari hunian jangka pendek, sewa apartemen lewat Jendela360 jawabannya!

Jendela360 adalah situs sewa apartemen yang telah terpercaya dengan puluhan ribu unit di kota-kota besar di Indonesia. Kualitas setiap unitnya terjamin karena telah melalui proses verifikasi.

Jendela360 memiliki fitur virtual tour menggunakan kamera 360 yang memungkinkan Anda untuk apartemen secara lebih detail tanpa harus beranjak dari tempat duduk Anda. Tim kami juga selalu bersedia dengan senang hati untuk membantu menemukan apartemen yang terbaik untuk Anda.

Seluruh transaksi Anda dengan Jendela360 juga terjamin aman tanpa adanya hidden fees karena dilakukan secara transparan.

Kunjungi website Jendela360 atau hubungi customer service kami untuk informasi lebih lanjut!