Bank dapat menjadi jalan keluar untuk Anda yang sedang membutuhkan dana mendesak. Biasanya, bank mensyaratkan adanya agunan, terutama untuk pinjaman dalam jumlah besar.
Akta Jual Beli (AJB) bisa dijadikan agunan, asalkan pemohon mengikuti persyaratan bank yang menerima agunan AJB.
Kedudukan AJB memang tidak lebih tinggi dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) maupun Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS).
Akan tetapi, AJB tetap memungkinkan untuk digadaikan di bank dengan jumlah pinjaman dan tenor tertentu. Lalu bank mana saja yang menerima agunan AJB? Berikut penjelasannya.
AJB yang Diterima Bank
Sebelum membahas tentang bank-bank yang menerima AJB, penting untuk diketahui bahwa tidak semua AJB bisa diterima di bank. AJB jaminan bank haruslah memenuhi kriteria-kriteria tertentu, seperti berikut:
1. AJB di Atas Tanah SHM (Sertifikat Hak Milik)
Tipe ini adalah tipe AJB yang paling aman untuk dijadikan agunan. Untuk memastikannya lagi, Anda dapat pergi ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk pengecekan.
Namun ada satu hal yang perlu diperharikan. Jika Anda membeli tanah kavling, dan SHM-nya masih belum dipecah, Anda perlu mengurusnya terlebih dahulu.
Biasanya, pemilik kavling tidak memecah sertifikatnya karena tidak ingin terbebani oleh biaya pemecahan. Akhirnya pembeli yang perlu mengurusnya.
2. AJB di Atas HGB (Hak Guna Bangunan)
AJB yang berada di atas tanah HGB punya kedudukan sedikit lebih rendah dari SHM, namun tetap bisa dijadikan agunan. HGB menunjukkan pemilik sertifikat tidak memiliki tanah tempat mereka berdiri, tetapi memiliki hak untuk mengelola dan memanfaatkannya.
3. Bukan AJB di Atas Tanah Eigendom, Girik atau Pekok
Tanah Eigendom, Girik atau Pekok adalah tanah-tanah yang belum dikonversi ke dalam tanah hak milik menurut Undang-Undang Pokok Agraria.
Oleh karena itu, sebelum mengajukan pinjaman dengan AJB ini, sertifikat tanahnya perlu dikonversi terlebih dahulu.
Bank tidak akan menerima AJB yang berdiri di atas tanah-tanah tersebut, karena status hukumnya belum jelas dan terlalu beresiko.
Baca juga: Informasi Lengkap Kredit Pemilikan Apartemen (KPA)
4. AJB yang Diajukan Haruslah Akta Fidusia
Pemohon yang mengajukan AJB harus memastikan bahwa akta yang mereka ajukan sudah terdaftar di kantor pendaftaran fidusia dan dibuat oleh notaris bukan di bawah tangan.
Konsep fidusia sendiri artinya menyerahkan kepemilikan terhadap pihak lain, tetapi keberadaan atau penggunaan tetap dimiliki oleh pemilik asal.
Anda tidak serta-merta diusir dari rumah ketika menjadikan AJB sebagai agunan, namun bank dapat menyitanya bila angsuran pinjaman gagal dibayarkan.
Pendaftaran fidusia untuk AJB bertujuan untuk melindungi kedua belah pihak, baik peminjam maupun bank. Bagi bank, AJB fidusia dapat memberikan kekuatan hukum berupa dukungan legal untuk pengambilan benda yang dijadikan jaminan.
Sedangkan bagi debitur, AJB ini akan melindungi dirinya dari kesewenang-wenangan pihak bank dalam penyitaan. Karena sejatinya penyitaan harus dilakukan dengan pertimbangan dan prosedur legal yang cukup rumit.
5. AJB Tidak Bermasalah
Ketika mengajukan AJB ke bank sebagai agunan, pastikan tanah yang menjadi jaminan adalah tanah yang bebas sengketa atau sedang berada di bawah tanggungan.
Tidak juga berada dalam penyitaan dan PBB-nya telah dibayar lunas. Pengecekan ini dapat dilakukan di Pengadilan Negeri, tempat tanah tersebut berdiri.
Cara Menggadaikan AJB di Bank
Diluar kelayakan AJB dijadikan agunan, ada proses-proses tertentu yang perlu diperhatikan debitur agar permohonannya diterima bank.
Yang pertama adalah penghasilan debitur harus jelas. Hal ini akan menjadi pertimbangan bank untuk mengetahui kapasitas pembayaran angsuran para debiturnya.
Pastikan Anda telah bekerja paling tidak satu tahun dan telah memiliki penghasilan tetap.
Selain itu, bank juga menerapkan persyaratan administratif yang harus dipenuhi setiap pemohon. Adapun dokumen-dokumen yang diwajibkan untuk dilampirkan seperti:
- fotokopi KTP;
- fotokopi Kartu Keluarga (KK);
- fotokopi buku tabungan atau rekening koran;
- fotokopi NPWP;
- fotokopi surat nikah/cerai (bagi yang sudah atau pernah berkeluarga);
- dll.
Baca juga: Mau Bayar Sewa Apartemen Tanpa Kartu Kredit? Cicil Aja di Jendela360!
Bank-Bank yang Menerima Agunan AJB
Meskipun AJB bisa dijadikan agunan, hanya beberapa bank saja yang menerima jenis agunan ini. Jika Anda termasuk nasabah dari bank-bank berikut, maka Anda dapat mengajukan pinjaman dengan agunan AJB:
1. Bank Danamon
Di bank Danamon, Anda dapat mengajukan pinjaman dengan agunan AJB lewat layanan Kredit Multiguna. Layanan ini akan membantu Anda dalam mendapat dana tunai dengan jaminan properti berupa rumah, ruko/rukan atau apartemen.
Jika Anda menggunakan layanan ini, dana maksimal yang bisa Anda dapat adalah Rp8 milyar dengan tenor pengembalian 1 – 10 tahun.
Misalnya saja Anda meminjam uang Rp500.000.000 di bank Danamon dengan layanan ini, maka simulasi pembayaran kreditnya akan seperti berikut:
| Jenis Pinjaman | Kredit Multiguna |
|---|---|
| Jumlah Pinjaman | Rp500.000.000 |
| Tenor | 10 tahun |
| Rasio Pinjaman Terhadap Nilai Properti/Aset | 80% |
| Suku Bunga | 9,5% |
| Jumlah Cicilan | Rp5.283.815 per Bulan |
Untuk dapat menikmati layanan ini, Anda perlu menyertakan bukti legalitas jaminan. Adapun berkas-berkas yang perlu dilengkapi adalah sebagai berikut:
- Fotokopi Akta Tanah Asli
- Fotokopi Surat Hak Milik
- Fotokopi Bukti Pembayaran PBB
- Fotokopi IMB.
2. Bank CIMB Niaga
CIMB Niaga menyediakan layanan Kredit Mikro Utama untuk para nasabahnya. Agunan yang dapat digunakan pemohon yakni SHM/SHGB/AJB tanah, bangunan kios ataupun rumah, akta hibah/PPJB, BPKB motor, hak pakai kios/rumah (SIPTU) dan SHMRMS/hak sewa.
Besaran dana yang diperoleh dari layanan ini adalah Rp20 juta hingga Rp1 milyar dengan tenor antara 12 bulan hingga 60 bulan.
Nasabah yang tertarik untuk meminjam dana lewat layanan ini haruslah nasabah yang sudah bekerja atau memiliki usaha yang telah berjalan selama 2 tahun.
Selain itu, ada juga persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi, seperti:
- fotokopi KTP pemohon dan pasangan (jika sudah menikah);
- fotokopi Kartu Keluarga (KK);
- fotokopi Surat Nikah (jika sudah menikah);
- fotokopi AJB atau Sertifikat Rumah;
- Surat Ijin Usaha atau Surat Keterangan Usaha (bagi pengusaha);
- laporan keuangan selama 3 bulan terakhir atau nota pembelanjaan selama 3 bulan terakhir;
- rekening tabungan atau rekening koran;
- NPWP pribadi atau NPWP tempat usaha;
- PBB terakhir.
3. BPR (Bank Perkreditan Rakyat)
Bagi Anda pelaku UMKM (Usaha Mikro dan Kecil Menengah) yang sedang membutuhkan suntikan dana, dapat mengajukan kredit ke BPR dengan agunan AJB.
Salah satu keuntungan dari meminjam dana dari BPR adalah kemungkinan diterimanya lebih besar. Sebab, BPR juga memperhatikan prospek usaha debitur, tidak semata-mata agunannya.
BPR mengutamakan unsur trust kepada para nasabahnya. Anda akan mendapat kemudahan meminjam bila riwayat kredit Anda baik dan tidak ada kredit macet.
Keunggulan lain dari mengagunkan AJB di BPR adalah bunga yang rendah dan jumlah angsuran yang disesuaikan.
Keuntungan ini didapat karena BPR adalah bank yang fokus utamanya bukan pada profit semata, melainkan pertumbuhan usaha para debiturnya.
Jika Anda tertarik untuk menjaminkan AJB Anda di BPR, persyaratan administrasi yang harus dipenuhi berupa:
- fotokopi KTP;
- fotokopi akta nikah bagi pemohon yang sudah menikah;
- Kartu Keluarga (KK);
- sertifikat asli AJB;
- fotokopi tabungan atau rekening koran 3 bulan terakhir;
- fotokopi slip gaji dan rekening air dan listrik satu bulan terakhir.
Baca juga: Kamu dan Pasangan Ingin Punya Rumah Sendiri? Ini Dia Estimasi yang Harus Dipersiapkan
4. Bank BRI
Bagi nasabah BRI, kredit dengan agunan AJB dapat diajukan lewat fitur Kupedes. Fitur ini ditujukan untuk nasabah yang sedang membutuhkan tambahan dana baik yang berupa pembiayaan seperti pendidikan, perbaikan rumah, pembelian kendaraan maupun untuk tambahan modal usaha.
Agunan yang digunakan untuk fitur ini pun tidak perlu yang bersertifikat. Jadi, Akta Jual Beli masuk dalam kriteria.
Disamping itu, keuntungan lain yang bisa didapat nasabah bank BRI ketika menggunakan fitur Kupedes adalah biaya administrasi yang rendah (mulai Rp10.000) hingga angsuran yang bisa disesuaikan.
Untuk persyaratan pengajuannya sendiri tidak jauh berbeda dengan bank-bank lainnya. Akan tetapi, untuk pelaku usaha, selain identitas diri, mereka juga perlu melengkapi beberapa berkas seperti bukti legalitas usaha (minimal surat keterangan usaha dari Kepala Desa / Lurah / Pasar) dan pengalaman usaham minimal 1 tahun.
Sedangkan untuk suku bunga yang diterapkan bank BRI untuk debitur yang menggunakan AJB sebagai agunan sama dengan bank-bank lainnya, yakni:
- 9-12% untuk pinjaman selama satu tahun;
- 10-14% untuk pinjaman selama dua tahun;
- dan 15% untuk pinjaman selama tiga tahun.
Nilai pinjaman dari bank BRI atas gadai AJB adalah 70-80% dari rumah atau tanah yang diagunkan.
5. Bank BRI Syariah
Cabang dari bank BRI, BRI Syariah, juga melayani pinjaman dengan jaminan surat-surat berharga. Agunan yang diterima di sini adalah SHM, SHGB, SHMSRS, AJB, Letter C, Girik, Petok D, BPKB, SHPTU/SIPTU dan deposito.
Dana yang bisa dipinjam mulai dari Rp1 hingga Rp75 juta dengan tenor maksimal 36 bulan untuk modal usaha dan 60 bulan untuk investasi.
Untuk karyawan atau pekerja, minimal sudah bekerja selama satu tahun baru bisa mengajukan pinjaman dengan AJB.
Sedangkan untuk para pelaku usaha, usaha harus berjalan paling tidak dua tahun, baru setelahnya boleh mengajukan kredit. Permohonan pinjaman dapat dilakukan dengan membawa identitas berupa:
- fotokopi KTP;
- fotokopi Kartu Keluarga (KK);
- slip gaji;
- dokumen jaminan;
- dan lainnya.
6. Bank BCA
Pilihan lainnya untuk memperoleh dana dengan menjaminkan AJB adalah di bank BCA. Bank ini menyediakan layanan KPR Refinancing, yang memungkinkan nasabahnya dalam memperoleh dana pribadi, dengan menjamonkan rumah, ruko atau apartemen.
Keuntungan menggunakan layanan ini adalah Anda dapat membiayai pendidikan, kesehatan hingga pernikahan dengan cepat. Suku bunganya pun relatif rendah dan stabil. Jika tertarik, Anda dapat memenuhi persyaratan berikut.
Syarat Perorangan
| Kondisi | Syarat dan Ketentuan |
|---|---|
| Pemohon | WNI berusia minimal 18 tahun atau telah menikah, berstatus karyawan tetap, pengusaha atau profesional. |
| Lama bekerja/berusaha | Karyawan minimal 1 tahun di perusahaan yang terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun. Pengusaha dan profesional minimal 2 tahun (di bidang yang sama) |
| Usia maksimum saat kredit berakhir | Karyawan: 55 tahun Pengusaha/profesional: 65 tahun. |
| Jumlah angsuran | Perhitungan angsuran dari penghasilan kotor (diperbolehkan gabungan antara suami-istri). |
| Asuransi | Pemohon wajib menutup asuransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker’s clause. |
| Perjanjian | Bersedia menandatangani perjanjian kredit dan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan). |
| Pembayaran | Pembayaran angsuran secara auta debet dari rekening Pemohon yang bersangkutan di BCA. |
Dokumen Pribadi
| Dokumen | Karyawan | Pengusaha | Profesi |
|---|---|---|---|
| Fotokopi KTP Pemohon | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi KTP Suami Istri | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi Kartu Keluarga | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi Surat Nikah/Cerai | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi NPWP Pribadi/SPT Tahunan | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi SIUP | – | Ya | – |
| Fotokopi TDP*) | – | Ya | – |
| Fotokopi Akta Pendirian/Perubahan Terkini *) | – | Ya | – |
| Fotokopi Akta Pengesahan Menkeh *) | – | Ya | – |
| Fotokopi Ijin Praktek | – | – | Ya |
| Asli Slip Gaji/Surat Keterangan Penghasilan 1 Bulan Terakhir**) | Ya | – | – |
| Fotokopi R/K atau Tabungan 3 Bulan Terakhir | Ya | Ya | Ya |
| Asli Surat Keterangan/Rekomendasi Perusahaan**) | Ya | – | – |
| Akta Pisah Harta Notariil dan Didaftarkan ke KUA atau Catatan Sipil (Jika Ada) | Ya | Ya | Ya |
| Asli Pernyataan Mengenai Kredit Pemilikan Properti atau Kredit Berangun Properti yang Sedang diajukan atau Sudah Dimiliki. | Ya | Ya | Ya |
Dokumen Jaminan
| Dokumen | Rumah/Ruko/Apartemen Baru | Rumah/Ruko/Apartemen Second | Refinancing/Renovasi |
|---|---|---|---|
| Fotokopi Sertifikat HM/HGB/Strata Title***) | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi IMB | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi Denah Bangunan (bila ada) | Ya | Ya | Ya |
| Fotokopi Akta Jual Beli | – | Ya | Ya |
| Fotokopi PBB Terakhir | – | Ya | Ya |
| Fotokopi Rencana Anggaran Biaya Renovasi****) | – | – | Ya |
Keterangan:
*) Khusus untuk pengusaha dengan Badan Hukum/PT
**) Untuk joint income suami dan istri, dilampirkan dokumen kedua-duanya
***) Untuk pengajuan refinancing rumah, sertifikat atas nama pemohon suami/istri
****) Untuk pengajuan renovasi/perbaikan rumah
Itulah beberapa daftar bank yang menerima agunan AJB. Sebelum membawa AJB Anda ke bank, pastikan berkas-berkas pendukungnya juga lengkap. Akan lebih baik jika Anda memiliki salinan Sertifikat Hak Milik atau Sertifikat Hak Guna Bangunan untuk melengkapi berkas Anda.
