Punya ruko dan hendak disewakan? Tentu menjadi ide yang sangat menggiurkan. Uang sewa dapat menjadi sumber pemasukan pasif bagi pemilik properti.
Terlebih jika bangunan berada di lokasi yang strategis untuk tempat usaha, seperti di pusat kota atau area pusat perekonomian.
Meskipun di lokasi yang strategis, sebaiknya memasang harga sewa yang sewajarnya. Coba lakukan riset harga pasaran untuk properti setipe dengan yang pemilik punyai. Tarif sewa dapat juga diambil dari penghitungan harga beli ruko itu sendiri.
Sehingga modal yang dikeluarkan pun memiliki jaminan kembali. Namun perhatikan juga kewajiban membayar pajak sewa ruko.
Sebenarnya pajak sewa harus dibayar oleh penyewa atau yang menyewakan? Dari pada bingung, silahkan lanjutkan membaca artikel ini.
Punya Ruko dan Hendak Disewakan?
Punya ruko dan hendak disewakan? Pahami aturan pajaknya dahulu. Semua penghasilan yang diperoleh dari hasil menyewakan properti seperti tanah, bangunan layaknya rumah ataupun ruko.
Terkena kewajiban membayar pajak, tetapi tidak semua orang memahami porsi bayar pajak sewa ruko antara kedua belah pihak penyewa dan pemberi sewa.
Nilai ruko yang cenderung naik membuat sejumlah besar orang memilih untuk menyewa. Terutama bagi mereka yang tidak menyediakan budget besar, untuk tempat usahanya.
Rumah toko semakin diminati lantaran lebih fleksibel jka dilihat dari sisi perfoma kerja. Juga jauh lebih ekonomis, sebab dapat difungsikan sebagai rumah tinggal sekaligus.
Transaksi sewa rumah untuk usaha merupakan aktivitas ekonomi jangka panjang, tergantung dari kontrak yang dibuat. Transaksi ini memberikan pemasukan besar yang mengandung kewajiban bayar pajak sewa ruko.
Baca juga: 10 Pertanyaan Yang Perlu Anda Tanyakan Sebelum Menyewa Apartemen
Perhatikan PPH Sewa Rumah Toko
Pengaturan terkait pajak penghasilan atau PPh tercatat jelas di dalam UU No 36 Thn 2008. Dimana dijelaskan bila setiap subjek pajak yang memberikan penghasilan dan diterimakan dalam tahun pajak, memiliki kewajiban membayar sepersekian persen ke kas negara.
Subjek pajak yang terkait orang pribadi, badan atau organisasi, badan usaha tetap. Karena menyewakan ruko termasuk bentuk menambah kekayaan pemilik individu atau badan usaha. Maka transaksi tersebut termasuk objek PPh.
Penghasilan dari hasil menyewakan tanah atau bangunan termasuk ruko tergolong PPh final. Pajak sewa ruko akan dibayarkan langsung oleh penyewa, apabila penyewa adalah badan milik pemerintah atau perwakilan Direktorat Jenderal Pajak.
Kemudian bukti potong tersebut diberikan kepada yang berhak, dalam hal ini adalah pemilik ruko. Pajak sewa ruko dalam bentuk PPh final harus dibayarkan oleh pihak yang menyewakan, apabila ruko disewa oleh perorangan dan bukanlah PKP.
Sementara untuk PBB pembayaran pajaknya dikenakan terhadap bangunan yang dipunyai bukan terhadap uang hasil menyewakan rumah atau ruko.
Sehingga PBB bukanlah jenis pajak sewa ruko, walaupun termasuk bentuk kewajiban tax yang harus di bayar oleh pemilik. UU No 28 Thn 2009 merupakan undang-undang yang mengatur ketentuan PBB.
PPN Menyewakan Ruko
PPN akan dikenakan sebagai salah satu bentuk pajak sewa ruko. Sebab menyewakan bangunan sama halnya dengan transaksi jasa sewa ruangan yang tergolong dalam barang tidak bergerak.
Jasa barang tidak bergerak masuk ke dalam UU PPN (Pajak Pertambahan Nilai) Pasal 4 Ayat 1. Biaya sewa sendiri menjadi kewajiban yang harus dibayarkan pihak penyewa kepada pihak pemberi sewa bersangkutan.
Atas kegiatan menyewakan ruko akan ditetapkan periode waktu batas pembayaran, minimal periode sewa adalah 1 tahun. Berdasarkan pembayaran biaya sewa ruko oleh individu atau badan usaha.
Maka pemilik properti wajib membuat faktur pajak atas pembayaran PPN sebesar 10% dari total harga sewa yang telah dibayarkan. Nominal 10% tersebut menjadi jumlah pajak sewa ruko yang berhak disetorkan ke kas Negara.
Jika pihak yang menyewakan ruko bukanlah perorangan, melainkan badan usaha yang statusnya adalah PKP. Maka biaya sewa yang dibayarkan untuk kesepakatan periode tertentu, belum terhitung pajak PPN.
Pajak sewa ruko akan ditambahkan pada biaya sewa bangunan, jika ternyata pemiliknya adalah perorang dan tidak tercatat sebagai PKP. Dengan kata lain, penyewa membayarkan sekaligus dengan kewajiban PPN nya.
Baca juga: Nggak Perlu Ngantri Lama, Begini Cara Lapor Pajak Secara Online Mudah dan Cepat
Membayar Pajak Sewa Ruko
Agar lebih memudahkan pembaca memperhitungkan besaran nominal saat akan membayar pajak sewa ruko. Maka berikut adalah simulasi kasus berdasarkan PPh Pasal 4 Ayat 2 sebesar 10% dan PPN Pasal 4 Ayat 1 sebesar 10 %.
Contoh Kasus 1
Pengusaha Konveksi Jaket menyewa ruko dari Bapak A dengan harga sewa sebesar Rp 65.000.000/ thn. Berdasarkan latar belakang penyewa dan yang menyewakan, maka keduanya wajib membayar pajak pertambahan nilai.
Bapak A wajib menyetorkan PPN sebesar 10% ke kas negara yang dibayarkan oleh penyewa ruko. Berikut adalah hitungan untuk memperoleh penghasilan bersih pemilik properti, setelah di potong pajang sewa ruko.
Penghasilan Bersih =(Harga sewa + PPN) – (Harga Sewa x PPh) – PPN =
Penghasilan Bersih =71.000.000 – (65.000.000 x 10%) – 10% = 58.500.000
Contoh Kasus 2
Perusahaan X selaku developer ruko menyewakan ruko kepada PT Terang Abadi. Harga sewa per tahunnya disepakati sebesar Rp 70.000.000/ thn.
Lantas bagaimana perhitungan pajak sewa ruko bila, PT Terang Abadi akan menyewa ruko untuk periode 1 April 2020 hingg 30 Maret 2021.
Pembayaran pun dilunasi tepat pada tanggal 6 April 2020. Karena transaksi tidak dilakukan antar perorangan, maka PPh final akan dibayarkan langsung oleh pihak pengembang.
Cara penghitungannya adalah PPh x Harga sewa ruko = 10% x 70.000.000 = 7.000.000. Dan PPh harus disetorkan paling lambat tanggal 10 bulan Mei 2020.
