Aspek kehati-hatian adalah hal penting yang harus dicermati oleh penjual dan pembeli dalam sebuah transaksi jual-beli properti. Pasalnya, transaksi jual-beli properti melibatkan nilai yang tinggi serta memiliki resiko sengketa yang tinggi. Aspek tersebut perlu diperhatikan dalam proses transaksi properti apapun, termasuk transaksi jual-beli tanah.
Untuk mencegah terjadinya sengketa atau wanprestasi (ingkar janji) oleh salah satu pihak dalam transaksi jual-beli tanah, maka Anda perlu membuat sebuah Surat Perjanjian Jual-Beli Tanah sebelum membuat Akta Jual Beli.
Surat ini tidak hanya berisi soal detail objek tanah yang ditransaksikan, namun juga soal kesepakatan-kesepakatan antara pembeli dan penjual tanah. Selain itu, pengaturan sanksi serta penyelesaian sengketa juga dimuat dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah.
Dalam artikel ini, akan dibahas tentang segala hal yang perlu Anda ketahui tentang Surat Perjanjian Jual Beli Tanah. Selain itu, terdapat pula contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah untuk referensi Anda dalam membuat surat tersebut.
Apa Itu Surat Perjanjian Jual Beli Tanah?
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah adalah surat yang mengatur dan menjamin transaksi jual beli tanah yang dilakukan antara pemilik tanah dan pembeli tanah. Secara umum, dokumen ini berisi objek tanah yang diperjual belikan serta hak dan kewajiban yang mengikat kedua belah pihak dalam transaksi jual-beli tanah.
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dibuat dan ditandatangani di atas materai oleh dua belah pihak yang melakukan transaksi, yakni pembeli dan penjual, sebagai bukti sebuah transaksi jual-beli tanah dan dicetak dalam dua rangkap.
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dibuat dengan tujuan untuk melindungi transaksi jual beli di antara pembeli dan penjual. Di sisi pembeli, dokumen ini menjadi jaminan bahwa tanah yang dibeli adalah tanah milik pribadi, bukan tanah sengketa, tanah warisan, maupun tanah wakaf.
Sedangkan pada pihak penjual, Surat Perjanjian Jual Beli Tanah bertujuan agar tanah dapat dijual dengan harga yang lebih tinggi dari harga pasar. Selain itu, surat tersebut pun berguna untuk mengikat pembeli dalam berbagai kesepakatan dan menjamin pembeli untuk membayar tanah yang dibelinya dengan harga yang telah ditetapkan.
Baca juga: Panduan Sewa Menyewa Apartemen: Pilih Sewa Harian, Sewa Bulanan, atau Sewa Tahunan?
Fungsi Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Secara umum, fungsi Surat Perjanjian Jual Beli Tanah adalah sebagai bukti adanya kesepakatan yang mengikat antara pembeli dan penjual dalam sebuah transaksi jual-beli tanah. Dokumen ini pula dapat berfungsi sebagai alat bukti di mata hukum jika ada salah satu pihak yang melakukan kecurangan dalam transaksi jual-beli tanah.
Selain itu, terdapat fungsi-fungsi lain yang membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah penting untuk dibuat, yakni:
- Sebagai acuan batas-batas hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli.
- Sarana menciptakan rasa tenang dan aman dalam kegiatan transaksi jual-beli tanah.
- Untuk mencegah perselisihan yang dapat timbul di masa depan dalam transaksi jual-beli tanah.
- Referensi untuk menyelesaikan perselisihan antara pihak pembeli dan penjual serta pengaturan sanksi jika ada salah satu pihak yang melakukan wanprestasi.
- Sebagai alat bukti yang diakui dalam gugatan hukum perdata.
Syarat Sahnya Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Sebuah Surat Perjanjian Jual Beli Tanah akan sah jika surat tersebut memenuhi sejumlah persyaratan. Menurut Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), terdapat empat syarat yang menentukan sah/ tidaknya sebuah perjanjian:
- Kesepakatan Mereka yang Mengikatkan Dirinya, artinya adanya dua pihak yang mengikatkan diri dalam sebuah kesepakatan/ perjanjian tanpa didasari sebuah paksaan. Selain itu, perjanjian juga tidak didasari dengan kekhilafan maupun penipuan.
- Kecukupan Untuk Membuat Suatu Perikatan, artinya pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian telah dinilai mampu secara hukum untuk membuat kesepakatan. Orang yang tidak memenuhi syarat untuk melakukan perjanjian adalah: anak yang belum dewasa, orang yang berada dalam pengampuan, serta orang yang secara hukum tidak berhak melakukan perjanjian.
- Suatu Pokok Persoalan Tertentu, artinya bahwa sebuah perjanjian akan sah jika terdapat objek yang diperjanjikan. Objek yang dimaksud adalah objek yang dapat diperjual-belikan, dalam hal ini tanah.
- Suatu Sebab yang Tidak Terlarang, artinya bahwa sebuah perjanjian tidak dibuat berdasarkan sebab palsu atau sebab yang tidak jelas. Surat perjanjian juga dinilai tidak sah jika memuat hal yang dilarang oleh undang-undang atau norma kesusilaan.
Baca juga: 5 Tips Memilih Tipe Unit Apartemen yang Tepat [Untuk Pemula]
Perbedaan Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli Tanah
Membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah bagi sebagian orang tidak lebih penting dari membuat Akta Jual Beli Tanah. Namun, sebenarnya dua dokumen tersebut adalah dua surat yang berbeda dan sama-sama penting untuk dibuat.
Pada dasarnya, secara fungsi dua dokumen tersebut tampak serupa, yakni sebagai bukti terjadinya persetujuan jual beli, sebagai pengatur hak dan kewajiban antara pembeli dan penjual, untuk mencegah perselisihan serta menjadi referensi solusi perselisihan yang terjadi, dan sebagai alat bukti yang sah di mata hukum.
Lalu, apa perbedaan Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli Tanah?
Perbedaan antara Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli Tanah terdapat pada substansi isi dokumen serta otentikasinya sebagai bukti tertulis di mata hukum.
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah adalah dokumen yang dibuat sebagai ikatan kesepakatan awal karena ada suatu hal yang perlu diselesaikan antara pembeli dan penjual tanah sebelum membuat Akta Jual Beli. Dokumen ini dibuat tanpa melibatkan notaris, sehingga termasuk tulisan/ perjanjian di bawah tangan.
Sedangkan, Akta Jual Beli Tanah adalah sebuah dokumen yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga termasuk ke dalam akta otentik. Dokumen ini berisi tentang peralihan hak atas tanah dari pihak penjual/ pemilik tanah kepada pembeli. Pembuatan dan format dari Akta Jual Beli Tanah pun telah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) Nomor 8 Tahun 2012.
Baca juga: Tips dan Cara Untung Investasi Apartemen di Jakarta
Perbedaan Kekuatan Hukum Antara Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli Tanah
Kekuatan hukum antara Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli Tanah pun berbeda. Surat Perjanjian Jual Beli Tanah sebagai perjanjian di bawah tangan akan diakui sebagai alat bukti yang sempurna menurut Pasal 1875 KUHPer dan Pasal 165 Herzien Inlandsch Reglement (HIR)/ Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (RIB) jika para pihak yang melakukan perjanjian mengakui surat tersebut. Apabila ada salah satu pihak yang tidak mengakui keasliannya, maka hakim berhak memeriksa surat perjanjian di muka pengadilan.
Lebih lanjut, jika salah satu pihak ada yang mempertanyakan keabsahan perjanjian di bawah tangan, maka pihak tergugat atau pihak yang memakai dokumen perjajian tersebut tidak harus melakuan pembuktian kebenaran dokumen. Sedangkan, pihak penggugat tidak harus membuktikan keabsahan surat perjanjian.
Sementara itu, Akta Jual Beli Tanah sebagai sebuah akta otentik menurut Pasal 1870 KUHPer diakui sebagai sebuah alat bukti yang sempurna. Dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 165 HIR, bahwa akta otentik merupakan bukti yang cukup bagi para pihak yang terikat dalam perjanjian serta ahli waris dan orang-orang yang mendapat hak dari perjanjian tersebut. Isi dari akta otentik pun tidak dapat disangkal kebenarannya, kecuali jika ada hal yang tidak benar dalam perjanjian tersebut.
Berbeda dengan tulisan di bawah tangan, bila ada pihak yang menggugat kebenaran sebuah akta otentik, maka yang wajib membuktikan adanya ketidakbenaran akta otentik adalah pihak penggugat. Sedangkan, pihak tergugat atau yang memakai perjanjian tidak harus membuktikan keabsahan akta yang digunakannya.
Dari penjelasan tersebut, dapat disimpulkan bahwa Akta Jual Beli Tanah memiliki kedudukan hukum lebih tinggi daripada Surat Perjanjian Jual Beli Tanah. Namun, keduanya dapat berfungsi sebagai sebuah alat bukti di mata hukum.
Baca juga: 10 Hal yang Harus Anda Pertimbangkan Sebelum Investasi Apartemen
Poin-Poin Penting Dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah berisi tentang klausul-klausul yang harus disepakati dalam sebuah transaksi jual-beli tanah. Secara umum, poin-poin penting dari sebuah Surat Perjanjian Jual Beli Tanah adalah sebagai berikut:
1. Identitas Para Pihak
Pencantuman identitas para pihak (pihak pembeli dan penjual) yang mengikatkan diri dalam perjanjian jual beli tanah merupakan hal yang mutlak. Biasanya, bagian identitas diisi oleh nama lengkap, nomor Kartu Tanda Penduduk (KTP), umur, alamat, pekerjaan, dan nomor telepon yang bisa dihubungi.
2. Identitas Objek yang Diperjanjikan
Identitas objek tanah harus dicantumkan dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah sebagai bukti adanya objek yang diperjanjikan. Bagian ini diisi biasanya dengan luas tanah, nomor surat tanah, dan lokasi tanah.
3. Harga dan Cara Pembayaran
Harga tanah dan cara pembayaran merupakan klausul tidak kalah penting dicantumkan dalam Surat Perjanjian Jual Beli Tanah. Pasalnya, bagian ini biasanya menjadi salah satu akar konflik dalam transaksi jual beli tanah. Dicantumkanya harga bertujuan untuk memberikan kepastian biaya yang harus dibayarkan pembeli kepada penjual untuk membeli tanah.
Sedangkan, klausul cara pembayaran mengatur apakah pembeli harus membayar harga beli tanah secara cash atau dapat dicicil. Selain itu, cara pembayaran juga mengatur apakah pembeli harus membayar secara langsung atau dapat transfer.
4. Jaminan Kepemilikan
Klausul ini berisi bahwa penjual/ pemilik tanah menjamin bahwa tanah yang dijual adalah miliknya sendiri dan bukan tanah sengketa, tanah waris, atau tanah wakaf. Poin ini juga berguna untuk menyatakan bahwa tanah yang dijual tidak digunakan sebagai jaminan hutang. Untuk menguatkan jaminan ini, disertakan dua saksi yang menyaksikan keaslian jaminan tersebut.
5. Penyerahan Status Kepemilikan dan Balik Nama
Klausul penyerahan status kepemilikan mengatur bagaimana proses peralihan kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Selain itu, disertakan pula waktu penyerahan status kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.
Sedangkan, klausul balik nama kepemilikan memuat tentang cara-cara balik nama kepemilikan tanah dari pihak pertama (penjual/ pemilik tanah) ke pihak kedua (pembeli). Kewajiban pihak pertama untuk membantu segala proses balik nama ke pihak kedua pun diatur dalam klausul ini.
6. Berlakunya Surat Perjanjian
Poin ini menyatakan waktu berlakunya Surat Perjanjian Jual Beli Tanah yang mengikat para pihak. Biasanya, waktu berlakunya surat sesuai dengan tanggal ditandatanganinya dokumen tersebut oleh pihak pembeli dan penjual.
7. Lampiran
Bagian ini sangat penting dalam sebuah Surat Perjanjian Jual Beli Tanah, karena melampirkan sejumlah dokumen yang mendukung keaslian data yang diberikan dalam surat perjanjian. Dokumen yang dilampirkan biasanya identitas para pihak dan saksi-saksi, peta tanah, dan foto tanah.
Baca juga: 60+ Unit Apartemen Dijual Murah di Jakarta Selatan Mulai Rp250 Juta
Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Surat Perjanjian Jual Beli Tanah sangat penting untuk dipersiapkan bagi Anda yang akan melakukan deal transaksi jual beli tanah. Agar Anda bisa membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dengan benar, berikut ini Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah yang bisa digunakan sebagai referensi oleh Anda dalam membuatnya:
SURAT PERJANJIAN
JUAL BELI TANAH
Kami yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : …………………………………………………………
Umur : …………………………………………………………
Pekerjaan : …………………………………………………………
NIK : …………………………………………………………
Alamat : …………………………………………………………
Dalam hal ini bertindak atas nama pribadi dan selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
Nama : ………………………………………………………..
Umur : ………………………………………………………..
Pekerjaan : ………………………………………………………..
NIK : ………………………………………………………..
Alamat : ………………………………………………………..
Dalam hal ini bertindak atas nama pribadi dan selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA.
Untuk selanjutnya bersama-sama PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA disebut sebagai Para Pihak.
Dalam hal ini para pihak menyatakan bahwa PIHAK PERTAMA selaku pemilik menjual tanah kepada PIHAK KEDUA yakni :
Sebidang tanah dengan luas …………. meter persegi yang terletak di Jalan Mangga No 80 Sukabumi dengan hak Sertifikat Hak Milik Tanah Nomor …………… . Dengan batas-batas tanah sebagai berikut.
- Sebelah utara berbatasan dengan …………………………………………………. .
- Sebelah selatan berbatasan dengan ………………………………………………. .
- Sebelah timur berbatasan dengan …………………………………………………. .
- Sebelah barat berbatasan dengan …………………………………………………. .
Dengan adanya perjanjian ini, para pihak sepakat bahwa kepemilikan atas tanah PIHAK PERTAMA berpindah hak milik kepada PIHAK KEDUA. Perjanjian ini berlaku sejak setelah tanggal penandatanganan oleh para pihak dan saksi-saksi.
Sehubungan dengan jual beli di atas, maka para pihak dengan penuh kesadaran setuju dan sepakat untuk mengadakan perjanjian dengan ketentuan sebagai berikut.
PASAL 1
HARGA
Jual beli objek tanah dalam perjanjian tersebut disepakati dengan harga ……………………… atau terbilang ……………………………. .
PASAL 2
METODE PEMBAYARAN
Pembayaran atas jual beli tanah dalam perjanjian ini dilakukan tunai ke nomor rekening PIHAK PERTAMA pada hari yang sama dengan penandatanganan perjanjian atau selambat-lambatnya ………… hari setelah perjanjian penandatanganan.
Pembayaran atas jual beli tanah dapat ditransfer ke rekening bank ……………………….. milik PIHAK PERTAMA atas nama …………………………… dengan nomor rekening ……………………….. .
PASAL 3
DOKUMEN KELENGKAPAN
PIHAK PERTAMA wajib menyerahkan dokumen kelengkapan tanah pada hari penandatanganan perjanjian atau selambat-lambatnya ……………….. hari setelah perjanjian penandatanganan.
PASAL 4
PENYERAHAN DOKUMEN
Penyerahan dokumen kelengkapan kepada notaris yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA selambat-lambatnya ……………. hari setelah penandatangan perjanjian dan pelunasan ke rekening PIHAK KEDUA.
PASAL 5
PEMBATALAN PERJANJIAN
Jika ditemukan dokumen bermasalah dan/atau tidak sesuai dengan Pasal 4 maka akan dikembalikan kepada PIHAK PERTAMA dan uang yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dikembalikan lagi kepada PIHAK KEDUA secara lunas. Dengan ini perjanjian jual beli tanah dianggap batal demi hukum.
PASAL 6
PENYELESAIAN SENGKETA
Segala sengketa yang nanti timbul dari Surat Perjanjian Jual Beli Tanah ini telah disepakati oleh PARA PIHAK untuk diselesaikan melalui jalan mediasi. Jika tidak terjadi penyelesaian, maka akan diselesaikan melalui Pengadilan Negeri di mana objek perjanjian ini berada.
Demikianlah Surat Perjanjian ini dibuat dalam 2 (dua) rangkap yang bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama, ditandatangani PARA PIHAK di ……………………………… pada Hari ……………… Tanggal …… ( ………………………….. ) Bulan …………………. Tahun ……… ( …………………………..………………….. ), dan berlaku mulai tanggal tersebut.
PIHAK PERTAMA, ( nama lengkap dan tanda tangan )
PIHAK KEDUA, ( nama lengkap dan tanda tangan )
SAKSI PERTAMA, ( nama lengkap dan tanda tangan )
SAKSI KEDUA, ( nama lengkap dan tanda tangan )
Demikian penjelasan serta contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah yang bisa dijadikan pertimbangan dan referensi Anda dalam membuat Surat Perjanjian Jual Beli Tanah.
Bila Anda sedang mempertimbangkan untuk tinggal di apartemen bersama keluarga di Jakarta, Anda bisa sewa di Jendela360. Selain menyediakan list apartemen terlengkap, Jendela360 juga menawarkan kemudahan dalam menyewa apartemen.
Segera kunjungi www.jendela360.com dan dapatkan kemudahan menyewa apartemen di Jakarta sekarang juga.
Ingin iklankan apartemen atau properti Anda lainnya secara gratis? klik www.jendela360.com/listing untuk dapatkan keuntungan dan properti Anda pun akan cepat laku
