Sertifikat apartemen adalah surat terpenting yang harus dilengkapi saat Anda membeli apartemen. Surat ini dapat menjauhkan Anda dari kerugian akibat persengketaan. Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk mengetahui macam-macam contoh sertifikat apartemen, agar tidak keliru.
Sebelum itu, jika Anda Pemilik Apartemen yang Sudah Lama Kosong dan Ingin Cepat Laku Tersewa, Bisa Ditiitp Sewakan di Jendela360. Cukup kunjungi link berikut, Tidak Dipungut Biaya, Alias Gratis!
Mengenal Sertifikat Apartemen
Sederhananya, sertifikat apartemen merupakan dokumen legal atas kepemilikan apartemen. Dokumen ini dapat memberikan perasaan aman kepada pemilik, karena kepemilikannya sudah diakui di mata hukum.
Pihak yang wajib memiliki sertifikat apartemen adalah pemilik properti. Penyewa tidak wajib memilikinya. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, mereka dapat menanyakan sertifikat apartemen kepada pemilik, sebelum menyewa.
Meskipun sudah memiliki sertifikat apartemen, penghuni tidak serta-merta dapat mengubah kondisi unit. Perubahan yang dimaksud seperti perubahan jumlah kamar, penambahan luas ruangan, dsb. Perubahan-perubahan krusial seperti itu perlu izin lebih lanjut dengan pihak apartmen. Akan tetapi, untuk perubahan-perubahan kecil seperti tata ruang, dekorasi dan interior tetap dapat dilakukan.
Baca juga: Panduan Investasi Apartemen
Macam-Macam Contoh Sertifikat Apartemen
Hak kepemilikan atas apartemen sedikit lebih kompleks dibanding hak kepemilikan rumah. Jika Anda membeli rumah, maka Anda otomatis memperoleh Hak Milik atas rumah tersebut.
Tidak demikian dengan apartemen. Apartemen dapat berdiri di Tanah Negara, Tanah Hak Milik dan Tanah Pengelolaan. Jika apartemen berdiri di atas tanah negara, maka statusnya adalah HGB Murni.
Lain halnya jika bangunan apartemen berdiri di atas tanah Hak Milik, statusnya menjadi HGB Hak Milik. Sedangkan untuk apartemen yang berdiri di atas tanah pengelolaan, statusnya menjadi HGB HPL. Inilah yang menyebabkan macam-macam contoh sertifikat apartemen menjadi lebih beragam, seperti:
1. Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun (SHKRS) / HGB Milik
Sertifikat SHKRS pada dasarnya tidak jauh berbeda dengan SHM (Sertifikat Hak Milik), yang menunjukkan bahwa bangunan apartemen berdiri di atas lahan milik perorangan atau pengembang. Yang membedakan hanya warnanya saja. Sertifikat Hak Milik dicetak dengan warna hijau, sedangkan SHKRS atau Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun dicetak dalam warna merah muda.
Untuk masa berlakunya, SHKRS/Hak Guna Bangunan (HGB) Milik adalah 30 tahun. Waktunya bisa diperpanjang hingga 20 tahun ke depan menurut UU No. 5 Tahun 1950 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Jika Anda memiliki sertifikat SHKRS yang sudah ingin habis masa berlakunya, Anda dapat mendatangi BPN terdekat untuk memperpanjangnya. Cukup dengan membawa fotokopi KTP, Kartu Keluarga dan sertifikat asli, pengajuan perpanjangan Anda akan segera dilayani.
Nantinya, Anda akan mendapatkan sertifikat dalam bentuk Buku Tanah, Surat Ukur atas Hak Tanah, Gambar Denah Lantai, Pertelaan terkait besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama bagi yang mengajukan.
Sertifikat Kepemilikan Hak Rumah Susun dikenal juga dengan istilah SHMSRS atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Singkatan ini dikenal dari UU No. 20 tahun 2011 tentang rumah susun. SHMSRS atau SHM Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan tingkat kabupaten/kota.
2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
Jika apartemen yang Anda beli berdiri di atas lahan milik pemerintah atau tanah wakaf, maka Anda tidak akan mendapat sertifikat SKHRS/HGB Milik, melainkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atau SKBG.
Bentuk sertifikat ini berupa Salinan Buku Bangunan Gedung, Salinan Surat Perjanjian atas Sewa Tanah, Gambar denah lantai yang menunjukkan unit si pemilik, Pertelaan perihal besarnya bagian hak atas bagian bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung untuk apartemen dikenal juga dengan sebutan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atas Satuan Rumah Susun atau SKBG Sarusun. Sertifikat ini dikeluarkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang menangani bangunan gedung.
3. Sertifikat Apartemen PPJB
Sertifikat PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian yang tidak otentik antara penjual dan pembeli properti yang dikeluarkan sebelum AJB (Akta Jual Beli) dibuat. Sederhananya, sertifikat PPJB adalah tanda bahwa Anda telah membeli properti yang bersangkutan, akan tetapi AJB-nya belum selesai dibuat oleh notaris.
Sertifikat ini penting untuk mengamankan properti yang nantinya akan Anda miliki, agar tidak dibeli orang lain. Meskipun begitu, belum ada peralihan hak milik dari penjual dan pembeli dalam PPJB. Perjanjian yang dibuat pun tidak mengikat dan hanya sebatas kesepakatan saja.
Kesepakatan yang dibuat antara pihak penjual dan pembeli ditandai oleh penyerahan downpayment (DP) dari pembeli kepada si penjual. Sertifikat PPJB sudah berada di bawah payung hukum, yaitu Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang pedoman pengikatan jual beli rumah.
Apakah Sertifikat Apartemen Bisa Digadaikan?
Sertifikat apartemen adalah salah satu surat berharga yang memiliki nilai penting. Oleh karena itu, sertifikat kepemilikan apartemen juga bisa digadaikan dan menjadi jaminan utang layaknya sertifikat tanah.
Salah satu sertifikat apartemen yang bisa digadaikan adalah SHKRS atau SHMSRS. Sertifikat ini punya kedudukan kuat, sehingga dapat digadaikan di bank. Selain itu, SHMSRS juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
SKBG Sarusun juga bisa dijadikan jaminan atas utang, meski kedudukannya tidak sekuat SHM Sarusun. SKBG Sarusun yang dijadikan jaminan utang akan dibebankan fidusia dan didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum. Fidusia sendiri mengacu pada penyerahan kepemilikan harta benda atau aset berdasarkan kepercayaan dimana benda yang diserahkan tetap berada di bawah wewenang pemilik asal.
Baca juga: Mau Beli Apartemen Tapi Takut Ngutang? Baca Ini Dulu!
Pengurusan Sertifikat Apartemen
Setelah mengetahui pentingnya kedudukan sertifikat apartemen pada unit yang akan Anda tinggali, langkah selanjutnya adalah mulai mengurus sertifikat apartemen Anda. Sertifikat apartemen berupa SHM Sarusun dapat Anda urus di kantor notaris atau pertanahan setempat, dengan persyaratan sebagai berikut:
- Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai.
- Surat kuasa apabila di alih kuasakan
- Fotokopi identitas pemohon (KTP dan Kartu Keluarga) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas.
- Sertifikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (Asli)
- Proposal pembangunan rumah susun
- Izin layak huni
- Advis planning
- Akta pemisahan yang dibuat penyelenggara bangunan, dan telah dilampirkan gambar dan uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun horizontal serta nilai perbandingan proporsionalnya. Telah disahkan oleh pejabat yang berwenang (Gubernur DKI Jakarta atau Bupati/Walikota)
- Keterangan luas, letak dan penggunaan tanah yang diajukan, serta pernyataan tanah tidak sengketa.
Setelah persyaratan terpenuhi, Anda bisa menunggu hingga sertifikat diterbitkan. Lamanya pembuatan sertifikat tergantung dari luas tanah yang diajukan. Untuk pihak yang mengajukan SHMSRS dengan luas kurang dari 2.000 m2, durasi pembuatannya bisa memakan waktu 38 hari.
Sedangkan untuk pemohon yang mengurus SHMSRS atas nama perorangan yang tanahnya antara 2.000 m2 hingga 15 hektar, proses pembuatan sertifikatnya memakan waktu 57 hari. Waktunya akan lebih lama lagi jika tanah yang diajukan di atas 15 hektar, yaitu 97 hari.
Berapa Biaya yang Dikeluarkan untuk Mengurus SHMSRS?
Proses pembuatan buku surat ukur, buku tanah dan sertifikat tentu memerlukan biaya. Anda dapat mengacu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak untuk mengetahui besaran biaya yang perlu dikeluarkan.
Biaya seperti pemetaan tematik bidang tanah dikenakan tarif Rp75.000. Berlaku untuk pemecahan sertifikat skala 1:1.000 yang dihitung per bidang tanah. Selain itu, ada juga biaya pelayanan pendaftaran pemisahan, pemecahan, dan penggabungan yang dihitung dengan tarif Rp50.000 per sertifikat untuk rumah susun bersubsidi dan Rp100.000 per sertifikat untuk rumah susun nonsubsidi.
Berbeda dengan membuat SHMSRS, memperpanjang SHMSRS juga memiliki skema pembayarannya sendiri. Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masa berlaku sertifikat SHMSRS adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun ke depan. Menurut PP 40/1996, penghuni perlu mengajukan perpanjangan selambat-lambatnya dua tahun sebelum masa berlaku HGB habis.
Skema penghitungan biaya perpanjangan SHMSRS sebenarnya cukup sederhana. Anda hanya perlu melihat prosentase antara luas unit dan luas apartemen, kemudian dikalikan dengan biaya perpanjangan SHMSRS. Untuk lebih jelasnya, simak ilustrasi berikut, yang dikutip dari laman rumah.com.
Umpamanya Anda memiliki satu unit dengan luas 40 m2 di apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 50.000 m2. Saat itu, biaya perpanjangan SHMSRS adalah Rp1 Miliar. Maka penghitungannya adalah sebagai berikut.
| Presentase luas unit dibanding luas apartemen | (40/50.000)x100%= 0,08% |
| Biaya perpanjangan SHMSRS | Rp1.000.000.000 |
| Biaya yang ditanggung pemilik unit | 0,08%xRp1.000.000.000= Rp800.000 |
Hak Kepemilikan Properti
Setelah membuat sertifikat apartemen, nantinya penghuni akan memperoleh hal-hak tertentu, tergantung dari jenis sertifikat yang dipegang. Tentunya hak-hak ini juga berlaku untuk properti lain, seperti rumah, tanah, dsb.
Terkait hak kepemilikan ini, kita dapat mengacu pada UU Pokok Agraria pasal 4 ayat 1 yang menyebut tentang Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Pengelolaan Tanah (HPL) dan Hak Memungut Hasil Hutan.
1. Hak Milik
Hak Milik merupakan hak turun-temurun yang kedudukannya cukup kuat di mata hukum. Maksudnya, Hak Milik dapat diteruskan ke ahli waris selanjutnya. Hanya WNI saja yang berhak memperoleh Sertifikat Hak Milik (SHM) ini.
Yang termasuk ke dalam kepemilikan atas SHM diantaranya adalah bangunan di atas tanah, tanah di halaman rumah, tanah yang ada di bawahnya, serta semua yang ada di atas bangunan tersebut.
2. Hak Guna Bangunan (HGB)
Orang yang memiliki HGB memiliki hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan di atas lahan milik pihak lain, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Pemilik apartemen adalah orang-orang yang memperoleh HGB. Sama halnya dengan Hak Milik, HGB juga diperuntukkan bagi orang-orang Indonesia saja.
3. Hak Pengelolaan Lahan
Hak Pengelolaan Lahan, dikutip dari 99.co merupakan hak yang menyangkut kewenangan contohnya merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah itu untuk keperluan pelaksanaan usaha dan menyerahkan bagian-bagian dari tanah yang dimaksud kepada pihak ketiga menurut syarat yang ditentukan oleh perusahaan pemegang HPL.
Anda patut curiga jika menemukan properti dengan HGB yang berdiri di atas tanah HPL. Pasalnya sudah banyak kasus-kasus yang merugikan konsumen karena masalah ini. Oleh karena itu, penting bagi Anda untuk mencermati terlebih dahulu status kepemilikan tanah tempat apartemen Anda berdiri. Anda bisa menanyakannya ke pihak pengembang untuk keterangan lebih lanjut.
4. Strata Title
Isitilah ini mungkin yang paling sering kita dengan jika berbicara tentang pembelian apartemen. Strata title maksudnya adalah hak kepemilikan eksklusif atas ruang pribadu sekaligus hak kepemilikan bersama atas ruang publik.
Artinya, pemilik tidak terikat dengan peraturan yang berlaku selama ada di ruang pribadi (unit apartemen). Akan tetapi, yang bersangkutan tetap harus mematuhi peraturan apartemen ketika ada di ruang publik, seperti lantai fasilitas, tempat parkir, dsb.
Baca juga: 10+ Daftar Apartemen Strata Title di Jakarta
Setelah mengetahui macam-macam contoh sertifikat apartemen, apa Anda siap untuk membeli apartemen? Sebelum membeli apartemen Jakarta Barat, Jakarta Pusat atau wilayah lainnya, penting untuk memeriksa kelengkapan dokumennya terlebih dahulu.
Memiliki SHMSRS dan SKBG Sarusun adalah hal yang krusial dan akan sangat membantu Anda di kemudian hari jika terjadi persengketaan.
Ingatlah untuk mencari tau tentang rekam jejak pengembang dan proyek yang dikerjakannya, agar tidak terjadi masalah dalam memperoleh sertifikat-sertifikat tersebut. Jika masih ragu, Anda dapat menelusuri apartemen-apartemen di Jendela360 yang dijual dan disewakan oleh pemilik langsung. Berikut adalah area-area yang tersedia.
