Mengupas Potensi Pasar Properti Rumah di Jakarta Timur

Jakarta Timur tampaknya bukan wilayah favorit bagi warga Ibu Kota untuk mencari hunian. Wilayah ini kalah pamor jika dibandingkan dengan Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat yang lebih mapan infrastrukturnya. Namun jangan salah, pergerakan pasar properti di Ibu Kota justru telah bergeser ke wilayah Jakarta Timur.

Menurut Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Jakarta Timur akhir-akhir ini menunjukkan potensinya berkat perkembangan rencana infrastruktur yang pesat, ditambah dengan kisaran harga tanah yang sangat terjangkau, jika dibandingkan dengan wilayah lain di Jakarta.

Sebagai bukti, Ali memaparkan bahwa kisaran harga tanah perumahan di Jakarta Timur rata-rata hanya sebesar Rp 7,9 juta per meter perseginya. Angka ini jauh lebih murah dibanding Jakarta Selatan yang harganya bisa mencapai Rp 17,9 juta/m2 dan Jakarta Pusat yang mencapai 18,7 juta/m2. Sedangkan Jakarta Barat, harga tanah perumahan nya bisa mencapai angka Rp 13,2 juta/m2 dan Jakarta Utara hingga Rp 17,1 juta/m2.

Dengan harga tanah yang rendah, pengembang bahkan berani untuk menjual rumah Jakarta Timur 500 jutaan hingga ke angka 2 miliar. Harga yang sangat murah untuk ukuran hunian di Ibu Kota. Meskipun harga perumahan di Jakarta Timur relatif rendah, tingkat pertumbuhan harga hunian di wilayah ini menempati urutan tertinggi.

Dalam 3 tahun terakhir, angka pertumbuhan harga tanah perumahan di Jakarta Timur bisa mencapai 5,58%. Mengungguli tingkat pertumbuhan di Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat yang menyentuh angka 4,19%, Jakarta Barat 4,15% dan Jakarta Utara yang hanya mencapai 2,85%.

Dari data di atas, memang wilayah lain di Jakarta masih menunjukkan potensi pertumbuhan. Akan tetapi, dengan harga tanahnya yang begitu mahal, menurut Ali perkembangan properti selain di Jakarta Timur akan lebih banyak ke arah vertikal. Lain halnya dengan Jakarta Timur yang potensi perkembangannya lebih besar ke pasar perumahan landed.

Apalagi, dengan hadirnya jalur Light Rail Transit (LRT) dari CBD Jakarta yang terus melaju ke arah Cawang, bisa dipastikan hampir semua kawasan di Jakarta Timur memiliki potensi perkembangan yang tinggi.

Daftar Lokasi Hunian Rumah di Jakarta Timur yang Paling Banyak Dicari

Jakarta Timur secara geografis memiliki luas 188,03 km persegi dan dihuni oleh 3.111.928 jiwa menurut data BPS DKI pada tahun 2019. Jumlah penduduk di Jakarta Timur termasuk salah satu yang terbesar dan terpadat dari empat wilayah administratif lainnya.

Tidak heran jika permintaan dan kenaikan harga tanah perumahan di Jakarta Timur cenderung tinggi. Dari beberapa lokasi yang ada di Jakarta Timur, muncul lokasi-lokasi populer yang menjadi incaran calon pembeli rumah, maupun investor properti. Lokasi mana saja? Berikut adalah daftarnya.

1. Cibubur

Cibubur adalah salah satu kelurahan di Jakarta Timur yang berbatasan dengan Depok di sisi selatannya. Pusat belanja yang populer di wilayah ini yaitu Cibubur Junction dan Cibubur Square.

Hunian di Cibubur didominasi oleh perumahan kelas menengah ke atas. Jenis hunian yang tersedia kebanyakan adalah rumah dua lantai dengan kisaran harga Rp 17 juta/m2. Dalam hal investasi, rumah di Cibubur harga jualnya bisa mencapai Rp 100 hingga Rp 300 juta.

Harganya semakin naik berkat keberadaan proyek LRT di kawasan Cibubur. Sedangkan untuk popularitasnya di dalam mesin pencari, keyword rumah di Cibubur dicari oleh 4.200 orang setiap bulannya.

2. Duren Sawit

Duren Sawit merupakan salah satu kecamatan di Jakarta Timur yang wilayahnya dibatasi oleh Cakung di sebelah utara, Jatinegara di barat, Bekasi Barat di timur dan Makassar di selatan. Letak Duren Sawit yang berada di antara Jakarta dan Bekasi membuat lokasinya strategis untuk dijadikan hunian. Wilayah ini juga dilalui oleh jalan-jalan besar ramai selama rush hour, seperti Jalan Raya Kalimalang dan Tol Becakayu.

Mengutip dari laman Lamudi.com, nilai properti yang ada di Duren Sawit adalah Rp13.300.000 per meter perseginya. Nilainya mengalami peningkatan sebesar 8,09% jika dibandingkan dengan enam bulan lalu. Sedangkan jika dilacak pertumbuhannya dari 12 bulan lalu, nilai properti di Duren Sawit tetap menunjukkan tren yang positif, yakni bergerak dari yang hanya Rp12.400.000 per meter persegi menjadi Rp13.800.000 per meter persegi.

Terkait popularitasnya di mesin pencari, 4.400 orang secara rutin mencari tahu soal wilayah Duren Sawit setiap bulannya. Sedangkan 140 orang diantaranya mencari secara spesifik kata kunci “Rumah Dijual Duren Sawit” setiap bulan.

3. Rawamangun

Kelurahan Rawamangun di Jakarta Timur memiliki luas wilayah 2,6 km2. Lokasi kelurahan ini dinilai strategis karena berbatasan langsung dengan Kotamadya Jakarta Pusat. Selain itu, salah satu universitas terbaik di Jakarta, Universitas Negeri Jakarta, juga terletak di kelurahan ini.

Di bulan November - Januari 2019 lalu, harga jual di Rawamangun angkanya bisa mencapai Rp20.400.000 per meter persegi. Angka ini naik 2% dari nilai properti sebelumnya yang mencapai Rp20.000.000 per meter persegi.

Di google, sebanyak 6.600 orang mencari informasi soal wilayah Rawamangun setiap bulannya. Dari jumlah tersebut, 210 orang diantaranya mencari informasi spesifik dengan kata kunci “Jual Rumah Rawamangun”.

4. Cipayung

Salah satu kecamatan di Jakarta Timur ini terkenal sebagai daerah industri yang banyak dihuni gudang-gudang komersial. Selain itu, kecamatan Cipayung juga memiliki beberapa landmark penting, seperti Pusat Pelatihan Nasional (Pelatnas) bulu tangkis Indonesia. Pada tahun 1992, kecamatan ini dipisahkan atau dimekarkan dari kecamatan Pasar Rebo.

Jika Anda mencari rumah dijual di Cipayung, Anda dapat menemukan rumah yang dijual dengan harga kisaran Rp 13.400.000 per meter perseginya. Mengutip dari Lamudi.com, dalam satu tahun terakhir harga jual rumah Cipayung kerap mengalami fluktuasi. Enam bulan lalu harga jual rumah Cipayung Jakarta Timur mencapai Rp 12.300.000 per meter persegi. Angkanya turun dibandingkan dengan 12 bulan lalu yang mencapai Rp13.300.000 per meter perseginya.

Sebanyak 3.600 orang mencari informasi soal kecamatan Cipayung setiap bulannya. Sebagian kecilnya, 40 volume pencarian, berkutat pada informasi soal rumah-rumah yang dijual di Cipayung.

5. Condet

Condet adalah salah satu daerah di kecamatan Kramat Jati Jakarta Timur. Saat ini, daerah Condet dibagi ke dalam dua kelurahan, yakni Batu Ampar dan Balekambang. Wilayah Condet, memiliki sejarah yang cukup panjang bagi kota Jakarta.

Asal nama Condet sendiri berasal dari nama anak sungai dari kali Ciliwung, yaitu Ci Ondet. Ali Sadikin sempat mewacanakan untuk menetapkan daerah ini sebagai cagar budaya masyarakat Betawi. Nilai penting lainnya dari Condet adalah wilayah ini juga menjadi sentra budidaya buah dukuh dan salak.

Salah satu landmark yang penting di daerah Condet adalah Global Islamic School atau yang bisa disingkat dengan GIS, sekolah Islam ternama di Ibu Kota. Selain itu, yang membuat Condet bernilai untuk mencari tempat tinggal adalah jaraknya yang hanya 15 menit dari Bandara Halim.

Mengutip laman Lamudi.com, rumah dijual di Condet harganya sedikit lebih mahal dibanding Cipayung. Trennya selalu naik dalam satu tahun terakhir. Mulai dari Rp14.000.000 per meter persegi (12 bulan lalu), Rp13.700.000 (6 bulan lalu) hingga saat ini mencapai Rp15.400.000 per m2.

Dalam hal popularitas di mesin pencari, ada sebanyak 4.400 orang yang mencari tahu soal Condet setiap bulannya. Dari jumlah tersebut, 140 volume pencarian merujuk pada kata kunci yang berkaitan dengan rumah dijual di Condet.

6. Cakung

Cakung adalah kecamatan yang terletak di Jakarta Timur, tempat Kantor Walikota Jakarta Timur beroperasi. Lokasinya sangat strategis, karena dilalui oleh beberapa jalan besar. Ada Jalan Raya Bekasi yang menghubungkan Pulo Gadung, Cempaka Putih, Kelapa Gading, dan Sumur Batu dengan Bekasi.

Selain itu ada juga Jalan I Gusti Ngurah Rai yang menghubungkan Bekasi dengan Duren Sawit, Jatinegara, Pulogadung dan Matraman. Dan yang paling penting ada Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR) yang menghubungkan Cakung hingga Pondok Pinang.

Selain infrastrukturnya yang memadai, di Cakung juga berdiri pusat-pusat perbelanjaan yang menyediakan berbagai keperluan sehari-hari. Yang dimaksud seperti AEON Mall Jakarta Garden City, Lulu Hypermarket and Department Store, PTC (Pulogadung Trade Center), Grand Cakung dan Giant Ekstra Supermarket.

Meskipun lokasinya strategis dan fasilitas yang tersedia lengkap, nyatanya harga jual rumah Cakung masih tergolong affordable untuk kalangan menengah. Mengutip laman Lamudi.com, tren harga yang muncul cenderung menurun, dari yang awalnya Rp14.100.000 per meter per segi 12 bulan lalu, menjadi Rp13.100.000 per m2 di tiga bulan ini.

Sementara itu, dalam hal volume pencarian, informasi terkait Cakung dicari oleh 5.400 orang setiap bulannnya. Sedangkan untuk volume pencarian rumah dijual di Cakung, hanya sebesar 30 orang setiap bulannya. Akan tetapi untuk kata kunci “rumah susun cakung” volume pencariannya lebih banyak lagi, berada di angka 110 per bulan.

7. Cawang

Cawang adalah kelurahan di Jakarta Timur yang memiliki luas 179 hektar. Area ini menjadi salah satu yang strategis, karena berbatasan dengan MT. Haryono di sebelah utara dan Jl. Mayjend Sutoyo di sebelah timur. Di sepanjang kedua jalan tersebut dipenuhi oleh perkantoran, sehingga kondisinya cukup sibuk dan potensial untuk menjadi lahan investasi.

Rumah yang dijual di Cawang sangat bervariasi. Anda dapat menemukan rumah murah di Cawang dengan harga mulai Rp 900 juta. Ada juga rumah mewah yang harganya berada di kisaran Rp 2 miliar. Untuk rata-rata nilai propertinya sendiri, jual rumah Cawang biasanya mematok harga Rp13.100.000 per m2-nya. Menurut data dari Lamudi.com, angka ini stagnan sejak satu tahun lalu.

Bagaimana soal popularitas Cawang dalam kacamata mesin pencari? Sebanyak 3.600 orang mencari informasi soal Cawang setiap bulannya. Sedangkan untuk mereka yang khusus mencari hunian di Cawang, volume pencariannya hanya 20 per bulannya.

Kisaran Harga Rumah Dijual di Jakarta Timur

Besar kecilnya harga jual rumah di Jakarta Timur ditentukan oleh beberapa faktor. Diantaranya adalah tipe rumah dan lokasi tempat rumah tersebut berdiri. Untuk lebih jelasnya, berikut adalah harga jual rumah di Jakarta Timur yang diambil berdasarkan data di laman Lamudi.com:

• Tipe 21 : Rp144,614,253
• Tipe 36 : Rp247,910,148
• Tipe 45 : Rp309,887,685
• Tipe 56 : Rp385,638,008
• Tipe 65 : Rp447,615,545
• Tipe 70 : Rp482,047,510
• Tipe 96 : Rp661,093,728
• Tipe 120 : Rp826,367,160

Sedangkan jika dilihat dari lokasi-lokasinya, gambaran akan harga jual rumah di Jakarta Timur berdasarkan listing Lamudi.com adalah sebagai berikut:

1. Cibubur

• Harga Terendah : Rp 130 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 60 Miliar

2. Duren Sawit

• Harga Terendah : Rp 250 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 30 Miliar

3. Rawamangun

• Harga Terendah : Rp 120 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 57 Miliar

4. Cipayung

• Harga Terendah : Rp 150 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 97 Miliar

5. Condet

• Harga Terendah : Rp 315 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 25 Miliar

6. Cakung

• Harga Terendah : Rp 85 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 26 Miliar

7. Cawang

• Harga Terendah : Rp146 Juta
• Harga Tertinggi : Rp 50 Miliar

Infrastruktur Pendukung Properti di Jakarta Timur

Salah satu penyebab ketertinggalan Jakarta Timur dalam hal usaha properti adalah infrastruktur yang belum begitu berkembang. Padahal, jika ditilik dari lokasinya, letak Jakarta Timur sangatlah strategis. Wilayah administratif ini berperan sebagai golden gate atau pintu masuk yang menghubungkan masyarakat yang tinggal di Bekasi, Depok, Bogor, bahkan Bandung.

Kabar baiknya, tahun 2020 ini pembangunan infrastruktur di Jakarta Timur sedang digenjot besar-besaran. Dimulai dari terhubungnya ruas Tol Cakung ke Cilincing-Tanjung Priok, yang berdampak pada pertumbuhan properti di area sekitarnya. Selain jalan tol, pembangunan infrastruktur yang cukup pesat juga terlihat pada bidang transportasi massal.

Wilayah Cawang dan Halim akan diubah menjadi hub transportasi massal yang bergerak dari koridor timur ke arah pusat Jakarta. Tidak terkecuali kereta commuter yang telah terkoneksi ke beberapa lokasi, misalnya dari Klender hingga Cakung untuk rute Cikarang, Bekasi hingga pusat kota.

Disamping itu, LRT Jabodetabek lintas Cawang-Cibubur saat ini pembangunannya sudah mencapai 82,69%, mengutip dari laman propertiterkini.com. Sedangkan untuk LRT lintasan Cawang ke Bekasi Timur dan Dukuh Atas, progres penyelesaiannya berada di angka 51-57%.

Menurut Ki Syahgolang Pratama, Corporate Secretary PT. Adhi Karya, proyek LRT yang akan menghubungkan tiga kota satelit itu ditargetkan rampung tahun 2020 ini, dengan masa percobaan enam bulan hingga beroperasi sepenuhnya di tahun 2021. Proyek mega transportasi lainnya yang dikebut di tahun ini adalah proyek kereta cepat Jakarta-Bandung. Proyek kerjasama Indonesia-China ini juga ditargetkan selesai pada tahun 2020 dan dapat beroperasi di tahun 2021.

Peluang Investasi Properti dan Rumah di Jakarta Timur

Begitu kawasan-kawasan di Jakarta Timur mulai terintegrasi berkat perkembangan infrastruktur yang matang, wilayah Jakarta Timur akan menjadi lahan investasi yang menggiurkan. Ibah Djauhari, General Manager KSO Perum Perumnas-PT Bakrie Pangripta Loka berpendapat bahwa Jakarta Timur saat ini dipandang sebagai sunrise property. Keberadaan infrastruktur yang menunjang menarik pengembang lain untuk membuka proyek baru di wilayah ini.

Beberapa pengembang yang mulai tertarik untuk melebarkan bisnis propertinya di Jakarta Timur adalah Perum Perumnas dan PT Bakrieland Development Tbk. Kedua pengembang besar tersebut berencana untuk membangun kawasan bisnis baru (central business district) di Jakarta Timur, tepatnya di Pulo Gebang.

Nantinya, kawasan Pulo Gebang dan Cakung yang telah ditetapkan sebagai Sentra Primer Baru Timur (SPBT) akan menjadi pusat hunian dan bisnis baru di Jakarta Timur. Kawasan ini dinilai strategis, karena berada di sisi tol Lingkar Luar Jakarta dan tidak jauh dari Terminal Terpadu Pulo Gebang yang akan beroperasi dalam waktu dekat.

Berkembangnya infrastruktur di Jakarta Timur tidak hanya menarik bagi pengembang, tetapi juga konsumen properti. OLX, salah satu platform jual beli online di Indonesia mencatat adanya peningkatan pencarian hunian di wilayah yang dekat dengan lintasan LRT, baik yang menuju Bekasi maupun Cibubur. Data yang dihimpun pada akhir Maret 2019 ini mencatat lonjakan kenaikan yang terjadi menyentuh angka 44%.

Selain pencarian, kenaikan juga terjadi pada sisi harga jual properti. Seperti pada harga jual rumah di lintasan LRT Cibubur yang kenaikannya mencapai 9,5%. Awalnya rumah-rumah ini dijual dengan harga Rp1,2 miliar per unitnya dan sekarang naik ke angka Rp1,3 miliar per unit. Kenaikan yang lebih tinggi terjadi pada properti apartemen sebesar 18-23%.

Sedang mencari hunian idaman di Jakarta? Anda bisa lihat dan cari ribuan listing dan informasi terkait jual rumah Jakarta hanya di Jendela360!