Kondisi Pasar Properti Perumahan di Jakarta

Pasar perumahan (landed house) di Jabodetabek khususnya di Jakarta secara keseluruhan mulai terlihat adanya pertumbuhan yang sehat pada semester kedua tahun 2019 lalu.

Setelah sempat adanya penurunan dan permintaan pasar yang lesu di semester perama tahun 2019 karena suasana politik (adanya pilpres), sejauh ini permintaan perumahan (landed house) di Jakarta menunjukkan tren yang positif.

Tercatat, jumlah rata-rata penjualan atau transaksi jual beli rumah di Jabodetabek meningkat menjadi 28,9 unit per bulannya, naik sekitar 6,6 unit dari rata-rata pada semester sebelumnya. Nilai transaksi tersebut tercatat rata-rata bulanannya meningkat menjadi sekitar Rp 43,1 Milyar per project perumahan, dengan total kenaikan sebesar 32,7% dari semester sebelumnya.

Di pasar Jakarta atau Jabodetabek secara keseluruhan, segmen jual beli rumah menengah (middle class) tetap memiliki porsi tinggi dari total transaksi jual rumah Jakarta pada semester kedua tahun 2019 lalu.

Bahkan meningkat menjadi 45,8 %. Di segmen menengah ini, rumah yang paling banyak dicari adalah kisaran harga Rp 1,1 - 1,7 Milyar dengan Luas Bangunan mulai dari 52 - 77 meter persegi dan Luas Tanah antara 55 - 90 meter persegi.

Pasar jual beli rumah untuk segmen menengah ke bawah berada di urutan selanjutnya meskipun dengan pangsa pasar yang sedikit menurun menjadi 26,7 %.

Pada semester kedua tahun 2019 lalu, terlihat adanya pergeseran tren dibandingkan dengan semester sebelumnya, dengan perumahan segmen menengah mendominasi permintaan sebesar 55%

Daftar Lokasi Hunian Rumah di Jakarta yang Paling Banyak Dicari

Sebagai kota dengan jumlah penduduk sebanyak kurang lebih 10,5 juta jiwa (data pada tahun 2019) Jakarta menjadi salah satu dari 7 kota paling banyak penduduknya di Indonesia.

Belum lagi predikatnya sebagai kota metropolitan dan ibukota menjadikan kota Jakarta idaman bagi para perantau dari luar daerah.

Meskipun menyandang predikat kota metropolitan yang notabene biaya hidup yang termasuk mahal, namun nyatanya masih banyak orang yang menginginkan tinggal memiliki rumah di Jakarta.

Berdasarkan dari jumlah pencarian di sejumlah portal properti lokal , berikut adalah lokasi hunian rumah di Jakarta yang paling banyak dicari

1. Bintaro

Kawasan yang berbatasan langsung dengan provinsi Banten ini rupanya masih menjadi primadona orang mencari rumah di Jakarta. Secara administratif, Bintaro masuk kedalam area Jakarta Selatan dan sebagian masuk ke area Tangerang Selatan (Bintaro Jaya).

Dilansir dari Lamudi, tercatat sebanyak 10,199 orang mencari keyword rumah dijual di Bintaro sepanjang kuartal pertama di tahun 2020 ini. Harga rumah dijual di Bintaro mulai dari Rp 500 juta hingga Rp 1 Miliar.

FYI, banyak artis dan pesohor negeri yang memilih tinggal di Bintaro sebut saja mantan vokalis Dewa 19, Ari Lasso, presenter Andre Taulany, Deddy Corbuzier serta masih banyak beberapa artis yang memilih Bintaro sebagai hunian mereka.

2. Jagakarsa

Berikutnya ada Jagakarsa, masih sama-sama berada di area Jakarta Selatan, kawasan ini tercatat ada sebanyak 7,270 pencarian selama kuartal pertama di tahun 2020. Kecamatan Jagakarsa sendiri berbatasan dengan Jawa Barat yakni Kota Depok.

Asrama Universitas Indonesia terletak di kecamatan ini. Tren pencarian ini juga berbanding lurus dengan pertumbuhan penduduk Jagakarsa yang mencapai 4,8% per tahun.

Angka pertumbuhan yang cukup tinggi di Jakarta Selatan. Namun, pada banjir besar tahun 2007, kecamatan ini juga mengalami dampak yang cukup signifikan. Pada waktu itu tercatat 130 orang tewas dan 125 ribu orang lainnya mengungsi.

Berbicara soal lokasi yang strategis, kecamatan ini tergolong memiliki akses yang mudah. Untuk akses ke Jagakarsa, bisa melalui Gerbang tol Lenteng Agung di JORR. Selain tol, setidaknya ada 7 (tujuh) jalan raya yang menghubungkan Jagakarsa dengan kawasan lainnya, seperti

Jalan Lenteng Agung dan TB Simatupang yang terhubung langsung ke Pasar Minggu, Cilandak, Lebak Bulus, Pasar Rebo, dan TMII

Jalan Ciganjur dan Jalan Muhammad Kahfi yang terhubung langsung ke Cinere, Gandul, Terminal Lebak Bulus, Pondok Labu, CIputat, dan Bojonggede Bogor

Jalan Akses UI yang menghubungkan Jagakarsa dengan Kelapa Dua, Cimanggis, Cisalak, dan Jalan Raya Bogor

Jalan Margonda yang terhubung langsung ke Pusat kota Depok, dan Jalan Cipedak yang menghubungkan Jagakarsa langsung ke Tanah Baru, Depok Kota, dan Sawangan

3. Pondok Kelapa

Pencarian untuk keyword rumah dijual di Pondok Kelapa juga cukup banyak. Tercatat dari Lamudi Indonesia, ada sekitar 6,597 pencarian selama kuartal I tahun 2020. Hal ini juga ditambah adanya beberapa program rumah DP 0% yang ada di Pondok Kelapa diantaranya Nuansa Pondok Kelapa dan Rusun Klapa Village.

4. Koja

Selanjutnya kawasan Koja menjadi yang paling banyak dicari untuk kategori jual beli rumah. Berdasarkan data tercatat ada sekitar 5.415 pencarian di sepanjang awal tahun 2020 ini. Untuk saat ini tipe rumah di Koja yang paling banyak supply nya adalah elite cluster di range harga di atas 1 Milyar (middle up class).

5. Pondok Indah

Dikenal sebagai kawasan elite di selatan Jakarta, rupanya banyak juga yang mencari rumah alias jual beli rumah di Pondok Indah ini. Dilansir dari Lamudi, setidaknya ada 4.791 pencarian untuk keyword rumah di Pondok Indah sepanjang awal tahun 2020.

Kawasan Pondok Indah sendiri selain terdapat cluster elite ada hunian apartemen diantaranya Pondok Indah Residence dan Pondok Indah Golf Apartment serta Pondok Indah Mall yang menjadi destinasi hangout dan berbelanja.

6. Cibubur

Mendengar nama Cibubur sebagian besar orang pasti teringat akan Bumi Perkemahan Cibubur dan Jambore Nasional Pramuka. Namun disamping itu, Cibubur merupakan lokasi favorit dimana banyak orang yang mencari hunian rumah di kawasan ini.

Berdasarkan historical data Google, pencarian untuk keyword rumah di cibubur tercatat sebanyak 4.200 pencarian per bulannya. Sementara itu harga rumah di Cibubur berkisar mulai dari Rp 12 juta per meter perseginya.

7. Kelapa Gading

Kawasan rumah elite selanjutnya di Jakarta terdapat di Kelapa Gading. Jangan salah, meskipun berstatus kawasan elite, ternyata menurut data Google, ada kurang lebih 3.600 orang yang berminat mencari rumah di Kelapa Gading setiap bulannya.

Meskipun harga jual nya tidak murah, yakni rata-rata berkisar mulai dari Rp 21 juta per meter perseginya, alasan mengapa Kelapa Gading menjadi lokasi hunian favorit adalah infrastruktur yang memadai.

Seperti jalan tol, moda transportasi, dan juga pusat hiburan dan mall-mall besar yang bisa dijumpai di sana. Belum lagi pengembang/developer yang memiliki track record baik yang dipercaya mengubah wajah Kelapa Gading menjadi seperti saat ini.

Diantaranya adalah PT. Summarecon Agung Tbk, PT. Bangun Cipta Sarana, PT. Graha Rekayasa Abadi, PT. Pangestu Luhur, PT Nusa Kirana dan yang terakhir PT. Agung Podomoro dan Agung Sedayu.

8. Sunter

Sunter merupakan kawasan yang cukup elite di bilangan Tanjung Priok. Selain dikenal sebagai salah satu kawasan industri perakitan dan showroom mobil, Sunter kini juga merupakan tempat bagi komplek perumahan mewah dan kantor-kantor.

Bicara tentang perumahan, stok rumah elite di Sunter juga cukup banyak dan demand untuk itu juga ada. Tercatat jumlah pencari rumah di sana mencapai 3.350 orang (berdasarkan data dari Lamudi), untuk harga jual rumahnya sendiri rata-rata mencapai Rp 17 juta per meter persegi.

Berapa Kisaran Harga Rumah Dijual di Jakarta

Harga rumah di Jakarta cukup bervariasi tergantung dengan tipe rumah itu sendiri. Mulai dari tipe 21 hingga type 120 bisa ditemukan baik di pusat kota (rata-rata perumahan elite) hingga di pinggiran Jakarta (Jakarta Timur dan wilayah sekitarnya).

Berikut data yang diperoleh dari portal website Rumah123.com untuk harga rumah di beberapa wilayah di Jakarta:

1. Tipe Luas Tanah (LT) 70-80 m2

• a. Cibubur : Rp. 850 juta
• b. Jagakarsa : Rp. 1 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 2,1 Milyar
• d. Kemang : Rp. 1,4 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 1,9 Milyar

2. Tipe Luas Tanah (LT) 80-90 m2

• a. Cibubur : Rp. 970 juta
• b. Jagakarsa : Rp. 1,2 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 2,2 Milyar
• d. Kemang : Rp. 2,4 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 2,5 Milyar

3. Tipe Luas Tanah (LT) 90-100 m2

• a. Cibubur : Rp. 1 Milyar
• b. Jagakarsa : Rp. 1,4 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 2,4 Milyar
• d. Kemang : Rp. 4,1 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 4,9 Milyar

4. Tipe Luas Tanah (LT) 100-150 m2

• a. Cibubur : Rp. 1,3 Milyar
• b. Jagakarsa : Rp. 1,9 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 3,3 Milyar
• d. Kemang : Rp. 5,2 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 6,3 Milyar

5. Tipe Luas Tanah (LT) 150-200 m2

• a. Cibubur : Rp. 1,7 Milyar
• b. Jagakarsa : Rp. 2,7 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 4,7 Milyar
• d. Kemang : Rp. 6,5 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 7,6 Milyar

6. Tipe Luas Tanah (LT) 200-250 m2

• a. Cibubur : Rp. 2,4 Milyar
• b. Jagakarsa : Rp. 3,5 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 6,3 Milyar
• d. Kemang : Rp. 8 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 10 Milyar

7. Tipe Luas Tanah (LT) 250-350 m2

• a. Cibubur : Rp. 2,9 Milyar
• b. Jagakarsa : Rp. 4 Milyar
• c. Kelapa Gading : Rp. 7,7 Milyar
• d. Kemang : Rp. 8,9 Milyar
• e. Pondok Indah : Rp. 12,8 Milyar

Cara Cepat dan Praktis Jual Rumah Jakarta

Ingin jual rumah Jakarta Anda yang sekarang atau Anda seorang agen properti yang ingin menjual rumah listingan Anda dengan cepat dan praktis? Beberapa hal berikut ini patut Anda perhatikan dan praktikkan

1. Cek Harga Tanah

Sebelum menjual rumah, hal pertama kali yang harus diperhatikan adalah harga tanah. Untuk menentukan patokan harga tanah yang tepat, cek NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Ini bisa Anda lihat di PBB yang Anda terima setiap setahun sekali.

Umumnya, orang-orang akan menjual rumah dengan harga sampai 3 kali lipat di atas NJOP. Namun perlu diingat semakin strategis lokasi rumah tersebut maka akan semakin mahal dan berkali-kali lipat nilai NJOP nya.

2. Perhatikan Waktu yang Tepat

Berdasarkan hasil riset, waktu yang harus Anda hindari untuk menjual rumah adalah di waktu pemilu (pemilihan umum) atau Pilkada.

Namun, setelah pemilu dipercaya waktu yang paling baik untuk menjual properti. Secara umum, diyakini bahwa bulan Mei adalah waktu yang paling ramai untuk pasar jual beli properti.

3. Buat Iklan yang Menarik dan Jujur

Iklan yang menarik seperti gambar yang fotogenik maupun copywriting yang bagus memang menjadi komponen dan indikator iklan yang mampu menarik perhatian. Namun perlu Anda perhatikan untuk properti hasil foto yang jujur dan informasi yang sesuai dengan kenyataan justru menjadi nilai plus.

4. Menentukan Harga yang Tepat

Selain melihat harga rumah dari NJOP, mematok atau menentukan harga jual rumah juga perlu strategi yang khusus. Buatlah range harga yang bisa masuk di pencarian yang banyak, misal harga rumah Anda 510 juta, jika seseorang menyortir iklan rumah dijual berdasarkan range harga Rp. 300-500 juta, iklan Anda ini tidak akan tampil.

Maka dari itu, coba buatlah harga yang mendekati batas atas, misal Rp. 499 juta. Dengan demikian kesempatan iklan Anda dilihat oleh banyak orang akan semakin tinggi.

5. Pasang Listing di Website dengan Traffic Tinggi

Selain sosial media, website marketplace properti juga bisa Anda manfaatkan. Untuk melihat website yang tepat coba Anda ketik di google dengan keyword " rumah dijual" maka website dari urutan pertama sampai ketiga paling disarankan untuk Anda beriklan.

Memilih Jual Rumah Jakarta untuk Investasi

Selain untuk ditempati, rumah juga bisa dijadikan sebagai investasi loh! Pada dasarnya ada dua keuntungan dari investasi rumah, yakni dari pendapatan sewa dan capital gain yang tiap tahunnya naik.

Sebelum memutuskan memilih rumah untuk diinvestasikan, ada baiknya Anda perhatikan hal berikut:

1. Tentukan Lokasi dan Jenis Rumah yang Akan Dibeli

Ada pepatah yang bilang jika "Lokasi Menentukan Prestasi". Hal ini juga berlaku jika Anda ingin investasi properti khususnya rumah. Lokasi yang strategis, sarana transportasi, dan fasilitas publik yang lengkap menjadi nilai tambah di dalam investasi properti.

Untuk rumah yang nantinya disewakan umumnya membidik segmen wisatawan dan pekerja dari luar kota.

Untuk segmen wisata, pilih lokasi yang berdekatan dengan tempat wisata sekitar, sedangkan untuk segmen pekerja pilihlah lokasi yang berdekatan dengan pusat bisnis yang strategis.

2. Siapkan Dana DP Rumah

Kemudian Anda harus menyiapkan sejumlah uang untuk DP Rumah. Umumnya besaran DP rumah berkisar 10-20% dari harga jual. Namun, jika Anda mampu membayar DP rumah lebih besar itu sangat bagus karena jumlah pembayaran cicilan setiap bulannya akan semakin rendah.

3. Petimbangkan Metode Pembiayaan Lain

Namun jika besaran DP dirasa cukup tinggi, jangan paksakan untuk meminjam di Bank. Pinjamlah kepada sumber lain misalnya keluarga ataupun rekan. Tentu cara ini akan ada untung dan rugi serta perlu pertimbangan yang matang.

Plus nya adalah Anda tidak perlu membayar pinjaman kepada bank dengan bunga yang sangat tinggi namun minusnya adalah jika Anda tidak bisa membayar pinjaman dari keluarga atau teman Anda hubungan Anda bisa jadi buruk.

4. Siapkan Asuransi untuk Rumah

Jika properti menjadi aset investasi yang berharga bagi Anda maka asuransi sangat diperlukan. Kegunaan asuransi adalah meminimalisir resiko yang terjadi pada properti yang Anda miliki. Seperti terjadinya kebakaran, bencana alam seperti tanah longsor, tsunami, gempa bumi, dan lainnya. Dengan asuransi Anda bisa mengklaim jika suatu saat nanti hal buruk terjadi pada properti Anda. Jadi lebih tenang bukan?

5. Siapkan Diri Untuk Menyewakan Rumah

Jika hal diatas sudah Anda lakukan, makan Anda sudah siap menyewakan rumah untuk mendapatkan pendapatan tetap setiap bulan atau tahunnya.

Pastikan harga sewa tidak terlalu jauh dari pasaran. Jika Anda mengeluarkan biaya rutin untuk maintenance pastikan pendapatan dari sewa bisa mengcover semua pengeluaran.

Terakhir, buat peraturan agar para penyewa bisa mempertanggungjawabkan apabila ada sesuatu hal yang terjadi pada rumah sewa Anda.